本文来源：时代周报 作者：胡天祥

3月4日下午，佛山房地产中介刘鹏（化名）照常打开公司内网。页面弹出两条房屋成交消息，令他振奋不已。

“保利天悦今天成交了2套千万级单位，单价均接近7万元/㎡。”刘鹏告诉时代周报记者，其中一套188㎡的3房单位，挂牌还不到3个月，成交总价1316万元。另外一套面积更大，足有230㎡。“佣金肯定不低。”

保利天悦位于佛山千灯湖板块，项目定位高端住宅，距离广州珠江新城20余公里。

2021年3月，保利天悦推出高层洋房，均价53000元/㎡。时隔一年，保利天悦二手房以近7万/㎡成交，再次刷新佛山二手房价天花板。

“目前千灯湖板块整体均价为4万—4.5万元/㎡，而保利天悦又是板块里的标杆，卖出这个价也属情理之中。”刘鹏指出。

但在合富辉煌研究院高级分析师曹绍林看来，保利天悦只是个案，不具备代表性。

“保利天悦一手房在售的时候，价格已经很高，类似股市中的‘跳空高开’。”曹绍林告诉时代周报记者，把此类顶豪盘看做佛山楼市的价格接受度或者风向标，并不恰当。

房子越便宜风险越高

从拿地开始，佛山保利天悦便一直被光环包裹。

2018年7月，保利集团以85.78亿元斩获千灯湖良溪地块（后命名为保利天悦），扣除配建（不计建安成本），楼面价高达16158元/㎡，当时稳坐佛山土地总价第一的位置。

从价格涨幅来看，保利天悦更是“一年一价”，频频刷新片区成交记录。

2019年12月，保利天悦推出洋房新品，带装修均价约3.65万元/㎡，彼时千灯湖板块新房均价仅2.53万元/㎡。

2021年12月，保利天悦在售高层洋房，价格高达6万-7万元/㎡，彼时千灯湖板块新房均价为3.15万元/㎡。

高昂的价格，并未减弱有钱人的买入热情。

2020年，保利天悦销售额为58.3亿元，稳居豪宅盘销售总额第一，是第二名的4倍有余。2021年，保利天悦销售额超30亿元，跻身佛山商品房热销项目TOP6。

曹绍林告诉时代周报记者，经历过多个房地产周期，越来越多购房者认为，房子越贵越值钱，越便宜的区域可能风险度越高，所以大家都倾向于到核心区域买房。“对于财富人群来说，肯定是优选好地段的房子，即便贵一点也无所谓。”

合硕机构首席分析师郭毅告诉时代周报记者，无论是财富人群还是刚需客户，大家买房子的逻辑和考虑问题的方式都一样，只是看待事情的视野不一样。

“对于财富人群来说，一旦经济环境、政策环境等宏观大环境出现利好，往往就是他们出手买房的时候。”郭毅续称。

非限购区降低首付比例

与顶豪楼盘屡次冲破价格天花板形成鲜明对比，佛山非限购区域正寄希望于适度放宽限贷政策，释放购房刚性需求。

据媒体报道，近期佛山高明、三水等非限购区域，部分楼盘首付降低为二成。

“去年上半年这些区域一直是二成首付，后面银行贷款政策收紧变成三成，最近又调回二成。”一位房产中介告诉时代周报记者。

事实上，对佛山非限购区而言，二成首付并非新鲜事。

克而瑞研究中心指出，二成首付在佛山楼市中颇具“规律性”。当调控收紧时，银行贷款额度紧张，市场上很难看到二成首付。当市场下行时，二成首付又会重现江湖。

克而瑞研究中心数据显示，2021年，佛山市一手住宅网签成交面积为1131.83万平方米。其中非限购区一手住宅网签成交面积共计550.99万平方米，同比下滑20%。

“首付降低会刺激部分潜在购房者的需求释放。适当放宽限贷政策，有利于市场平稳健康发展。”据亿翰智库测算，结合当地在售项目的实际情况，假设新房总价为70万元、100万元和150万元，首付比例调整前后，“无房无贷”购房者的首付分别下降7万元、10万元和15万元。

贝壳研究院高级分析师潘浩对时代周报记者表示，首付比例的调整，特别是针对首套房的调整，有助于释放购房刚性需求，对加速市场稳定具有积极意义。