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2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，2022年要重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务等工作。
在媒体问答环节，关于2022年房地产行业发展方向及调控政策均有明确阐述：
【提问】中央经济工作会议要求各方面要推出有利于经济稳定的政策。那么住房和城乡建设部在扩内需、稳增长方面有什么考虑？
王蒙徽部长指出，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，我们说的就是新的建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，也就是说，从“有没有”向“好不好”转变，内需潜力巨大。
将在以下几个方面推动好工作：
一是保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。
二是推进住房供给侧结构性改革。主要是大力增加保障性租赁住房供给，经过统计，我们希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。同时，我们还将加快推进长租房市场建设。
三是推进城镇老旧小区改造。……通过吸引社会力量参与、创新金融支持方式、促进存量住房用途的调整等措施，把这项重大的民生工程同时也是发展工程做好。
四是推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程。
五是大力推进“新城建”，也就是我们说的基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系，全面推进智能市政、智慧社区、智能建造，协同发展智慧城市和智能网联汽车，通过打造示范基地，加快“新城建”项目落地。
除了以上谈到的工作之外，我们还将推进适老化城市、社区、住房的建设和改造，实施农房质量安全提升工程，大力发展装配式建筑等工作，努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。
【中指观点】
2022年，我国宏观经济面临较大下行压力，房地产行业仍将发挥重要的稳定器作用。我国城市发展已经从过去增量建设进入到存量的提质改造和增量的结构调整并重的阶段，增量的结构调整和存量的提质改造均将在稳经济中发挥重要作用。
一方面，为了维护房地产市场平稳运行，预计将通过更加精准和协调的调控政策、稳妥实施长效机制，促进刚性和改善等合理住房需求释放，促进房地产行业良性循环，实现“三稳”目标。结合当前房地产市场地价、房价、预期均尚不稳定的背景，预计各地保刚需和改善需求的政策力度有望得到进一步跟进，在需求端政策持续发力下，当前地产僵局将有望被打破，有利于行业良性循环。
另一方面，今年保障性租赁住房是主要稳增长发力点，此外，老旧小区改造、“新城建”、适老化城市建设和改造等也是带动房地产开发投资、基础设施投资的重要领域。保住房市场稳定的同时，激活存量市场有助于从住房领域稳经济大盘。
【提问】房地产长效机制实施以来，“房住不炒”已经成为社会共识。下一步，住建部还将采取哪些举措来保持房地产市场的稳定发展和运行？
住建部副部长倪虹指出，关于2022年的总体考虑。我们还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这是我们总的想法，主要有以下四个方面的考虑：
一是保持调控政策的连续性和稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，把城市的主体责任和省级政府的监督责任落实好，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，继续稳地价、稳房价、稳预期。
二是增强调控政策的协调性和精准性。重点是做到3个“加强”：一是加强土地、金融和市场监管等政策的协同，二是加强部、省、市的调控联动，三是加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。
三是坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。
四是持续整治和规范房地产市场秩序。去年，我们会同7个部门联合开展了房地产市场三年整治行动，去年整治情况将适时发布。下一步的重点是完善市场监管新机制，大力整治房地产开发、交易、租赁、物业服务中的违法违规行为，把人民群众的合法权益切实维护好。
【中指观点】
2021年下半年以来，房地产市场的深度调整与多重政策叠加密切相关。今年强调政策的协调性和精准性，加强土地、金融和市场监管的协同，可以理解为住建部、央行、银保监会、自然资源部等各部委之间的政策将协同推进，避免政策多重叠加导致行业出现较大波动。
“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，全国性预售资金监管办法出台后，各地将继续因城施策落地实施，因企施策、“一城一策”进行资金监管，有利于稳定企业、上下游供应商预期，进一步稳定购房者预期。
【提问】保障性租赁住房发展有哪些成效？下一步对推进保障性租赁住房建设有何考虑？
住建部副部长倪虹指出，从目前看，人口流入较多的城市都有很高的热情，陆续出台了具体实施办法，落实土地、财税和金融等方面的政策，着眼“十四五”时期，研究确定保障性租赁住房发展目标。从实施情况看，在人口流入较多的40个重点城市，2021年已经筹集了保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。现在，农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业等各方面主体参与的热情还是比较高。据统计，利用存量土地和房屋建设的保障性租赁住房达到了70%。
2022年，我们将继续大力增加保障性租赁住房的供给。从目前的统计看，全国将新筹集240万套，比去年有大幅度增长。要实现这个目标，关键是要抓好6个落实。
一是落实好土地的支持政策。主要还是在五个方面发力，就是利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应土地来建设和筹集保障性租赁住房。……，不变更土地的使用性质，也不要求补缴土地价款，为保障性租赁住房价格能够比市场同地段、同品质价格略微低一些创造条件。
二是落实审批流程的再造和简化。
三是落实中央补助。去年，中央为40个城市在预算内投资补助了28亿元，今年还将加大中央财政补助资金的支持力度。
四是落实税费优惠政策。
五是落实水电气价格政策。
六是落实金融政策支持。目前，已经把保障性租赁住房列入了城市基础设施领域不动产投资信托基金试点，同时，对保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度的管理等。
【中指观点】
2022年，保障性租赁住房建设将明显加速，全国计划筹集240万套，明显高于2021年。2021年以来保障性租赁住房的相关配套政策不断完善，相关贷款不纳入银行“两集中”管理，纳入公募REITs试点，土地、资金等方面的支持均明显加大。预计2022年，在保障性租赁住房筹集规模大幅增加的背景下，相关配套制度也将同步推进，尤其金融政策的支持，保障性租赁住房公募REITs的推进有助于为企业提供有效的退出渠道，形成资金链条闭环，激发市场参与建设和运营积极性，进而推动保障性租赁住房发展。
整体来看，预计接下来将有更多城市调整楼市政策，各地全面落实因城施策，需求端和供给端齐发力稳市场预期。与此同时，房地产存量提质改造的配套政策、保障性租赁住房的支持政策亦有进一步跟进预期，由此带来的市场机会值得企业关注。
