【中指社群】什么是地产圈？看这里——快速进群，让自己的圈层转起来~
2022年以来，房地产行业增长乏力不仅广泛影响了各个城市，连县域经济体也同样受到波及。
三个月时间里，湖南长沙市下辖长沙县连续两次调低了土地的起拍价格。6月29日，长沙县成交了一宗位于泉塘板块的限价含住宅用地，系一年前流拍后重新挂牌，此次起始出让总价42000万元，比去年挂牌价下降了44.4%，最终也以底价成交。8月30日，又有湘龙、广生板块的两块流拍宅地重新挂牌，与其7月份挂牌终止时的起拍价格相比，分别下降了27.1%和29.5%。
(资料图片仅供参考)
长沙县是湖南省会长沙市下辖的唯一建制县，紧靠与长沙市城区，也是全国为数不多的和省会城市同名的县。在最近几年多个机构发布的全国百强县排名当中，长沙县一直在前20位之中，部分年份里还曾进入过十强。
专家表示，今年上半年一些土地交易市场表现不好，土地交易工作受到影响，但各地也要积极抓住当前政策好的环境，不断优化拿地规则，因此长沙县的动作值得全国学习和借鉴。
“回炉”地块挂牌价下降近30%
仅看居住用地，近期长沙县已经连续两次调低土地挂牌价，下降幅度超过25%。
6月9日，长沙县自然资源局挂出编号为[2022]长沙县026号的长沙经开区东四线以西、新安路以南地块，用地类型位商业住宅用地，商住比为2:8，起始价42000万元，最终由长沙经济技术开发区城建开发有限公司以底价摘得。而在一年前，这块地曾于2021年6月挂牌，价格为75590万元，后因无人出价而流拍。相比之下，此次成交价格下调超过40%。
8月30日，长沙县又挂出两宗近期流拍的地块。一宗为湘龙街道规划思群路以南、规划蟠龙路以西、规划梨坡路以东的[2022]长沙县049号地块，另一宗为长龙街道东十一线以西、望仙路以南的[2022]长沙县050号地块，都将于9月19日开始报名。这两宗地同样也是“回炉”地块，都曾在7月初遭遇流拍。其中，049号地块此次起拍价从40917万元下降到29823万元，并新增了需与长沙县安沙镇人民政府签订《团购房源协议》的要求，价格要比市场价优惠1500元/平方米；而050号地块的起拍价从31378万元下降至22100万元，其中还附加了将配套建设的幼儿园用地无偿划拨给摘牌企业的优惠条件。也就是说，两个地块起拍价的降幅均接近30%。
长沙县并不是个例。放眼全国，为避免土地流拍，许多集中供地的城市都调低了地块起拍价。例如，福州4月底成交的晋安湖公园2022-18号地块，上一轮土拍被取消拍卖后，本轮起拍价从32.51亿元降至24.56亿元，下降了近8亿元。而武汉3月底推出的一宗位于青山区的“回炉”地块，尽管起拍价下降超过9亿元，最终却仍然流拍。
业内人士指出，今年各地土地市场表现确实不好，一些地方对土拍规则进行调整，减少了约束和要求，减轻了房企拿地的成本和顾虑，有助于进一步促进土地市场交易活跃。
百强县遭遇房地产调控
就在8月22日晚，长沙县还在房产交易会上发布了《关于促进长沙县房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中在购房补贴方面，从9月1日起到年底，在长沙县购买新建商品房，按所交契税的50%发放财政补贴；人才引进方面，重点产业博士等首次在长沙县购房，一次性给予 10 万元购房补贴；优化拿地条件方面，住宅土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的 20%，签订土地出让合同之日起 1 个月内缴纳土地总价款的 50%，剩余土地价款可在出让成交之日起 1 年内实行分期缴纳。
频频对楼市、地市进行主动调整，显示了楼市下行压力下长沙县“稳楼市”的努力。一位长期研究县域的专家对记者表示，长沙县虽然没有撤县设区，但由于距离近，实际上也类似于长沙市的一个区了，因此看该县楼市也需要考虑长沙市的整体情况。
近几年来，长沙一直是楼市调控“模范生”，其二套房契税此前一直按4%收取，直到8月24日才恢复至2%的行业默认标准。数据显示，2022年以来，长沙9个区县单月成交量同比跌幅不断加大，达到40%以上。而湖南中原统计数据显示，上半年长沙市场客户盘均来访仅63批，同比下滑33%，落至近三年最低位；来访转认购率仅7.1%，也是历史最低值。
此外，长沙县作为百强县之一，此次调整也从侧面反映了楼市下行给县域经济体带来的压力。即使是百强县中当之无愧的“龙头”昆山县，也无法再现去年土拍市场的火爆。
记者发现，上半年昆山共挂牌8块住宅、商住土地，其中仅有被华润置地竞得的城西宅地有过一次加价，溢价率为0.6%，其余均底价成交。而去年上半年，昆山土拍市场可谓烈火烹油，4月首轮土拍中，同在城西的一个地块经过24轮激烈竞拍，最后以高达14.4%的溢价率成交。
根据中国社科院财经战略研究院县域经济课题组对县域经济房地产市场的监测，房地产市场对政府性基金预算收入的影响是决定性的，从而会对地方财政收支平衡和城市建设产生巨大的影响。不过，对于对地方财政起到关键作用的，仍然是经济发展状况。
