21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道

在客观因素的作用下，深圳今年2月一手房住宅成交继续回落，二手房住宅则再度创下成交新低。

2022年3月1日，据深圳市住建局披露的数据，2022年2月，深圳二手住宅成交823套住宅，环比下跌47.1%，为2008年以来最低成交量；一手住宅则成交1959套，环比减少45.2%，同比减少43%。

作为全国楼市的风向标之一，深圳楼市的2022年在平淡中开局。尽管当前成交平平，但业界和公众仍然格外关注在“金三银四”这一传统的销售旺季深圳能否迎来小阳春。

事实上，尽管数据面表现平淡，但深圳楼市的暖风已经悄悄吹起。据21世纪经济报道记者了解，目前深圳整体上上门量和带看量均有缓慢回升，随着资金面的利好频频传来，购房者信心逐渐恢复，市场预计也将逐步改善。

平淡中开局

由于供应的关系，在一手房方面，深圳的成交结构受到价格、区域和推售节奏等影响较大。

从供应节奏来看，深圳今年2月并无新盘入市。据深圳中原研究中心统计的数据，今年2月，深圳无住宅项目获批，无住宅项目开盘，出现了一手住宅零供应。

除此以外，今年2月，由于春节假期的影响，深圳一手房成交整体上并无太大起色。即使在多数楼盘均选择春节不打烊的情况下，深圳楼市春节表现仍低迷，据深圳市房地产中介协会发布的数据显示，春节假期深圳新房成交量(完成产权过户)出现了零成交的情况。

虽然有供应和假期双重作用，但深圳一些重点区域的网红楼盘，销售表现依然良好。

例如，深圳地铁置业旗下的数个楼盘在2月就录得不错的销售成绩。

据深圳中原研究中心统计的数据，2022年2月，深铁瑞城以493套的成交量夺得深圳2月住宅销售冠军。深铁瑞城于2021年11月取得预售证，共推售1329套住宅，而根据深圳市房地产信息平台的备案信息，其目前仅余100余套房源未售出，整体去化节奏较快。

不过，这也仅是个例。整体来看，深圳楼市目前的冷热分化仍较为严重，在罗湖、龙岗等区域，冷门楼盘的销售成绩依然未有回暖的迹象。

可供对比的例子是，位于罗湖东门商圈的兆鑫汇金广场于近期推出15%的高额佣金，这一项目推售的产品是建筑面积为52-420平方米的办公产品。

从各区新房住宅成交面积来看，新盘大户光明依然是成交面积最多的区域，公开数据显示，2022年2月，光明区以6.51万平方米的成交量位居各区第一，占全市成交的31.8%；宝安区、南山区则分居第二、第三位。

一手房冷热不均，二手成交则再度下跌。深圳自去年2月出台二手房成交机制之后，二手房成交就一直不温不火。据深圳市住建局披露的数据，2022年2月，深圳二手住宅成交823套住宅，环比下跌47.1%。

小阳春将至？

一二手住房双双遇冷，这并非正常现象，也与深圳市场当前的表现有所背离。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就分析认为，由于特殊原因，深圳2月楼市的成交数据有所失真，因此并不能以此用来看待市场。

一位深圳本土开发商人士也告诉21世纪经济报道记者，近期他们新开的一个楼盘去化率各方面表现都还不错，“位置可以，价格也比较合理，去化还是跟我们预期的是差不多的。”

从数据面来看，深圳一手房成交量也正在缓慢复苏。据深圳市房地产中介协会公布的数据，2022年第8周（2月21日—2月27日）深圳新房成交量持续回升，据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）数据显示，第8周深圳市新房成交量（完成产权过户）为928套，环比上涨3%。

实际上，深圳目前资金面也有利好的消息传出。

据21世纪经济报道记者从多名银行人士、中介人士处了解到的数据，深圳当前对合理的房贷需求投放也明显加快。淘房前线创始人谢林锋告诉21世纪经济报道记者，最近深圳房贷放款极快，有些银行最快一个星期就放款。

谢林锋认为，这是一个积极的信号。他指出，随着资金面的松动，购房者也将结束观望准备入手，尤其入学季也会带动一波学区房成交，从而促进楼市量价齐升。

除了资金面改善之外，深圳楼市今年3月的一手房供应也将持续放量，这也是积极的因素，据深圳中原研究中心统计的数据，2022年3月，深圳共有新世界松风明月花园、深业云筑等20多个潜在的入市楼盘，受此带动，深圳的小阳春行情也较为可期。

李宇嘉也认为，“在上海、广州已经开始回升的情况下，深圳楼市的‘小阳春’一定回来的，不会缺席，只会迟到。”

不过，李宇嘉也强调，对于深圳今年的“小阳春”，不能有太大的期待。由于二手房参考价政策还将执行，而2020年下半年以后靠违规加杠杆炒起来的物业，没有杠杆加持很难有充足购买力；而如果二手房市场表现弱势，对新房市场的制约也将会很大。因为之前购买力旺盛，主要是一二手房价格倒挂，导致的打新热潮。“预计今年上半年，深圳楼市会处于一个触底和缓慢回升的过程。”