文|凯风

2022，又一个关键之年。

外有地缘政治冲突、新冠疫情冲击，内有“需求收缩，供给冲击，预期转弱”三重压力，经济、产业、房地产……何去何从，备受关注。

对此，2022年政府工作报告提出：继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。 探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。 支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。

权威定调，释放了什么信号？

01

房住不炒 ：从不缺席

房地产政策基调，发生了哪些变化？

与过去相比，再提“房住不炒”、“三稳”，重申“因城施策”，强调“租购并举”，提出“保障好群众住房需求”、“房地产业良性循环和健康发展”……

但未提“房地产税试点”，而棚改也早已消失在官方文件。

房住不炒，几乎出现在每一次重要会议中。

这意味着，无论经济形势和房地产格局如何变化，房住不炒，都是底线中的底线，是未来5年乃至更长阶段的总基调。

当然，房住不炒，并非将房地产一杆子打压在地，更不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切，该维护的正常居住需求仍要维护。

这在报告中有着明显体现：

支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

这里的合理住房需求，导向的是刚需和改善需求，这些群体在未来的房地产市场中会得到政策倾斜。

02

为何未提“房地产税试点”？

房地产税试点何时落地，堪称2022年最大的悬念之一。

去年下半年，官方提出“在部分地区开展房地产税改革试点工作”。

这被视为房地产税改革的重大突破，为何半年过去，房地产税试点城市仍未出台？

这或许与当下的楼市形势有关。

在市场下行之际，慎重出台收缩型政策，已经成为共识，房地产税堪称楼市调控“核武器”，何时落地，存在着时机问题。

换言之，房地产税试点肯定会来，唯二不确定的是落地时间以及首批试点城市。

如果在地方松绑之下，局部楼市开始转热，那么房地产税试点的落地就会空前加速，反之同理。

多说一句，房地产税试点越早落地越好，否则一直都是悬在市场头上的达摩克利斯之剑，对市场影响更大。

03

稳字当头：

遏制大涨VS防范大跌

稳地价、稳房价、稳预期。

三稳，不是第一次出现。事实上，自2020年开始，“三稳”一直都是楼市调控的基本原则。

稳的背后，遏制大涨与防范大跌，可谓一体两面。

毕竟，大涨与大跌，都会带来金融风险。

毕竟，房地产不仅牵涉了众多上下游产业链，而且居民家庭近70%的财富都集中在房子上，整个社会承受不起房价剧烈波动的代价。

这从前几天银保监会有关负责人的讲话可以得到印证：

房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。去年以来房地产市场出现调整，这对金融业化解风险来说是好事，但也不希望房地产市场的调整太剧烈，希望能平稳些。

当然，同样是“稳”，不同时期有着不同倾向。

不同的是，如果说前两年的重点侧重于“遏制大涨”，如今已经转向“防范大跌”。

04

因城施策，意味着什么？

因城施策，地方在调控上有了更大自主权？

众所周知，不同城市市情不同、房价不同、土地财政依赖不同，并不存在全国一刀切的调控模式。

尤其是，部分城市已经面临较大的下行压力。多个二线省会城市房价回到了两年前，稳楼市的意图呼之欲出。

事实上，面对楼市下行，已有城市率先开启了松绑之路。

日前，郑州出台楼市19条新政，大幅松绑限购、限贷等政策，这被视为一二线城市2022年楼市松绑的第一枪。（参阅《这个强省会城市，打响了第一枪》）

郑州之后，已有众多城市开始跟进。

青岛即墨区松绑限售政策，二手房拿证满2年即可出售；

唐山将二套房公积金贷款首付从60%下调到30%，

山东菏泽、江西赣州、河南驻马店等地则将首付最低降到20%……

这与去年楼市松绑遭遇“一日游”的尴尬，形成了鲜明对比。

当然，松绑的目的是为了“稳”和“托底”，会否导向新一轮大刺激，值得关注。

05

租购并举：为何开始强调租房了？

这几年，租赁房，一直都是政策发力重点所在。

租赁房，被视为解决大城市新市民、年轻人住房问题的关键举措，也是经济稳增长的重要抓手之一。

根据《中国城市大趋势》分析，这是从市场为主的香港模式，像政府-市场并行、租购并举的新加坡模式、德国模式的转向。

换言之，住有所居，重点不在于买房，而在于买房与租房齐头并进;也不是让每个人都买得起房，而是让所有人都有房可住、而且住得起，这就涉及保障房和租赁市场。

毕竟，无论哪个城市，都无法让所有人都买得起房子，但通过各种政策组合拳让所有人“住有所居”，则是可触及的目标。

未来几年，各地将会大规模建设保障性租赁住房，未来将形成商品房、安居房、人才房、共有产权房、保障性租赁房齐头并进的新格局。

更关键的是，租赁房重要性的提升，预示着“房租调控”的力度将会空前加码，“房租指导价”呼之欲出。

去年底，住建部明确表示，不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

虽然这一要求是针对“大拆大建”而来，但5%作为房租上涨的底线，已被众多地方政府所接受。

06

三个“大势所趋”

楼市是典型的“政策市”。

市场环境发生变化，楼市调控政策也会随之而变，这也是“大热必有调控，遇冷则有松绑”这一规律的体现。

不过，虽然调控短期不乏时松时紧的可能，但有三个“大势所趋”值得注意。

其一，房地产税试点，虽迟必到。

房地产税，试点先行，不仅早已成为共识，且得到相关法律法规的背书。

房地产税试点的必然性，一方面在于房地产需求侧管理，作为长效机制而存在，另一方面则为地方政府寻找新的替代税源。

其二，房地产正在告别“黄金时代”，但要避免“硬着陆”。

房地产正在黄金时代，告别过度金融化的发展模式，向基础民生行业回归。

但是，社会各界都承受不起“硬着陆”的代价。

这意味着，房地产去金融化泡沫化的过程，必然存在反复与波折，如何真正做到“软着陆”，无疑是场前所未有的考验。

其三，楼市大分化，不是每个城市都还有价值。

随着经济、人口、城镇化等长期支撑因素转弱，未来只有基本面良好的中心城市，不乏楼市持续上行的可能。

换言之，楼市普涨的可能性越来越小，不是每个城市的资产都还有价值。

这方面，不仅一二线核心城市与收缩型城市将形成显著分野，即便在城市内部，中心城区与外围郊区之间也将形成分化之势。

这意味着，选择城市，选择区域，将变得至关重要。