本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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时隔20个月，“摇号地块”再现广州。
7月18日，广州迎来2022年第二轮集中土拍，合计14宗宅地中，1宗将进行摇号而未确定竞得人，10宗成功出让，另有3宗流拍，成交金额达到209.57亿元。本轮集中土拍最受关注的两宗地块位于天河区，唯一的“摇号地块”亦来自此。
作为广州的第一经济强区，天河是房价最高的区域，区内宅地稀缺，最近一次土拍是2020年11月，彼时，合景力压其余九家房企，以48.65亿元的总价竞得天河区奥体公园北侧地块。
不过，本轮土拍的两宗天河地块却呈现一冷一热的分化局面，一宗因竞争过于激烈触发“摇号”，楼面价被推至广州第五贵，另一宗却因无人报价而流拍。
实际上，冷热分化也是广州2022年第二轮集中土拍的特征。
7家房企抢到摇号
“天河区燕塘地块三”在限时竞拍前已获7家房企报名，最终经过54轮竞拍，该地块触碰最高限制地价81.19亿元，楼面价50842元/平方米为广州拍地史上第五贵，将在3天内通过现场摇号确定竞得人。根据CRIC克而瑞广佛区域统计，参与摇号的房企有越秀、保利、中海、华发、珠实、嘉达等房企。
而“天河区育新街南侧地块”则因无人报价而流拍，综合多位业内人士的观点，原因或在于该地块位置不佳、配套不足且地价偏高。
时代财经了解到，参与“天河区燕塘地块三”摇号的房企嘉达是本轮土拍唯一的民企，它是广州本土的老牌小型房企，开发了锦绣花园、东山一品、东山菁品、南洲新苑和翠山美庭等项目。
10宗成功出让的地块仅3宗产生溢价，溢价率分别为12.9%、0.9%和0.9%，其余均为底价成交，同时全部地块均由国企、央企拿下，包括保利、越秀地产、珠江实业、宝信地产、广州交通投资、广州城投城市更新集团和海珠城建发展。
其中，珠江实业子公司广州城市更新集团有限公司经过11轮的竞价，以18亿元的总价竞得中心城区荔湾区南岸路26号地块，溢价率高达12.5%。在本轮土拍中，该地块的热度仅次于“摇号地块”。值得一提的是，该地块位于广州老城区范围，配套齐全且宅地稀缺。此外，保利、花都国企宝信地产各自包揽3宗宅地，越秀地产亦斩获2宗，而广州交通投资则仅拿下1宗，上述地块部分由联合体竞得。
“广州二轮土拍依旧冷热不均，再次表明当前市场虽然已从低谷复苏，但分化调整尚未结束，而国央企成为绝对拿地主力，也表明民企的问题出清还远未结束”，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。
“尽管以国企央企拿地为主，但在市场回升基础不扎实，行业风险事件还在冲击预期的情况下，拿地思路偏保守，确定性思路占主导”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，入市之后销售是否有保障，是地块冷暖分化的重要原因，“摇号地块”因销售端溢价受益确定性较强而受欢迎，而与之“同在‘宇宙中心’天河的育新街南侧地块，由于配套一般，担心市场不欢迎，则惨遭流拍。”
多城土地市场回暖
自推出住宅用地两集中政策以来，截至7月18日，广州合计进行了5轮集中土拍，土地市场跟随土拍规则、楼市政策的收紧、放松，市场冷暖以及房企经营状况和信心而呈现高低起伏。
2021年第一轮集中土拍，广州合计成交42宅地，总成交金额超906亿元，整体溢价率为11.71%，流拍率仅约12.5%，4宗宅地甚至因为多家开发商争抢而进入了摇号阶段。
由于是次土拍，试点两集中政策的城市普遍表现火热，第二轮新增了禁马甲、15%溢价率上限和严查开发资质、购地资金来源等出让规则，叠加楼市政策收缩、市场下行和房企流动性紧张等因素的影响，寒冬降临土地市场并持续影响至今。
时代财经统计得知，2021年第二轮集中土拍广州仅成交23宗宅地，总成交金额为569亿元，25宗宅地流拍，流拍率高达52%，整体溢价率为2.3%；2021年第三轮集中土拍，广州合计出让17宗宅地，其中3宗流拍，流拍率下降至23.5%，但成交宗数和成交总金额则是大幅减少，仅约13宗和302.6亿元，并且是零溢价。
自2022年以来，房地产政策屡获优化调整，土地出让规则的放松主要通过取消配建、延长土地出让金缴纳周期、放松限价等方式实现。广州的具体思路是加大与房企的沟通力度、缩小供应量、优化供地区域、拿出优质地块，并给市场让利，以期恢复开发商的拿地信心。
因此，2022年的两轮集中土拍，中心城区的宅地占比甚高，其中不少地块位于宅地稀缺的老城区范围。在2022年第一轮集中土拍，合计18宗宅地成功出让17宗，总成交金额为341.4亿元，其中15宗为底价成交，2宗分别产生15%和10%的溢价率。
2022年第二轮集中土拍，出让规则得到继续改善。以广州为例，相对于2022年第一轮集中供地，第二轮在竞拍规则上有所调整，由之前的“限地价+竞自持+摇号”，更改为“限地价+摇号”，即取消了“竞自持”环节。
得益于出让规则的放宽和拿地门槛的降低，广州土地市场有所回暖，但仍显乏力。李宇嘉认为虽新房销售端回暖但仍未传导至拿地端，“只有在商品房市场回升趋势确定，民企开发商层面风险开始妥善解决，银行等对企业融资正常化了，土地市场才能彻底复苏”，而广东中原地产项目部总经理黄韬预期，市场的回暖或在今年年底回暖，“第四季度才有回暖或者明显回暖的这个可能性”。
纵观两集中政策的试点城市可知，广州今年第二轮集中土拍的表现一定程度上反映了整体情况。时代财经统计得知，截至7月18日，已完成第二轮集中土拍的城市包括广州、北京、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、武汉、成都、福州、苏州、宁波、长沙和青岛等，从成交结果来看，多城流拍率较首批土拍有所下降，土地市场较一季度稍暖。
在2022年第二轮集中土拍中，部分城市民企拿地信心率先恢复，包括南京、宁波和杭州等城市，尤以杭州最为明显。是次土拍杭州45宗地块全部成交，合计揽金557.21亿元，民企尤其是杭州本土民企活跃， 根据好地研究院的统计，拿地金额合计357亿元，占成交总金额的64%，而第一轮集中土拍民企仅占36%。
