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(资料图)
中国到底有多少房子?够不够我们住?
有多少房子,是买了不住的空置房?
为什么房子明明那么多,还有人前赴后继的买房?是这些人傻吗?
买房、租房、大城市、小城市,该怎么选择?
先聊第一个问题。
前一段时间,国家统计局发布了《中国人口普查年鉴-2020》,其中,有基于七普调查的全国居住数据。
按住房间数划分,全国拥有三间房的家庭户最多,达到了1.46亿户。
河南平均每户住房间数最多,4.21间。
上海最少,平均每户2个房间。
我们的人均居住面积,达到了惊人的41.76平方米,平均每户达到了111.18平方米。
注意,住房总量和居住面积统计,涵盖的是城镇所有住房。
一直以来,咱们计算房屋总量的方法都是“以人查房”,也就是透过统计问卷,来询问家庭住房,借以推测人均居住面积。
但是,调查对象又不傻,很多人怕以后会出房产税,少报面积。
还有各种小产权房、城中村、棚户区,有的房东自己都不知道有多少面积。
按照他的计算方法,用“以房查房”的办法测算,全国城镇人均住房面积,达到了更高的44.9平米,城镇存量住房达到了373亿平方米。
这就能回答第一个问题了:
房子总量,少说有300多亿平米,不管官方的、机构的统计,人均居住面积都在40平米以上,早就够住了。
但这些数字,带有一定的迷惑性。
原因是:平均。
涉及到财富、住房、资源这些数据,最怕的就是“平均”二字。
还是统计局年鉴数据,我国城市家庭人均居住面积是36.52平米,平均每户92.17平米。
分区域看,北京人均33.41平米,上海只有30.58平米。
广东最少,人均还不到30平米。
任泽平的数据更离谱,在全国336个城市中,既有73个城市人均住房建筑面积小于30平,也有46个城市人均住房建筑面积大于40平;
既有17个城市的套户比小于1,也有51个城市的套户比大于1.2。
所以,缺人的地方,不缺房子。缺房的地方,不缺人。
再聊第二个问题:有多少房子空置。
上面说了,大城市,比如省会城市、新一线城市、沿海GDP万亿城市、人口500万以上或千万以上的城市,住房是很紧张的。
按理说,空置率应该很低才对。
而三线以下城市,大家这几年都有了共识,不厌其烦的、一遍遍的重复,小城市的房子没价值之类的话。
几百个地市,用模糊的二元思维,去划分“好”或者“不好”,不够严谨。
是的,小城市确实没前途。
但这些年,冒出来的所谓大城市,人均居住面积少,不一定就代表空置率低。
参考一份机构研究院月5号发的报告。
基于从业3年以上、5万名经纪人的调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总。
再结合平台的二手房成交,统计国内28个城市的3万个小区,设定空置户数/总户数,也就是所谓的城市住房空置率。
空置率低于5%,需求旺盛。
5%—10%之间,还算合理。
高于10%,住房供给过剩,有库存的积压风险。
调查结果是:
1,28个大中城市平均住房空置率是12%。
2,一线平均7%,二线12%,三线16%。
3,全国只有深圳、北京、上海这个三个城市,低于7%。
南昌、廊坊、佛山、重庆空置率都超过了15%。
不同城市,住房空置率差异的原因,出在哪?
老龄化、购房门槛、房龄、炒房,都有影响。
比如,南通老龄人口占比是23%,空置率是15%;
重庆老龄人口占比17%,空置率也达到了17%。
年纪越老,好多事都看开了,只能靠退休金和积蓄,对大房子、好房子没那么强的追求。
反过来,像深圳这种年轻人多的城市,空置率就比较低。
上海虽然老龄化程度也非常高,但年轻人一直流入,住房还是紧张的。
还有炒房的原因。
社科院的纬房大数据统计了截止2020年的房价跌幅。
廊坊最高房价时点,出现在2017年4月,截至2020年10月,房价跌幅达到46.9%,几乎腰斩。
比较典型的,是有北京睡城之称的燕郊。
2015-2017年,燕郊暴涨两倍逼近4万,后来调控收紧,跌得一地鸡毛,大量炒房客套牢甚至断供,买了不住又没人接盘,空置率当然高了。
南昌之所以排第一,主要还是人口流入跟不上城市扩张的原因。
江西本来存在感就不强,七普南昌人口是625万人,跟六普相比增加了121.24万人,但总量一直上不去。
南昌这些年,新区又开发得太多,2020年统计年鉴显示,十年间,南昌市区面积从212平方公里扩大为366平方公里,增长72.6%。
郑州和武汉,虽然新区开发得更多,但至少有一千多万常住人口撑着,空置率没那么难看。
还有,京沪深购房和持有门槛太高,租金也最贵。
这些城市,大部分的房产买卖,都属于二手房存量交易。
这一类房子,大多数都分布在市区,房龄比较老,也不缺租房的年轻人,恰恰是做调查的中介门店,分布最密集的区域,所以空置率显得比较低。
我觉得,这份报告,还算靠谱,毕竟有自己的调查方法。
住房空置率这东西,根本就没有一个权威的标准和数据。
原住建部副部长仇保兴说,部分三四线城市空置率已经达到了70%,哪怕北京空置率也将近20%。
原中财办副主任杨伟民说,从用电量测算,农村房屋空置率14%左右,三四线城市为13.9%,一二线城市平均为11.9%。
中国房地产报在2015年发布了一份《全国城市住房市场调查报告》,认为中国住房空置率整体低于30%,一线城市住房空置率22%,二线城市24%,三四线城市为26%。
关键是,怎么界定空置?
靠电表、水表走动多少?
还是靠居委会大妈日夜不停地巡视?
年轻人老家有房,北上广只能租房,平时没人住,这难道也算空置?
包括这份5万名中介调查的报告,也有很大的局限性。
市区的中介门店多,新房供应少,肯定没多少空置的。
远郊房多人少,房龄5年以内的,很多连房本都没有。
没有房屋买卖,就没多少中介参与调查,这些最容易发生空置的区域又被忽视了。
总之,空置率这个东西,不能太较真。
不要天天只盯着老家小城市挑毛病。
网上吹嘘的人口、高架、地铁、规划,日新月异的大城市,也在更高层级的鄙视链里挣扎。
再来回答后面的问题:
房子盖了这么多,空置的也不少,为什么还有那么多人想买房?我们该怎么选择自己的生活方式?
这就看大家怎么理解房子了。
反正怎么都是住,三梯十六户也是住,几十年的家属院也能住,人车不分流、乱停乱放、没人打扫楼道也能住。
我记得原来跟大家聊过一句话,叫“刚需向下,改善向上”。
我们当然不缺房子,缺的是,是那些被欲望推着前进、跟别人攀比的好房子。
统计年鉴里有一个视角:
电梯。
在中国,只有19.7%的家庭住房有电梯。
像上海、东北这些城镇化比较早,老房子比较多的地区,电梯房比例都比较小。
上海电梯房只有37%,黑龙江、吉林只有25.9%和29.1%,辽宁也只有32.7%。
再举个例子,大家看一个城市的二手房分布,按条件挨个做筛选。
拿郑州来说吧,挂牌量是8万多套,猛一看真是不少。
如果只看中心城区,不看下面的县市,还剩6万多套。
选房龄15年以内的,还剩3万5000多套。
选有集中供暖的小区,还剩两万六千套。
选90-140平,三室的房子,小三房或大三房,筛一遍之后,符合条件的挂牌房源,只剩4371套。
注意,这还没有要求临近地铁、品牌物业、外立面、容积率这些东西。
一千多万常住人口的城市,主城区,15年以内房龄,小三房,带电梯暖气,完全是主流刚需置业的标准。
这些条件,过分吗?
一点都不过分。
想在大城市住上一套正常的房子,很难。
结论就是:
1,总量不缺,结构上缺。
2,炒房子的人不缺,住房子的人缺。
3,老房子不缺,好房子缺。
最后,结合今天聊到的总量、居住面积、空置率、房子的差异,跟大家聊聊,我对不同生活方式的看法。
蓝白始终觉得,房子不重要,圈子、工作、家庭才重要。
大城市就算人均居住面积少,可空置率高的地方,同样一抓一大把。
炒房的人是不少,对好房子的需求也不少,关键是调整自己的预期。
第一类,如果你刚毕业,手里积蓄不多。
父母在老家把工作、房子安排的明明白白,女朋友也愿意跟你回去。
早晚要回老家的话,租房更好。
第二类,没有自己的目标,不想回老家,也不知道以后在哪里生活,家里给不了多少支持。
那就先提高收入和技能,不要被钱生钱、资产配置、稀缺性这些宏大的词汇迷惑。
真正能稀释通胀的,是刚需的收入增速,而不是某处潜力爆棚的房产。
第三类,如果早就有买房的想法,想在大城市落户生根。
那就抓紧时间看房,二手房看几百套,主城区新房全踩一遍。
有限购的城市,先把社保、个税的房票准备好,养成记账和算账的习惯。
对一个城市的利率、首付、地段、户型、开发商、库存分布,要做好功课。
在预算有限的前提下,没有既要、又要、更要、还要的美事。
人生,就是一个不断做取舍的过程。
在大城市挤地铁长见识本领,在小城市天天啤酒烧烤,没有优劣之分。