文｜庞敏 王博

编辑｜王博

“我也想将价格标高，但现在实际情况是价格标高以后，别人看都不会看。”3月4日，一位郑州市中原区桐柏路的二手房房主对《财经十一人》无奈表示。

她手上有一套地理位置优越、交通便利的精装房待售，疫情之前，这套房子能卖到120万元，但目前挂盘价85万元都无人问津。所以，即便郑州市的新政利好市场，她暂时也不想贸然涨价。

3月1日，河南省郑州市政府发布《关于促进房地产良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》），《通知》共计19条，是一套促进楼市回暖的组合拳。

19条中，对楼市影响最直接的一条政策是取消了“认房认贷”。

《通知》第十二条提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

2016年12月13日，为了调节一路上涨的房价，郑州市出台了“认房又认贷”政策。即满足有房和有房贷两个条件之一，在购置第二套房时最低首付都为60%。

3月4日郑州市泰宏建业国际城售楼部现场，图片来源：受访者提供

《通知》颁布之后，在郑州拥有一套住房但已经结清房贷的家庭，再次购房时首付比例可由60%降为30%，并执行首套房贷款利率。

今年2月，山东菏泽、江西赣州、重庆等城市就出台过降首等政策，解绑楼市，但郑州却是今年以来，首个取消“认房认贷”的省会城市。

郑州地处中原地带，为我国九座国家中心城市之一（北京、天津、广州、重庆、成都、武汉、郑州、上海、西安）。

2021年，中国房地产数据研究院统计数据显示，郑州是中部地区，唯一上榜中国十大人口净流入的城市。

为何众多大城市中，拥有人口红利的郑州率先打出组合拳？禁令一解，将有大量苦于高首付置换需求的买家被释放，郑州的楼市是否会水涨船高？未来，还有哪些城市会跟进？

看房人增多，房价稳定

《通知》一出，郑州当地房产中介和置业顾问的朋友圈开始热闹起来。他们会在大量解读“十九条”利好的文章前，配上转发语，“小阳春已到，你还在等什么？”

但《财经十一人》在调查中发现，郑州市目前只有几个打折力度较大的楼盘人头攒动。其大多数新房和二手房市场，只是看房人增多，并没有出现涨价或者市场情绪过度回暖现象。

一位安居客的经纪人观察了几天市场行情后，告诉《财经十一人》，《通知》出台后，郑州的房价还未受到显著影响。

郑州高新区保利和光屿湖售楼处工作人员也透露，这几日保利内部曾商议过价格调整，但考虑到目前郑州楼市情况，暂时维持售楼处价格保持不变。

这和郑州市管城区融创城售楼处工作人员反映的情况一致，“目前为止，并未接到调整楼盘价格的通知，在售楼盘保持原价。”

在二手房市场，多位房东苦于长期低价无人购买的市场态势，也不考虑涨价。

去年4月，郑州市二七区淮河路小区一位房主挂售二手房价格99万元，在经历了疫情和洪水影响之后，他的挂售价格一路下跌至87万元。他表示，虽然政府在拉动购房需求，但考虑到自己经历过有价无市的情况，在是否提价上会保持观望。

而针对网上传播的郑州部分售楼中心购房者人声鼎沸的视频。多位置业顾问告诉《财经十一人》，基本都是特价房，这些房子打折力度很大。

如近日，郑州市二七区泰宏建业国际城售楼部在做特价销售，楼价直降三千。那么，即便在周五工作日，现场看房人也会把沙盘围得水泄不通。

但《通知》下发后，市场并非亳无波澜。

多位案场销售人员和中介公司经纪人表示，近日，前往售楼处看房的人逐渐增多，原本观望的潜在买家也开始走进售楼处看房。

当然，也有购房者闻风出手。一位贝壳找房的经纪人谈到，消息一出，他有客户就马上买了一套新房。

虽然市场反应还不明显，但多位专家认为，《通知》的落实将在一定程度上缓解目前郑州住房的供需矛盾。通过对购房需求方面提代支持性政策，激发其置业动力，长期增强城市人口吸引力。同时辅以利率和首付认定等短期金融手段，能全范围多幅度对郑州楼市产生积极影响。

为何打出组合拳

为何在省会城市中，郑州发出解绑“认房认贷”第一枪，并打出了组合拳？

在疫情、洪水、财政三重压力下，郑州市必需对房地产市场推出纠偏措施。

根据郑州住建局的数据，进入2018年7月后，郑州房价达到全年最高点13719/平方米，下半年楼市进入下行期后房价一路下降。2022年1月，郑州新房成交均价为11551/平方米。较四年内最高点，下降了16%。

楼市低迷直接导致财政收入吃紧。

2020年，中国房地产数据据研究院的一份报告中指出，郑州的土地财政依赖等级为“超高”【（土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入*100%）】。（土地财政依赖度超高城市：温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州）

贝壳研究院郑州分院院长丁赞认为，去年的暴雨灾情和新冠疫情的双重打击，造成郑州整体经济下滑，加之长达四年的市场低迷状态，作为一个房地产依赖严重的城市，郑州不得不大刀阔斧地取消限购限贷政策以刺激房市发展。预计《通知》最终落地后，郑州也将向楼市的春天走进了一步。

“此次郑州出台的《通知》支持力度大、覆盖面广，支持主体覆盖房企和消费者。整体来看，郑州新政的出台对于当地市场而言，能有效提振市场信心，加快市场修复。”壳研究院首席市场分析师许小乐认为。

还有哪些城市会跟进？

广东住房研究中心首席李宇嘉表示，郑州是国家中心城市，也是住建部重点监测的热点城市，此次出台政策，是政府纾困升级的标志，楼市库存太大、楼价下滑严重、前期棚改热潮中的房子数量太多等原因造成郑州楼市低迷，发布新政是在对郑州楼市进行纠偏。

丁赞则认为，郑州作为中原城市群核心城市，此次《通知》发布对其他中原城市，如合肥、西安等有借鉴意义。

目前，全国楼市调控正在从中低能级城市向中高能级城市过渡，从非限购城市到限购城市过渡，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中。

在“房住不炒”、“一城一策”背景下，郑州取消“认房认贷”政策是结合目前郑州的市场情况而定的。全国其他城市会出现跟进郑州，实施放松政策的可能性。

58安居客房产研究院分院院长张波直接指出了跟进郑州放松限购限贷政策的城市范围。他预测，与郑州住房市场供需情况相似的城市如哈尔滨、长春等都将在限购限贷方面进行大比例放松。

作者为《财经》记者及实习生