作者：子非鱼

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楼市冷场，最开心的，当然是买不起房的普罗大众。

谁不开心？开发商、炒房客以及地方政府，因为他们的利益受损了。

去年下半年以来，全国楼市出现了普降画面，包括很多中心城市在内，成交量很多都遭腰斩。

房价方面，根据国家统计局披露的数据可以看到，去年12月份70个大中城市中有61个城市新房价格下跌或持平，有67个城市二手房下跌或持平。

进入2022年，情况虽然略微有所好转，但从下跌城市的数量来看，全国大多数城市的房价，仍处在调整当中。

上个月，70个大中城市中，有40个城市新房环比下跌，57个城市二手房环比下跌。

成交量方面，国家统计局最新披露的数据显示，2022年前两个月，全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中住宅销售额下降22.1%。

更为关键的是，国房景气指数出现了断崖式下跌。

来源：国家统计局

这意味着，难受的人，还会继续难受下去。很多开发商已经扛不住，暴雷了。

炒房客也好不到哪儿去。在之前的文章中，我已经粗略计算过炒房客持有的成本，银行利率是5.5%左右，契税是1.5%，还有个税、增值税以及折旧率，炒房客平均一年的持有成本率在8%左右。

也即当一个城市的房价一年涨幅没有达到8%左右，那炒房客必然亏损。

在上一轮牛市中，那么多的炒房客前赴后继，是因为那几年，很多城市的房价都在大涨，甚至一年翻一倍也不是什么新鲜事。

如今情况截然相反，很多城市不但没有上涨，还在下跌。这种背景下，很多炒房客也开始扛不住，开始大量挂牌二手房，想要套现抽身。

02

本号根据链家网与媒体公开披露的数据，梳理了一张主要城市的二手房挂牌量榜单。

结果有惊人的发现：

有11个中心城市，二手房挂牌量超过了10万套。其中大多数都是高能级城市。

制图：城市财经；数据：链家网、媒体公开数据等

从上图可以看到，杭州的二手房挂牌量第一，目前已经超17万套，比长期霸榜第一的重庆还要高。

而且，根据中国证券报的消息，杭州的二手房挂牌量仍在快速增加。

杭州之后是重庆。重庆第二完全可以理解，因为重庆无论从人口、面积还是经济体量，甚至城市级别，都能与省规模相比。正因如此，重庆的二手房挂牌量，此前一直都是第一。

二手房挂牌量超10万套的11个中心城市名单从高到低依次为杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉、南京、苏州、西安、广州、哈尔滨。

其中重庆和天津都是直辖市，苏州是最牛地级市，其余全部都是副省级城市兼省会城市。

此外，大连的二手房挂牌量也逼近10万套。

同时我们还可以看到，上海、深圳这两个超大城市的二手房挂牌量，低于2万套。这两个城市数量少，与三价就低、二手房官方指导价有不少关系。

海口的挂牌量也低于2套，在主要城市中，挂牌数量最少。

当然，挂牌数量的多寡，并不能直接说明一个城市的二手房更危险，还要与人口规模相结合起来。

比如重庆，其二手房挂牌量长期在10万套以上，但重庆是一个省的体量，这样的挂牌量，并没有不合理之处。

那么，如何判断一个城市的二手房市场健康度？答案是，以二手房挂牌量与常住人口计算出的人均挂牌量来衡量。

数据越高，意味着这个城市的二手房挂牌量越难消化。

制图：城市财经

由于目前部分城市披露了2021年常住人口，部分城市还未公布，为统一口径，全部采用了去年公布的第七次人口普查数据计算。

从上图可以看到，沈阳的万人二手房挂牌数量第一，达到了149.6套/万人。最近全面废止2018年调控行政令的哈尔滨，数据也超过100，达到100.9套/万人。

整个榜单超过100套/万人的城市有8个，从高到低依次为：

沈阳、杭州、大连、南京、呼和浩特、天津、武汉、哈尔滨。

此外南昌、合肥与苏州的万人二手房挂牌量，也正在逼近100。

二手房挂牌量第一的杭州，万人二手房挂牌量依旧位居前列，意味着杭州的二手房挂牌量显著偏高，很难消化。

东北四个主要城市中，有三个（沈阳、大连、哈尔滨）城市万人挂牌量超过100。

呼和浩特的挂牌量表面上看虽然不算高，然相比于它344.6万的常住人口，同样是一个非常难以消化的数据。

南京、天津、武汉，都是挂牌量超10万套的城市，尽管它们的人口规模都非常大，天津、武汉人口都超千万，南京也逼近千万，但相对之下，它们的二手房挂牌量还是太高了，也是一个难以消化的量。

重庆的二手房挂牌量虽然常年位居第一，这次被杭州超越位居第二，超16万套，但相比于它3205.4万的常住人口，并不算多。万人挂牌量只有50.5，算是一个非常健康的市场。

以买房幸福度著称的长沙，万人挂牌量只有39.1。

上海、深圳的万人挂牌量更是在10套/万人以下，这两座超大城市的二手房挂牌量显著偏少，二手房价格有较大上涨压力。

03

以万人二手房挂牌量来看，上海、深圳仍是卖方市场。

沈阳、杭州、大连、南京、呼和浩特、天津、武汉、哈尔滨、南昌、合肥、苏州等城市，都已经进入了买方市场。

这些城市的二手房价格，有较大下行压力。

有人可能会说，杭州、南京、合肥等城市的新房价格还在上涨。这主要是因为新房限价政策，导致同一片区的新房价格比二手房还低，存在套利空间，导致购房者哄抢。

但显然，包括很多华东、华南、华中热点城市在内，它们的二手房都太多。说明，此前炒房的人太多，太多人手中有2套以上的房子。

现在扛不住，才大量挂牌。杭州、南京、苏州、武汉、合肥等城市，还有人口不断流入，可以帮助化解。

但不是每个城市都拥有大量的接盘侠，比如像哈尔滨、天津这样的人口持续流出的城市，如此多的二手房挂牌量，卖给谁？