“这套比封控前高出100万元了。”

上海复工复产以来，关于“豪宅疯狂热卖”的消息持续在坊间流传，甚至登上热搜榜。无论是千万级新房入围门槛高上天，还是二手豪宅天价成交，都让刚需人士倍感沮丧。

(相关资料图)

6月份的上海楼市复苏步伐之大、速度之快令人侧目，新盘成交套数TOP10一共有3829套房，其中1405套单价超过10万元/平方米，占比高达37%。

比如6月销售套数排名第一的“瑞虹新城·瑧庭”，单价119725元/平方米，单月卖出573套；“苏河望”单价101546/平方米，卖出401套；113976元/平方米的仁恒海上源，卖出了218套；而单价最高的招商外滩玺，122423元/平方米，成交了213套。

热的不仅是千万级新房，连千万级二手房也在6月份成交了478套，比一季度月均成交（374套）高出28%。

涨了100万

“这套比封控前高出100万元了。”7月18日，杨浦区一家美凯龙爱家门店外，中介王利勇对《每日经济新闻》记者说。

王利勇说，“6月份生意还不错，我们这一片区四五家门店成交了十几套二手房。”

“杨浦南边这个区域，像首创天阅这样的高价位（超过2000万元）二手房，反而是涨价最快的，几十万几十万地涨，成交也快。”他说，“像房龄稍微长一点的，或者环境差一些、管理差一些的，涨幅很小甚至不涨，成交也不活跃。”

门店二手房挂牌信息 每经记者 包晶晶 摄

上海中原地产数据显示，上半年上海二手住宅成交了5.68万套，累计同比减少68.31%。但网签数据显示，6月总价千万以上的高价房有478套。一季度此类房源共成交1211套，一季度月均成交374套，高价房交易量增多带动价格趋势的上行。

一边是豪宅成交的大幅上扬，另一边却是二手房成交的同比大减，叠加内环内成交占比的降低，令市场人士对后续反弹的力度存有担忧。

上海中原地产市场分析师卢文曦7月14日曾通过微信对记者表示，“二手房是刚需刚改的重要交易组成部分，通常置换客卖掉手里二手房，然后再买新房，新房中大约有3-4成是置换客。如果二手房成交不活跃，也意味新房市场会缺少部分需求，梯度消费的接续力量少了，新房市场也有可能会降温。”

“7月前2周成交量比6月同期略有放大，成交热情继续在修复中。目前刚需刚改类产品依旧是交易主力，买卖双方都比较理性，7月成交量有望比6月再高一些。”卢文曦说。

单价10万+豪宅率先反弹

二手市场成交尚未恢复，为何6月上海新房成交如此火热？上海中原地产数据显示，6月上海新建商品住宅成交面积90.1万平方米，环比大增742.1%。

据中原地产分析，通常在月度排名当中，很少出现4个10万+项目这样的比例，并且排名第一的项目就是10万+的产品，在以往是非常罕见的现象。今年上半年，10万+产品成交合计达到5380套，同比增加48.66%。

之所以一手高价住宅先于二手房反弹，一方面市区豪宅价格倒挂是最直接的动力，另一方面则是手握巨资的购房人对高端项目的追求。上半年，上海市中心几乎所有新盘都触发了积分制。

由高价盘推起的成交热度，令刚需刚改客十分受伤，这样的热度是否健康？反弹能否长久？

卢文曦分析，通常交易节奏是先刚需、刚改然后再向高价房传导，但是这次高价房率先发力，需要观察是否具备持续交易的机会。此外，二手房长期在低位运行会影响整体市场的节奏，通常是卖出手中的刚需房再去改善，如果没有这种轮动，楼市的反弹走不远。

“表面看房价还在缓慢攀升，但多少有些量价背离。尽管上海也出台不少稳经济的举措，但解封后市场情绪能否持续向上，还需要时间来印证。短期来看，市场信心在努力恢复中，但观望情绪不是一下就能消除的，所以市场恢复也是缓步前行。”

撰文| 包晶晶

编辑| 陈梦妤

封面图源| 每经记者 包晶晶 摄