大家可能不知道这个数据,上海5月二手房的成交量,只有不到300套。

说真的,这个结果很丧,但5月是封控期尚能理解。

作为一个实实在在泡在市场一线的房产咨询公司,原本我们对6月的数据也不怎么乐观。但最近的现象却让我们很诧异:


(资料图)

6月的成交,竟然反向加速了。

我们内部也很诧异这个结果,因为4月、5月基本没什么成交,按理说6月需要一个恢复期。

但我们挖到了一些外面看不到的现象,想分享给大家这个反转的趋势:

上海楼市,正在受多种力量的挤压上升。

我想从几个肉身感知到的角度,侧面跟大家聊聊当前的上海楼市——

到底出现了哪些变化?我凭什么说挤压上升?

首先就是大家最关注的二手成交量。成交量是房产市场上最重要的指标,因为量在价先,它也侧面代表了供需关系。

供不应求,人潮汹涌,成交量就放大;

供过于求,无人问津,成交量就萎缩。

6月的二手房成交量到底怎么样呢?数据图奉上:

截止到6月15日网上房地产(上海房产交易中心)数据,二手网签6862套房源。

6月第3周数据刚刚披露,3300+套网签。

只要第4周保持3000套,整个6月预计可以突破1.3万套。

从数据层面来看,二手成交的复苏是挺快的,甚至比去年的部分月份都要好。

但是数据往深了挖,背后还有一些不为人知的秘密。

第一,4、5月份积压的二手存量单子流程没走完,6月才开始续走交易流程。

第二,6月除了少数封控小区,大部门的带看还是比较顺利的,带看量的恢复是一个大的基础前提

第三,6月其实是信心恢复的首月,二手成交突破1.3万套,无疑是给市场吃下了定心丸。

相比4、5月,这个二手成交量的确开始止跌回升。

第四,行业认同的标准,1万套是上海二手房的「行情荣枯线」。

1.5万套,就是上海二手房「止跌回暖行情线」。

当下虽还没够到回暖行情线,但已经在往上跳跃。

我猜可能有人会说,不对啊,虽然量回升了,可现在还有房东在降价啊。

没错,贝壳的成交数据,前段时间上海二手房的平均议价空间在4%左右,也就是说300万的房子,这个市场环境下,差不多能砍掉10-12万左右。

二手房东或为打新,或担心预期,折价让步的行情依旧在。

但最近我们在一线市场的真实感受,解封后的房东,其实心态很坚定。

可以理解为看好上海楼市的后市,也可以理解为不让价的房东,其实资金需求并不紧张。

这个阶段的买卖双方,都在互相试探博弈。

我另外深挖了两个现象,值得跟大家聊聊。

第一个现象是,最近上海的信贷政策也在受到挤压,无论是利率还是速度,都在偏向购房者。

信贷的支持,是二手放量的基础,也是信号。

如今上海有多家银行的一押二押利率,可以做到3.3%~3.6%。

去年上海的第三季度二手房情况,我至今还历历在目。

成交量为什么下行这么快?

原因就是三价取低+核验价+抽贷“不定时炸弹”的调控威力,要么贷款不批了,要么三价取低额度变少,或者审批放款极慢、骚操作被抽贷……

房产市场历来如此,抑制住钱的涌动,交易就会放缓,然后进入下行低位,成交下滑热度下降,也就失去了群体效应下的翻涌。

这么多年看下来,金融调控还是最有效的市场降温剂。

虽然我很不喜欢“夜壶论“、”水池论“,但真实世界依旧是个不变的轮回。

第二个现象是,上海豪宅成交的确起来了,楼市开始从顶部往下带动。

CRIC数据显示,2022年6月1-9日,总价3000万以上的一手豪宅成交共23套,总价3000万以上的二手房成交10套,合计33套。

也就是说6月初的前9天,上海总价3000万以上的豪宅,平均每天能成交3-4套。

另外,根据网上房地产的更新数据,截止到6月15日,上海2000万以上的二手房网签了57套,如果按照整月成交突破110+套,那的确是2021年中到现在的高位。

至于网传上海豪宅高挂牌、高网签的流言,大家可以直接忽略。

真实情况是,已售豪宅有不少房东是让价出手的。

这些人拿了钱去哪,去做什么,就不得而知了。

但是,从成交反馈的侧面可以窥视到:

上海的豪宅依旧是有人诚意卖,就有人诚意买。

上海楼市为什么这么坚挺?

这种情况下,无论是二手成交量、信贷宽松度、豪宅成交,都并不差,甚至是近一年来比较好的数据?

我理解为,购买力足够丰富的挤压。

第一,这一波口罩因素,虽然很多人的收入预期受到影响,但我们也见到了,也有行业、有人能够在封控期赚到真金白银。

比如说某某医疗公司,某某团长,某某保供企业,某某mcn机构,某某直播网红……这里就不点名了,大家能猜到一二。

现实世界是折叠的,有人下降也有人在上升。

有人在离开上海,也有人在持续进来。

有人放弃,也有很多人在盯着机会捡漏。

第二,是上海强有力置换需求的挤压。

前段时间关于上海涨租的消息大家应该看到了,但我采访了多位租房中介,得到的真实反馈,也是两极分化的。

自媒体只选择性报道了市区房源的涨租,并没有看到大量远郊房的空租降价。

二手市场也是如此,如今依旧有老破小房源在降价,但也有向上置换的好房子在涨价。

这一波口罩因素,让很多人都意识到置换的迫在眉睫,购买力的聚集,其实是向上升级。

新房市场不也是如此吗?

第二批新房,市区的海上源372套最终认购了1760组,5个人抢一套,静安府3天250%认购,云萃江湾429%认购率,虹玺343%认购率。

而郊区新房,触发积分的却寥寥无几。

人类向上需求的欲望,是源源不断的。

第三,上海2022年首批土拍的结果,还挺让人意外的。

在南京无锡流拍,苏州0溢价成交的背景下,上海首批土拍成交额达到了835个小目标。

这还是建立下,上海并未出台实质性的楼市政策利好前提下。

虽然拿地的国企央企占大头,但B端房企敢拿地,侧面代表着他们在坚定看好上海。

最后值得跟大家重申几点:

第一,当前的上海楼市回暖,体现在成交量的止跌回升,而量在价先,价格的波动并不明显,目前还在议价探底阶段。

这个阶段,适合刚需自住和置换改善的需求入场。

有些板块有些房子,在通过核验价进入外网展示阶段,已经回到了2019、2020年的正常区间。

而部分学票的溢价,也在回归正常的价值区间。

第二,无论是量的回暖或者是信贷的宽松,都不是投机客的机会。

一个字就可以总结未来的楼市趋势:稳、稳,还是稳。

这才是第一主题。

第三,无论是面对市场的横盘震荡,还是价格的回调。

我们唯一能做的,就是拥抱周期的轮回,并做好所有一切积极应对的准备。

第四,上海依旧还是那个,楼市底部很高,上限稳定的城市。

愈是艰难阶段,愈见其韧性。

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