中房报记者 付珊珊丨上海报道

久陷低迷的房企销售业绩终于在“金九”迎来一丝转机。


【资料图】

10月以来,多家房企陆续发布9月未经审核经营数据。中国房地产报记者统计了30家房企9月及前9月销售数据发现,相比此前同比全线下跌的态势,6家房企于9月单月取得的销售额实现同比正增长,数量上占比两成。这6家房企分别是越秀地产、招商蛇口、华润置地、中海地产、金地集团以及保利发展。其中,越秀地产9月销售额与去年同期相比增幅达到178%。

虽然率先实现销售同比正增长的都是具有央企、国企背景的企业,但在目前多数房企依然深陷业绩下滑困局的背景下,这些央企、国企业绩增幅同比回正一定程度上提振了行业信心,为整个行业起到示范引领作用。

在不少业内人士看来,市场情绪已经悄悄发生变化,这也为即将到来的四季度市场打下基础。植信投资研究院资深研究员马泓认为,在房地产支持类政策不断推动下,9月份全国30个大中城市商品房销售面积跌幅已经连续两个月收窄,预计四季度会有更多房企的销售额出现改善。

“可能个别月份会存在季节性环比回落的情况,但房企业绩同比正增长的情况具有一定持续性。”马泓表示。

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多家房企9月销售同比转正

单从9月房企销售业绩表现来看,市场确实出现了一些转折。

中指院数据显示,百强房企前9月销售额均值为540.8 亿元,同比下降45.1%,降幅较上月收窄1.1%。虽然同比降幅仍然较大,中指研究院企业事业部研究负责人刘水对此表示,虽然同比降幅仍然较大,但百强房企的销售降幅已连续4个月收窄。刘水认为,目前房企销售状况呈现弱复苏态势。

环比数据更能说明问题。在机构统计的数据中,有超过半数的百强房企9月单月业绩出现环比增长。其中30家企业的环比增幅在0到30%之间,25家企业环比增幅超过30%。包括华润、招商、绿地、越秀和仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。

但若从今年1月至9月房企累计业绩表现来看,同比下跌态势依然在延续。从中国房地产报记者统计的30家房企销售情况来看,今年前9月,房企累计销售额同比下跌的房企占比超过九成,下跌幅度也出现较大分化。

具体来看,前9月销售额同比下跌幅度在35%以下的有11家房企,除了龙湖集团是民营房企外,其他企业均有央企、国企背景,例如越秀地产、华润置地、招商身口等;同比下跌幅度在35%~50%的企业构成为部分央企和少数公开市场表现相对安全稳健的企业,例如碧桂园、中骏集团、美的置业等;而今年前9月累计销售业绩同比下跌幅度超过50%的企业多为出险房企,例如中国奥园、正荣地产、融创中国等。

国盛证券分析师金晶曾在其研究报告中表示,出险房企在首次发生风险信用事件后,销售额通常会出现急剧恶化。

一位长三角上市房企区域营销负责人认为,房企暴发风险事件后,品牌信用也会随之出现危机,购房者会质疑购买的房子是否能顺利交楼,这种担忧导致这类型房企销售会进一步恶化。

相比这些销售额同比下滑的房企,越秀地产可谓“一枝独秀”。

值得一提的是,越秀地产是统计样本中唯一9月单月和前9月累计销售业绩均实现同比正增长的房企。数据显示,越秀地产9月单月录得销售额166.81亿元,同比增长178%,前9月累计取得销售额796.74亿元,同比增长12%。按照越秀地产年初制定的1235亿元销售目标计算,今年前9月,其全年目标完成率达到65%。

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房地产市场加速“洗牌”

由于房地产行业正处于深度调整期,在行业洗牌加速进行的背景下,房企销售格局也在不断发生变化。

从统计的数据来看,2022年前三季度,碧桂园、保利发展、万科、华润置地、招商蛇口、中海地产、绿城中国、金地集团、龙湖集团、融创中国位列销售额TOP10。

其中,碧桂园披露的是权益销售额,但综合机构的全口径销售额数据来看,碧桂园前9月总合约销售额已经突破3500亿元,位列房企第一。

紧跟其后的是保利发展。值得注意的是,保利发展上一次在年度销售排行中位列行业前三还是2012年的事,而在2017年,保利发展提出“重回行业前三”的目标,今年保利发展则将目标升级为“进三争一”,可以看出保利发展对规模的野心昭然若揭,而从目前情况看,保利发展也很有可能在今年实现位列前三的目标。

万科则以3146.7亿元销售额位列房企前9月销售排行第三位。

今年前9月销售额超过3000亿元的房企也只有以上3家。

综合机构数据显示,相比去年前三季度的销售排名,今年前三季度销售排行前十位的房企出现较大变化。

首先,去年销售前十的企业中,中国恒大和绿地控股两家房企已经从今年前十位次中滑落;其次,即使部分房企今年仍然位列前十,但在不少房企的位次都发生了变化,例如保利发展、华润置地等央企排名上升,而民营房企融创中国排名明显下滑。

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四季度重点城市房企销售有望企稳回升

目前,2022年已过大半,留给房企抢收的时间不多了。

克而瑞研究中心认为,四季度房企仍需做足准备,积极寻找局部机会窗口。虽然三季度以来同比降幅收窄,但目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位,企业整体的去化压力仍然较大。

马泓则表示,在房地产政策的进一步支持下,四季度房地产市场表现将优于三季度。他认为,四季度,重点城市的房地产销售有望率先企稳回升。

九月中下旬,一些重点地区的房地产销售情况已经出现了积极变化,一线城市商品房销售面积在9月份同比增长13.2%,是年内首次出现正增长。随着宽松政策的不断出台,以及“保交楼”方面工作的加快推进,在重点城市加快优质项目推盘的推动下,楼市可能会在重点城市率先有所转暖,并可能在年底对更多二、三线城市产生带动作用。供需两端共同改善有助于促成市场真正好转。

在这种市场形势下,对房企而言,尽力获取销售回款依然是当下较为重要的一项经营任务。

在马泓看来,由于房地产开发建设本身占有资金体量较大,一些出险房企短期不考虑新增项目,其实是希望通过减少资本支出来平衡收入下降的影响。不过,收入层面不仅需要考虑经营性收入(即销售推盘产生的收入)情况,也关注增厚自身融资性资金的补充,而增信的基础很大程度上要取决于房企自身销售收入的情况。因此,即便不刻意追求过度营销,房企大多数情况会有动力促进销售回款。

不过,由于目前房企经营发展存在较大分化,不同类型房企接下来采取的营销举措也不完全一致。

多位房地产业内人士在采访中均认为,央企、国企的房企通常经营策略比较稳健,结合自身财务和资产负债状况,从拿地到开发建设都有比较完整的、综合的安排,因此,即便是整体房地产市场出现波动,依然能够保证较好的营收和现金流水平。在房地产去库存阶段,这类型企业更倾向于加速营销去化,逆势做大销售规模。

相较之下,民营房企一般资质相对弱一点,在过去两年普遍进行“瘦身”,寻求资产负债表的平衡。上述房企营销负责人表示,对一些出险房企而言,在经营性现金流较为紧张的情况下,这些房企长时间没有新增项目,为了保持资产价值,出险房企不再追求销售规模,而是根据经营情况适当推盘进行销售去化获取回款。

目前,行业格局正从“强者恒强”转向“稳者更强”。在不少业内人士看来,未来的行业竞争中,只有稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的央企、国企以及部分优质民企才能成为市场主导。

责任编辑:李红梅 刘亚

审读:戴士潮

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