上个月，扒姐就写过，本以为去年一直被打压的二手房市场 " 活过来 " 了，后来一盘算，然并卵！

2 月，广州全市（中介促成 + 自行交易）二手住宅网签 4176 宗，而 2021 年 2 月则网签了 10132 套，环比下降了 40.96%。

这还不是最恐怖的，最恐怖的是房价，广州二手指导价调控未满一年，二手房就基本凉透了。全市 20 个二手网红板块，仅剩 8 个板块的价格还在昂着头颅往上走。

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跌多涨少，网红板块也扛不住了

扒姐挑选了全广州 20 个热门网红板块盘点，得出的数据结果令人失望，12 个板块的成交价格出现不同程度的下跌，仅有 8 个板块价格坚挺，优等生只有珠江新城东板块和万博板块，涨幅分别为 24.6% 和 14.66%。

具体来看，房价上涨的板块有，天河的珠江新城东、员村、车陂；越秀的淘金；海珠的滨江东、琶洲；白云的白云新城；以及番禺的万博板块，基本都是各区中的核心价值区域，不得不说，C 位还是有实力的。

除了珠江新城东板块和万博板块，其他板块成交均价上涨的幅度基本不大，维持在 4% 以内。而且，板块内的小区挂牌价涨跌幅度也都维持在 1% 以内。

像天河的车陂和员村，挂牌价的涨幅真不多，细心观察就可以发现，虽然整体的指数在涨，但细看板块内各小区的的挂牌均价，部分小区是跌价的。

就连成交均价涨幅最高的珠江新城东也避免不了有拖后腿的，譬如尚东宏御、丰乐苑、兰亭荟苑、金碧华府、珠江太阳城广场，就是板块内的 " 差生 "，就连许老板住的金碧华府也开始微跌。

至于成交均价下跌的板块，不乏有天河公园、东圃、黄村、东风东等强势板块的身影，就算有 " 天河宇宙中心 "" 越秀强学区 " 的加持，也逃脱不掉跌落神坛的命运。

黄埔区最为惨烈，知识城、科学城、老黄埔等三大核心板块，全军覆灭，科学城的跌幅更是跌至 21.08%。

价格跌了，那成交量呢？

根据统计结果来看，板块内的带看量还 " 麻麻地 "，但分化严重，主要有客户带看的小区都比较集中在个别，其他小区则无人问津。至于成交量，就一塌糊涂了。

通过 2022 年一季度（Q1）的成交量与去年一季度 ( Q1）的成交量对比，跟去年的成交量是天差地别，成交量相较于去年，全线下滑，还是 " 泥石流 " 式的。

诸如去年一季度成交都过百套的天河公园、东圃、滨江东、科学城、亚运城等热销板块，如今全部加起来都不足 100 套，你说惨不惨？

不过值得注意的是，近 90 天内，各板块的诸多小区都是 0 成交的，仅有个别小区有成交。

譬如珠江新城东板块只有跑马地花园和凯旋新世界枫丹丽舍有成交，还是零星的一两套。大体量的广钢新城也仅有海德公馆、保利曼城开了 " 荤 "。

通看这些网红板块，跌多涨少，成交量还上不去。

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要知道 2021 年，天河区二手住宅成交 15290 宗，环比下降 8.0%，网签均价为 54803 元 / 平。这个结果，跟二手房指导价不无关系。换句话说，广州房价调控未满一年，其成果非常显著。

凉凉的行情一直蔓延到今年。

先看看广州上个月的成交数据，从 2 月 4 日 -2 月 25 日，三周的时间，广州二手房的挂牌量猛增，降价的数量也在不断攀升，全市已突破 5500 套，数量上翻了一倍。

二手房真的卖不动了吗？

从区域分布来看的，降价房源比较集中在中心六区。

海珠、天河、白云、黄埔、番禺和花都区的成交降幅较大，介于 40%～50% 之间；越秀、荔湾、南沙、增城和从化区幅度较小，但也介于 30%～40% 之间。

2021 年指导价出台后，不少盘源下调报价幅度基本在 5% 左右，多个盘源让利超百万。

其中，珠江新城板块受政策调控影响，市场氛围降温严重。珠江新城中区、西区的降价幅度甚至达到 200 万元降幅，挂牌时间基本也是 2021 年底到 2022 年初。

中介透露，这半年以来，上门客户减少 2-3 成左右，不少楼盘月度仅零星成交。

降幅大的房源以 144 平以上的非普通住宅为主；越秀、海珠、黄埔等区域也有房源降价超 50 万。

除了部分豪宅产品，老破小和学位房也是房价严重跳水的群体。

去年 4 月，黄埔区某位购房者以近 480 万购入的东荟城 97 平房源，不到一年时间，房价跳水，现在这套房源的挂牌价仅需 400 万，算上房东近一年投入的买卖费用和时间成本，业主 " 血亏 "80 万。

这跟板块内的供应量大有着密切联系，据克而瑞统计，2021 年，科学城板块一手住宅网签 6418 套，同比大涨 95%。

图片来源：克而瑞广佛区域

而受到政策调控影响，新房的备案价按在 3 字头，在新房价格的冲击下，二手市场明显不占优势。

像中海誉城南苑，80 平两室的最新成交均价已达 298 万，与上次成交单价相差近 42 万元；越秀岭南雅筑，最新成交房源为今年 1 月的 97 平两室，同户型的房价跌了 43 万；时代春树里，93 平的同类型房源，降了 66 万 ……

在一二手价格暗斗，板块新货供应量大是二手市场降价的主要原因。

再者，市场观望情绪浓，虽然看房次数多，但成交比例小。

比如，天河区的部分板块，一向受刚需青睐的东圃板块，2021 年 " 盘多客少 "，二手带看量、新增客户数量同比 2020 年亦净减约 2-3 成。

还有房价较高天河区部分板块，房源降价幅度较大。

所以，二手市场还处于慢慢修复的过程，回暖？不存在的。

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别人都跌，你怎么这么秀？

当然，乱世之中也有英雄，也不是所有板块都跌跌不休。

自去年广州出台 96 个小区的指导价文件之后，二手房市场普遍哀鸿遍野，价格一路火花带闪电的下滑。

但上述 8 个网红板块能挺过寒冬，甚至逆势上涨，扒姐认为，这主要还是有以下几个原因：

首先能实现价格上涨的板块，主要还是在区位价值上有较大的优势。比如珠江新城栋板块和万博板块，因为处在 CBD 的中心位置，所以抗跌性强，在涨幅上，也远高于其他板块。总而言之，涨少跌多。

可能有人会说，去年珠江新城板块内的许多房源都遭遇 " 寒流 "，不少业主恐慌抛售，保利心语内的某房源就直接降价 120 万元、利雅湾两周内下调 100 万总价，从 1780 万降至 1680 万 ……

保利心语一房源

这里扒姐要说的是，指导价出来之前，广州二手房价就一直狂飙上涨，虽然调控给了房价当头一棒，但也只是掐掉了部分泡沫。因此，在一年的时间周期看，部分区域的二手房价还是涨的。

比如，珠江新城东的力讯上筑，成交均价在去年 6 月份曾一路跳涨，虽然在 11 月份时成交均价有所下滑，但价格仍然高出去年 3 月份 4 万 /㎡。

其次，二手房价上涨的大部分板块，新房数量普遍较少。比如越秀的淘金、天河的员村、东圃等板块内，去年到现在，新增房源量少，没有外围区域那么内卷。

再次，部分板块内之所以能逆势上扬，也有补涨的缘故。比如白云新城板块，在过去较长一段时间，白云的房价基本跑输广州整体市场，直到最近一两年，才迎来补涨的机会。

这一现象，在白云新城的二手房价上也表现的较为明显。

像隆康花园，在 2018-2020 年市场较为火热的时候，其价格却一直较为低迷，直到 2021 年，该盘的二手成交均价才逐步上涨。

隆康花园

不仅隆康花园这样，同属白云新城板块的广信金兰小区也是类似。

广信金兰小区

当然，这些房价上涨的小区，也并不能代表市场回暖，可以触底反弹了。

因为，扒姐认为，二手房市场的价格要想回弹，必须要带看量、成交量先活跃起来，成交量多了，价格才能慢慢上调。

而且，不论是一手市场，还是二手市场，虽然近期利好政策频出，救市目的明显，但多数购房者还是持观望态度，欲望低迷。

就如上述所统计的各网红板块的成交量，还是很 " 辣眼睛 " 的，想要翻身，还需要一些契机，一些时间，广州二手市场的 " 春天 "，恐怕还没来到，你说呢？

出品 / ZAKER 房产

文 / 乐文