本文来源：时代财经 作者：刘新歌

2022年即将过半，郑州的第一轮集中供地才姗姗而来。

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6月22日，郑州正式拍卖第一批集中供应的15宗地。土拍过程并不激烈、胶着，仅仅2个半小时，10宗城改地、5宗公开招拍挂土地全部顺利出让，其中13宗地底价成交、2宗溢价成交，收金106.74亿元。

中指研究院河南公司总经理梁波涛称，从拍卖结果看，房企参拍并不激烈。目前郑州的房地产市场仍处于底部恢复期，销售依然承压，房企当下主要发力点仍是促销售、促回款，拿地普遍极为谨慎。

地方国企托底，郑州地产集团独揽5宗地

郑州此次推出的15宗地主要在主城区，其中管城区4块、金水区3块、中原区3块、高新区2块、郑东新区2块、惠济区1块。从土地属性看，7宗为城改用地、3宗为合村并城用地，5宗为政府储备用地。

郑州地产成为拿地主力，以底价分别拿下管城区金岱李城改地块、管城区大王庄城改用地、中原区须水城改用地、惠济区古荥镇城改用地及中原区一宗商品住宅用地，总地价为34.03亿元。当然，郑州地产并非“独吞”5宗地，而是分别携手了中原发展、管城建投、惠济建投等地方性城投公司。

据郑州地产官网信息，其成立于2003年，2011年由郑州市国资委出资组建郑州地产集团有限公司，主要从事片区做地、城市更新复兴、基础设施建设与运营管理、产业园区开发建设与运营、停车场综合开发、城市资产运营管理、房地产开发与经营等业务。

值得一提的是，近期因“最高学历楼盘”永威金桥西棠项目停工陷入舆论漩涡的永威置业也出手拿地，以底价1.8亿元拿下永威城七期地块（即十八里河城改用地）；而今年出现资金问题的融创却“失约”原融创城后期地块（即管城区大王庄城改）。

此外，龙头房企也现身郑州本次土拍。其中，万科、碧桂园以零溢价率各入一宗地，成交价为4.2亿元和3.9亿元。央企保利以13.09亿元拿下郑东新区一宗商业住宅用地，溢价率8%，折合楼面价20663元/平方米。该地块是本次土拍中最优质土地，位于北龙湖“龙头”位置，保利借此落下在郑州北龙湖片区的第三子。

北龙湖是郑州楼市的一块“高地”，引来众多房企抢驻。尤其是2015年以来，该片区接连出现“地王”，不断牵动郑州楼市的神经。楼面价也从最初的3000元/平方米左右节节攀升，最高时曾达37000元/平方米。

和大多数城市的土拍一样，民营房企也是郑州土拍中的“少数派”，但龙湖拿下溢价率最高、竞争最激烈的一块地。该地块位于管城区童心路南、文德路西，经过一个多小时的争夺，龙湖以12%的溢价率、总价9.35亿元拿下。该宗地曾于去年第二轮供地中终止出让。此次重新挂出，起拍价下降了2.40亿元。

为避免流拍，提前调整出让规则

事实上，去年第二批集中供地时，郑州原计划出让15宗地块，但在土拍前一日终止了其中4宗地块的出让，最终成交的11宗地块有10宗以底价成交；“临时退场”的土地在第三轮集中供地中进一步增加，原定出让25宗地块，11宗地在开拍前终止挂牌，最终的平均溢价率仅为0.64%。

也因此，郑州为这次土拍做足了准备。今年4月，郑州市自然资源和规划局开始试行国有建设用地使用权出让用地预申请制度。根据该制度，郑州的土拍实行“三步走”，即发布意向出让公告、预申请人提出用地预申请、实施公开出让。

“发布意向出让公告”环节除了线上发布预出让公告，土地部门还将在线下组织开展招商推介。有意向用地的单位不仅要提交书面《郑州市国有建设用地使用权出让预申请书》，还要作出相关承诺。在此基础上，郑州土地部门拟定土地出让初步方案、报请市政府批准，并组织公开出让活动。换言之，为避免流拍，郑州土地部门已提前寻找好意向买家，且买家已做出一定承诺。

此外，郑州还通过下调土地竞买保证金、供地批次“由三变四”等措施，降低房企参拍的门槛。本次供地中，除北龙湖板块3号地的保证金为起始地价50%外，其余地块均下调为20%。

而在2016年郑州出台的“最严土地令”中，除大棚户区改造用地外，涉住宅用地的土地出让竞买保证金缴纳比例曾提高到100%，溢价部分土地出让金要在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

2021年2月，郑州将土地竞拍保证金降至挂牌价的50%。今年3月初出台的郑州“十九条新政”将土地竞拍保证金下调至挂牌价的20%，且土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳，进一步降低开发商拿地成本，减轻资金压力。

事实上，郑州是今年最早迈出楼市政策系统化调整步伐的城市之一，除了3月的“郑十九条”，郑州还于4月推出青年人才新政；5月下调房贷利率，首套房贷利率最低为4.25%；6月将二套房首付比例降至40%，开展全市商品房促销月活动等。

不过，目前资金压力依然是房企拿地的主要阻力，而郑州的高库存、楼市流动性或也让资金有限的房企持观望态度。

据贝壳研究院郑州分院数据，截至今年2月，郑州主城区的金水、中原、管城、高新、二七等区房地产去库存周期均超过了18个月。其中金水区库存量最大、达23992套，去化周期高至35.4个月。

从成交来看，郑州2021年新房销售约163450套，创近六年新低，不仅比2020年下降32.9%，甚至不及2018年的一半。二手房销售约65450套，为近六年来第二低，比2020年度下降了3.73%。

据诸葛找房数据研究中心数据，今年4月郑州新建商品住宅成交6892套，环比3月下跌11.25%；5月成交4884套，环比上月继续下跌29.14%，同比下跌73.54%。