本报记者 张漫游 北京报道
继2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》后，2月27日，银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。
业内人士指出，目前银行普遍处于产品设计试点阶段，并未大规模推出保障性租赁住房专项产品，其根本原因在于作为商业银行，保障性租赁住房金融的长周期、低回报不能满足商业银行的业绩要求。
但随着一系列政策的持续发力，会吸引银行陆续布局保障性租赁住房在内的公共住房领域。银行参与保障性租赁住房，对其本身的产品设计能力、服务能力提出了新的要求。专业化、多元化金融服务将提升银行在保障性租赁住房领域的竞争力。
金融机构多方协同
保障性租赁住房对于解决超大型城市新市民、新青年“住有所居”具有十分重要的现实意义。
中国银行海南金融研究院高级研究员王少辉认为，保障性租赁住房作为准公益项目具有现金投入与产出期限错配的特点，资金成为制约其发展的最重要因素，为此鼓励引导多主体投资、多渠道供给是解决资金难题的必要之举。
但《中国经营报》记者在采访中了解到，此前银行在保障性租赁住房领域的尝试较少。中国银行研究院博士后郑忱阳介绍称，近五年银行的保障性安居工程贷款余额占金融机构全部贷款余额的比重在1%左右，且主要以国有大型银行为主。
同策研究院研究总监宋红卫指出，银行以营利为目标，但是保障性租赁住房更多的是带有准公共物品的属性，短期内几乎不盈利，甚至还是亏损，所以银行积极性并不高，以前更多的是政策性银行或者专项基金的形式给予支持。
郑忱阳亦谈到，保障性租赁住房缺乏抵押物和担保物，项目回收周期长，贷款利率低，项目融资成本高、风险大、收益低，制约了银行参与。“此外，保障性租赁住房相关配套措施、项目监督管理、项目准入认定、后续跟踪管理等方面的政策制度仍不完善，银行在客户准入审查、项目授信审批、数据统计监测、贷后风险管理等环节的业务经验相对不足，为保障性租赁住房提供合适的产品和金融服务有一定难度。”
北京大学博士后张磊告诉记者：“《指导意见》提出，要以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系；要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。此项政策以积极推进房地产的可持续发展为根本方向，对于推进房地产行业转型及房地产金融转型具有积极意义，对于房地产风险压降和未来的健康发展有积极意义。”
在政策性银行方面，政策性银行贷款具有利率低、期限长的特点，契合保障性租赁住房项目准公益性质下回款时间长、现金流规模小的特点，《指导意见》明确目前国家开发银行是提供保障性租赁住房政策性中长期贷款的独家政策性银行。
在商业银行方面，王少辉认为，商业银行虽然融资成本不具优势，但具有全面的专业化服务能力和多元化的产品，可围绕保障性租赁住房开发建设、装修改造、运营管理、交易结算提供服务。
在中小金融机构方面，在2019年新修订的《土地管理法》、2021年颁布的《土地管理法实施条例》明确集体经营性建设用地入市和细则后，农村中小金融机构可充分发挥与农村基层自治组织、合作社的良好关系，在集体经营性建设用地直接用于建设保障性租赁住房抵押贷款方面发挥优势。
在保险机构方面，王少辉指出，保障性租赁住房不参与市场经营竞争，具有租金收入低但稳定的特点，符合保险资金的要求，同时将保险机构纳入保障性租赁住房融资渠道，可发挥国内险资规模大、提供充足资金支持长租市场发展的作用；同时保险机构可发挥专业特点为保障性租赁住房创新险种。
“专业化+多元化”将提升银行竞争力
在拓展保障性租赁住房市场方面，国有大行已经进行了积极探索。
2017年，中国建设银行便率先启动在住房租赁领域的金融探索，作为全行战略推进。建行相关业务负责人告诉记者，经过4年多的实践，已初步形成了一套“平台+金融+机构+租赁产品和服务”四位一体的服务模式。
为多方位满足保障住房租赁市场融资需求，建行为租赁企业提供“信贷+非信贷”的全方位金融服务，挖掘REITs项目，吸引长期股权性资金参与保障性租赁住房项目，拓宽住房租赁企业融资渠道。截至2021年底，建行住房租赁贷款余额超过1300亿元，其中已纳入和拟纳入保障性租赁住房计划的项目累放超过630亿元，可提供房源超60万套。
不过，下一步银行机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，还需要提高多方面的实力。
郑忱阳认为，要提高专业化服务能力。“健全保障性租赁住房金融服务组织架构，有条件的可以成立专门业务部门、组建专营团队、打造特色支行等，深入开展市场调研，对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求；完善激励考核机制，适当提高保障性租赁住房业务的考核比重，提升基层员工积极性。”
张磊指出，银行参与保障性租赁住房，对于银行本身的产品设计能力、服务能力提出了新的要求。“专业化、多元化金融服务将提升银行在保障性租赁住房领域的竞争力。”
郑忱阳亦赞同这一说法，他告诉记者：“金融机构针对保障性租赁住房的融资特点提供适配性、多样化的金融产品，积极运用银团贷款、非金融企业债务融资工具，创新租赁住房ABS、REITs等金融产品，探索符合保障性租赁住房特点的担保方式，开展应收租金、集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务，切实解决保障性租赁住房的融资问题。”
“加快REITs市场的发展，尤其是保障租赁住房的REITs，让银行有成熟的进入和退出机制，部分产品还有持有收益，可以提高银行的积极性。但是预计这个模式发展比较慢，并且也不具有普遍性，项目会更多地集中在一、二线城市的少量优质项目。”宋红卫说。
另外，郑忱阳提示称，银行机构还需要提高风险管理能力，要做好客户准入管理，严格认定保障性租赁住房项目，确保将资金投向符合要求的保障性租赁住房领域，根据项目的投入、收益和现金流科学测算贷款额度，避免盲目放贷，强化数据统计和风险监测，善用大数据、人工智能等金融科技手段进行智能化风险防控，促进金融服务依法合规、风险可控、商业可持续。
