中海地产：稳中求进，行业影响力进一步提升
2022年9月15日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2022中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十九届中国房地产品牌发展高峰论坛”在北京隆重召开。
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中海地产凭借稳健的经营理念、强大的盈利能力、持续提升的产品力，企业品牌价值不断增加，荣获“2022中国房地产行业领导公司品牌”、“2022中国房地产顾客满意度领先品牌”、“2022中国房地产产品力优秀品牌”荣誉。
图：中海地产荣誉证书
区域深耕，展现较好的抗风险能力
面对艰难的外部环境，中海地产聚焦城市群发展，坚持城市深耕，持续构建稳健、均衡的发展新局面，经营业绩稳定增长。2021年，中海地产销售业绩依然实现了稳步增长，累计签约金额由2017年的1932.69亿增长至3695亿元，复合增长率达18%。同时，中海地产在主流城市的销售份额持续提升，一线城市北上广深和香港的合约销售额超1000亿元。在31个城市的市场占有率位居当地前三名，在北京、上海、广州和南京等十个城市的销售合约额均超过100亿元，其中，在北京实现销售合约额超过450亿元。
2022年上半年，整体房地产市场热度持续调整，置业者购房预期下调，全国商品房销售金额同比大幅下滑，中海地产销售金额同比减少33%至1385.01亿元，销售面积为626.43万平方米，较去年同期减少40%，销售业绩排行跃升至行业第四位。整体来看，中海销售业绩下降幅度优于大多数的标杆房企，诠释了其在下行趋势中的良好的抗风险能力。2022年上半年，中海地产的销售业绩展现出了较强的韧性，主要原因归功于其聚焦核心城市布局的发展策略，高能级的城市布局力度较大，为中海的销售业绩注入了较大的活力。从区域分布来看，北部大区是中海地产销售业绩贡献最高的区域，销售金额占比近三成；其次为南部大区，销售金额占比则为18%；东部大区和中海宏洋销售贡献了并列第三位，业绩占比均为15%；另外合联营、港澳、中西部大区的业绩贡献占比分别为10%、8%和7%。从城市销售贡献来看，中海地产在北京、天津、香港和广州销售业绩表现相对突出，销售金额均超过了100亿元。另外，中海在布局的城市中有29个城市的市占率居当地市场的前三位。
2017-2022年上半年中海地产销售业绩情况
营收方面，2022年上半年，中国海外发展实现营业收入1037.9亿元，与2021年同期基本持平，毛利润率和净利润率分别为23.5%和17.0%，较2021年同期分别下降5个百分点和3.4个百分点，但整体来看中海地产的利润率水平依然处于行业前列。
逆势而上，坚持主流城市拓充土储
2022年上半年，受交易市场下行及房企资金压力影响，政府在推地规模上保持谨慎态度，300城住宅用地推出规模缩量明显，房企拿地积极性不足，土拍市场仍低温运行，300城住宅用地成交面积同比明显下降。在上半年新房市场承压、土地市场低迷的背景下，中海地产在土拍市场保持着稳定的投资强度，累计新增27宗地块，合计规划建筑面积约459万平方米，投资拿地总金额约为531亿元，截至2022年6月30日，合计土地储备达7439万平方米。其中，中海地产拥有土地储备4705万平方米，较期初下降7.8%；中海宏洋拥有土地储备2734万平方米，较期初下降8.2%。
中海地产深入研究国内外经济环境新特征，谨慎分析房地产市场调控的新形势，始终坚持主流城市、主流地段、主流产品的投资策略。从投资拿地城市分布来看，2022年上半年，中海地产新增地块中有18宗新增土地位于一线及强二线城市，高能级城市拿地宗数占比达67%。其中，北京和成都为上半年中海重点关注城市，拿地规模分别为72.8万平和67.8万平，拿地规模占总投资规模的比值分别为16%和15%；在宁波、青岛、长沙、银川、汕头投资拿地规模为第二梯队，拿地规模占比分别为8%、7%、7%、6%、5%；另外，中海地产在西安、南宁、南通、南昌、上海、重庆、南京、广州、大连和厦门等地均有不同程度的布局。
2022年上半年中国海外发展新增土储分布情况
同时，中海适时采用多元投资方式获取优质土储，在行业洗牌的机会窗口下，择优进行项目收并购。在并购市场，中海地产上半年在广州、上海和成都等城市的并购项目投入资金为106.6亿元。具体来看，1月，中海地产以36.88亿元从雅居乐和世茂手中收购广州亚运城项目的股权，成为该项目最大股东；3月，中海地产以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目最大股东。
财务稳健，高质量发展收获资本市场认可
中海地产始终坚持稳健审慎的财务策略，负债率等相关指标远低于“三条红线”控制标准，属于“绿档”企业，负债水平保持行业最低区间。2022年上半年，中海财务状况维持稳健，现金流维持健康，为企业在市场低迷背景下能够保持韧性提供了充足的动力。负债方面，中海地产负债水平较为合理，净负债率39.0%，剔除预收款后的资产负债率54.6%，均远优于“三道红线”的要求。现金流方面，中海地产短期偿债能力较强，企业在扣除受限制现金流后的现金短债比为2.4。融资方面，中海地产现金流入的两大渠道保持韧性，在很多房企融资渠道受困的背景下，中海仍能实现正常融资，上半年在境外新增两笔共40亿元5年期贷款，在境内发行共180亿元债券，同时综合融资成本进一步下降至3.4%；配合企业强韧的销售和回款，现金流能够实现健康周转。上半年，中海加权平均融资成本仅3.44%，依旧为行业最低区间值，且较2021年的3.55%，呈进一步下降之势。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，让中海在当前环境下拥有更多的投资机遇，为未来发展奠定基础。
得益于企业综合实力的不断提升，同时高质量发展效果显著，财务持续稳健向好，中海地产信用水平持续获得资本市场的高度认可，是业内为数不多的，依然能受到国际投行和评级机构一致看好的房企，成为国内唯一获得A评级的房企。上半年，三大国际评级机构给予中海地产的信用评级分别为：惠誉A-，展望稳定；穆迪Baa1，展望稳定；标普BBB+，展望正面。
2022年上半年中海地产信用评级情况
匠心精铸，产品价值持续提升
“匠心中海，智创未来”，通过科技手段，为未来客户提供新时代的居住体验。中海以预见性地满足客户的现实与潜在需求的设计理念，研发五代住宅精品，坚守“过程精品、楼楼精品”的精益开发理念，为客户提供精品物业。中海的“客户导向”体现在产品创新的每一个重要环节中。中海坚持以客户研究为顺向推导，从累积多年的客户反馈中，提取客户最为关注的痛点和敏感点，形成设计品控缺陷库，并以客户满意度为考核机制，最终形成了以客户为核心的价值创造体系。
从创新的理念到创新的产品，中间过程不仅需要强大的整合力与执行力，更需要对品质一如既往的坚持。中海作为行业的“工科生”，始终坚持以客研为顺向推导，以客户满意度为倒逼机制的价值创造体系，以匠心打造好产品。基于对产品创新的理解，中海归纳形成了第五代精品理念：悦享空间、智慧物联、绿色科技、健康生活。即以空间为载体，以绿色科技和智慧物联为手段，最终服务于客户的健康生活。
在第五代精品的设计中，中海结合“悦享空间、智慧物联、绿色科技、健康生活”的产品理念，研发了“CRAFT”匠心产品系列，并联合营销与客服形成长效更新机制，为实现产品的创新引领、代代匠心打下了坚实的基础。
图：中海地产匠心精神
同时，创新的途径必须绿色环保。中海将绿色发展与企业经营紧密结合，每一个新项目都必须取得国家绿色建筑设计认证。在产品规划设计的起始阶段，就充分考虑建筑本身的风、光、声、热等物理环境因素，以“先天绿”优于“后天绿”，“被动绿”优于“主动绿”为原则，通过创新的设计思路与创新的技术手段，实现绿色效益最大化。
行业洗牌的警报之下，房企的发展模式向稳健经营、精细化管理回归，中海将继续坚持稳健审慎的财务策略，保持行业领先的盈利能力。同时，中海将发挥资金充裕的优势，抓住行业洗牌机遇，投资拓展持续深耕潜力型城市，重点关注城市群及都市圈的核心城市，同时适时布局区域市场支撑度较高的城市。
