几个月前，小魏还在逢人说自己最好的朋友在光明买了房，几个月后再提及这位在光明买房的朋友，只听得一声叹息。

“下午又请假和小区的业主们一起去找开发商会谈了，听说这次是地下车库的建设标准没有达到当初宣传时给出的方案。”小魏向南都·湾财社记者说道，“刚开始朋友就是冲着自住买的，所以对品质要求比较高。如果冲投资去的话可能心情会更糟糕，毕竟那边的新房好像今年还比前两年便宜点。”

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作为深圳刚需的打新重地，光明近几年来惊人的房价涨幅和飞速发展的片区面貌建设，成功上榜深圳西部的热门片区，但今年却频繁出现市场热度下降的消息。

难道网红片区也难逃“过气”？

新盘价格重回三年前

两周前（7月10日），光明最低限价盘金地明峰府开盘，据开发商公布的数据，开盘当天卖了263套，成交金额10.5亿。去化近半成绩，在深圳当前楼市行情下算是不错的，尤其是对比今年光明其它项目开盘的成绩，算是名列前茅。

为什么卖得还算不错，答案大概率在于限价。金地明峰府所在的地块为去年深圳二批次土拍中的限价地，据出让公示，该地块建成商品房后，毛坯限价不得高于4.22万元/㎡，装修后限价不得高于4.52万元/㎡。

而直线距离1公里外的华润公园九里，同样是带精装的住宅产品，项目于2019年11月开盘，彼时该项目的备案均价约4.83万元/㎡，单价区间在4.4万-5.2万元/㎡，总价区间在412万-645万元/套。

这即是说，以金地明峰府为例，光明公明区域新房价格比三年前还要低。

而除了公明之外，光明的其他区域新房价格同样显现出回调的趋势。

通过梳理今年光明上新的楼盘可发现，今年光明入市的楼盘为6个。其中最高备案均价为位于光明凤凰城的中海寰宇时代的叠墅，其备案均价为7.92万元/㎡。除此之外，其余5个项目分别为安联尚璄府（5.19万元/㎡）、星河天地华邸（5.19万元/㎡）、特发观月台（4.69万元/㎡）、深业云筑（4.69万元/㎡）和金地明峰府（4.52万元/㎡）。

据深圳中原研究中心数据显示，2019年光明新房住宅成交5357套，成交均价为46019元/㎡。

其中，2019年开盘当天售罄的光明两项目分别为勤诚达正大城三期和绿地新都会。前者项目带精装备案均价为51500元/㎡，后者毛坯备案均价为4.7万元/㎡。

值得一提的是，在8月4日即将开始的深圳地二批集中供地中，光明公明街道宗地建成后普通商品住房平均销售价格不高于47200元/㎡；光明凤凰街道宗地建成后普通商品住房平均销售价格不高于48900元/㎡。

这批土地大概率会在明年入市销售，这意味着，光明明年的新房价格相比今年会有所上调，但同三年前比，仍无太大涨幅。

光明买房潮已退?

尽管光明的地铁和高铁站均已开通，凤凰城片区的二手房价也涨到6万-7万元/㎡左右，但对于刚需芦先生来说，光明仍是一个犹豫不决的选项。

芦先生和父母住在福田的小区里，尽管小区老旧，但胜在位置优势大，周边小学和初中都是名校，芦先生的妻子已怀孕，无论是从孩子的教育还是通勤的便捷程度来说，这里都是不错的。但问题就在于，夫妻俩想要自己的生活空间。芦先生告诉记者，“选来选去首付只够得着光明，但是现在光明热度太低，不敢下手。”

有同样顾虑的还有95后的刚需客林小姐，其早早地就看好了位于光明的中海观园项目，该项目推有1498套住宅，商品房限价4.44万/㎡。位置和价格都合适，林小姐唯一的顾虑便是光明周边新盘的去化不佳，让她对买入光明仍有疑虑。

记者注意到，目前光明入市的6个楼盘，去化情况都较为一般。例如几次开盘“日光”的网红盘光明星河天地华府推248套房，登记人数是240批客，但截至目前仍未清盘；特发观月台推359套住宅，登记人数是218批客；深业云筑推750套住宅，登记人数是231批客；另中海寰宇时代（叠墅）推110套，登记人数仅18批。

而前段时间公布的深圳三季度计划入市项目，光明有6个住宅项目，4342套房源即将入市。

这意味着到三季度，光明市场可能有12个项目，超5000套房源的供给。对于开发商来说，竞争压力加大更考验营销手段。

只是兵马未到粮草先行，尽管三季度计划入市项目仍需准备时日，但光明的不少项目已经开始了各种促销手段揽客，6月入市的特发观月台开盘时就打出了专享91折优惠的营销活动，折后毛坯均价4.28万元/平方米；而不久前入市的深业云筑更是有：现场申请享99折、i深圳登记冻资享97折、开盘专属享97折三重优惠。

除此之外，全民营销最高奖过万、现场砸金蛋、周末团购优惠等等活动层出不穷。

“变化的不是光明，是市场和购房心态。”熟悉深圳买卖交易的业内人士告诉记者，“从价格来看，光明并没有下调，只是以维稳的趋势在‘限价’，但不能否认的是，2019年前确实是买入光明的好时机；而成交不及往期的原因更多的是市场因素，当前深圳新房市场并未真正回暖，成交低迷是大趋势。”

南都·湾财社记者 孙阳