越来越多的迹象显示，在持续的政策推动下，此前低迷的房地产市场正逐步回暖。

贝壳研究院近期发布报告指出，今年2月，50个监测城市二手房成交量环比增长约4%，考虑春节假期及自然天数较少，市场的实际修复力度十分明显。同期，50城的二手房价格环比止跌转稳。

中指研究院发布的一组数据也指出，百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨，涨幅分别为0.03%和0.14%。

2月市场的升温，反映出楼市企稳的局面在春节后进一步加速。这既被认为是去年市场下跌后的“技术性反弹”，也是近期政策持续推动的结果。机构统计显示，今年已有接近50个城市发布了不同程度的稳定楼市政策，虽然并不意味着松绑，但对于市场的提振作用不可忽视。

与此同时，随着传统“小阳春”时点的到来，市场的乐观情绪进一步蔓延。机构普遍认为，按照现有走势，楼市将继续迎来修复，在多重因素影响下，市场将出现量升价稳的走势。

市场判断谨慎乐观

经过去年下半年的低位运行后，楼市在进入2022年后出现一定的回暖，春节假期之后，回暖局面进一步确立。

根据贝壳研究院的统计，今年2月，50个监测城市二手房成交量环比增长约4%。若抛开春节假期的因素，2月7日至2月28日，50个监测城市二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，较去年12月日均水平增长约10%。

该机构指出，超过四成的城市2月成交量环比增长。从需求结构来看，刚需是支撑这轮升温的主力。

交易量的回暖也带动价格止跌，贝壳研究院指出，今年2月，50个监测城市二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续环比下跌的走势。其中，4个一线城市二手房价格全部保持上涨，宁波、杭州、绍兴等城市止跌转涨。

中指研究院发布的数据也显示，百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨，涨幅分别为0.03%和0.14%。其中，无论是新房还是二手房，一线城市涨幅均为最高。

在这轮市场升温中，部分热点一二线城市再度扮演了领跑者的角色。其中，长三角区域最早复苏，上海、南京等城市的成交量在1月就出现明显升温。2月，广州、中山等城市交易回暖，带动大湾区楼市升温。北京则一直保持着不错的看房和交易热度。但东北地区的市场仍然相对低迷。

信贷政策的松动，被认为是刺激市场升温的主因。去年下半年的楼市降温，即主要源于信贷政策的收紧。从去年9月末开始，监管部门连续释放纠偏信号，政策在执行层面才逐渐改善。其中，信贷政策的改善较为明显。

据贝壳研究院监测，今年2月，103个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点，放款周期缩短12到38天不等。

来自地方政府的稳楼市政策，同样推动了市场回暖。机构统计显示，今年前两个月，近50个城市了出台政策，对市场带来利好，政策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面，均对需求端有着明显利好。

某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，春节后，其公司旗下项目的来访量和交易量均明显高于春节前。虽然很难与去年上半年相比，但公司对市场的判断逐渐转为谨慎乐观。

多数机构预测价格升幅有限

事实上，虽然楼市仍在回暖通道中，但由于去年同期的高基数，今年前两个月，多数热点城市的交易量仍然有二成到五成的同比降幅。

这种差距的另一个体现在于，房企的销售业绩出现明显下滑。中指研究院的报告显示，2022年1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家。

但正如前述房企人士所言，多数开发商对于市场的复苏持乐观态度。

上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，公司早先判断，市场可能在今年二季度才会出现明显好转，但从长三角地区的市场变化来看，升温的节奏要快于预期，说明需求潜力仍然很大。

“其他区域的回暖速度可能会慢一些，但从越来越多的政府部门发布的政策来看，仍然有理由（对市场走势）乐观。”他说。

2月24日，在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，在今年的稳楼市目标中，“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。这也被业界视为重要利好。

针对这一提法，贝壳研究院认为，相对当前调控政策侧重对首次购房的刚需的支持，预计后期地方有望出台支持改善性需求的政策。

对于房地产市场的前景，中原地产研究院认为，随着信贷政策的持续宽松，预计市场很可能在3-4月份出现一次“小阳春”。其中，一二线城市的热度可能会比较明显。

贝壳研究院也指出，在信贷、调控的持续激励下，市场预期将转向平稳，在3月和4月，更多城市的新房销售量将筑底后回升。二手房方面，从挂牌、带看等指标来看，预计3月交易量也将有明显回升。

但多数机构认为，在此过程中，价格的升幅仍然较为有限。一方面，当前的市场升温幅度不大，并不能对房价形成有力的支撑；另一方面，今年仍是房企的偿债大年，开发商更倾向于获取销售现金流，而非通过提价的方式谋求利润。