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房地产行业融资迎来利好消息。近日，有市场消息称，监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。
(资料图片仅供参考)
10月9日，一位工商银行工作人员向记者透露，上述消息属实，现在的政策是只放不收。不过当记者问到“只放不收”的具体操作时，该人士表示不方便透露。
10月10日，IPG中国首席经济学家柏文喜在接受记者采访时表示，上半年这六大行对房地产行业的按揭贷款、开发贷款合计也是6000亿元左右，如果下半年新增这6000亿元能够落地，则等于这六家银行下半年注入房地产行业的贷款需要实现倍增，那么对于提升房地产行业的流动性和促进行业回暖的作用是不言而喻的。
不过，也有业内人士指出，几千亿的增量对当下房地产市场没太大影响。
房地产市场仍在筑底
数千亿资金注入地产的背后是，房企如今仍面临着融资困境。数据显示，2022年1-9月，61家样本房企共计发行境内债券347笔，较去年同期减少89笔；发行规模共计约3260亿元，同比减少37.25%。从单月融资情况来看，9月境内债券发行规模为356.2亿元，同比减少24.6%，环比增加15.6%。2022年前9个月房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及8月下降幅度较高，均超50%。
而2022年下半年，该61家样本房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的57%。对此，观点指数指出，境内到期规模并没有境外集中，并没有明显突出的清偿情况，但庞大债务规模不容轻视。
此外，中指研究院数据显示，2022年6月末，房地产新增贷款累计新增0.67万亿，不到去年同期的三分之一，占各项新增贷款金额的比例仅为4.9％，占比创近年新低。2021年之前，新增房贷占各项新增贷款的比例大多超过20％，目前的占比仅为之前的大约四分之一。
图源：中指研究院
而在房地产贷款余额增速方面。近几年房地产贷款余额增速持续下降，并在2020年之后，低于各项贷款增长水平。2022年6月末房地产贷款余额增速仅为4.2％，不及去年同期增速的一半，仅是同期各项贷款余额增速水平的三分之一。
图源：中指研究院
不仅是上半年房地产贷款余额增速不行，连房地产行业今年的“金九银十”也没了。
柏文喜指出，目前有些房企已经发布9月业绩，诸如越秀、中海、招商蛇口9月单月业绩已经回正，但是这尚不能看做市场筑底回升的一个点，因为从百强房企的整体销售情况来看，9月份并未出现大面积的回升现象，“十一黄金周”的销售情况也并不乐观。因此，促进楼市回暖的政策还需要综合筹划并加大精准化施力的力度。
同时，中指研究院企业事业部研究负责人刘水在10月9日接受记者采访时表示，房地产贷款骤然紧缩，是信贷供给与需求相互作用的结果，不利于市场平稳健康发展。一方面，从贷款资金供给端来看，金融机构对房地产未来预期较弱，特别是民营房企连续出现信用问题，使得金融机构投向房地产的资金更加谨慎。另一方面，从贷款资金需求端来看，购房者对市场预期较弱，购房不积极；民营房企迫切需要资金支持，但是由于信用问题，无法得到金融机构认可。当前，需要迫切稳定房地产预期，促使市场成交复苏，进而稳定房地产市场发展。
专家：资金起码缺少4-5万亿元
在谈及每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元带来的影响时，刘水认为，对于需求端来说，按揭贷款增加有利于需求释放及市场回暖，将新增商品房需求7000亿。而对房企来说，将有近万亿的新增资金支持，有助于项目建设及竣工交付。
“从此次监管支持融资利好对象来看，资金宽松不再是单一的面向企业或居民，而是对生产端、需求端同时提供资金支持。”刘水说。
10月10日，某头部房企人士向记者表示，该指示对房企来讲至少是有利的，但具体的利好还要看落实的程度和执行方式。
从执行的角度来看，据媒体报道，农行倾向于将新增融资派给央企、国企、头部优质房企；中行有望将这笔千亿融资划出一定额度给未爆雷民企，但需要拼银团贷款，例如，一个项目的开发贷可以由几家银行一起授信一起放款。而建行广东分行则打算将1000亿元拆分，600亿元投放给按揭款，少量用于开发贷。
值得注意的是，有业内人士向记者指出，从房企端的融资来看主要还是给央企、国企的，纾困力度会大打折扣。
柏文喜也持相同的观点。他表示，真正缺钱的是一众民营房企，不过市场选择的结果，必然是这笔钱会注入信用状况和现金流比较好的央企、国企。若想让这笔新增信贷资源帮助到民营房企，可能要采用国家队外部增信措施。
“这个指示会发挥一定效果，但是真正落实可能会与政策预期有较大的偏离，会更加促使行业分化而不是整体上促进行业流动性的恢复，因此这项政策是否能够真的拯救房企和楼市还有待观察。”柏文喜说道。
柏文喜还特别指出，该指示的落实，会对居民端信贷产生一定的促进作用，但是由于楼市断贷潮和提前还贷潮的影响以及新房、二手房市场的不景气，短期内居民按揭贷款很难实现较大规模的增幅，反过来会影响楼市销售去化以及楼市回暖效果。
根据天风证券的预测，9月居民贷款难言乐观。该机构认为，在居民中长贷方面，9月商品房成交相比8月有小幅回升，但依旧低于今年7月和季节性平均水平，预计9月居民中长贷继续同比少增。政策对保交楼、引导楼市回暖诉求进一步提升之下，预计后续商品房销售和居民中长贷缓慢修复。
也有一些人持悲观态度：几千亿的增量对当下房地产市场没太大影响。“房地产市场现在缺的主要是整体民企的信用，资金起码缺少4-5万亿元。”
