勿忘在莒、守正出奇——新形势下上海国有房企高质量发展策略分析及提升建议_房产_三板富

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2021年下半年以来，在需求收缩、供给冲击下，我国房地产市场发生波动。近期楼市持续释放积极信号，一方面企业资金端风险纠偏持续跟进，另一方面地方需求端政策调整力度加大。全年来看，全国商品房销售面积回落，但销售规模仍在，市场情绪正在持续修复。在新的房地产市场形势下，地方性国企如何利用政策时机，把握战略机遇，规避潜在风险？本文谨对上海代表性国有房企进行分析，希望能为国有房企实现高质量发展提供一定参考意义。

勿忘在莒：长三角城市群具强需求支撑，上海发挥引领带动作用，为规模房企总部首选

长三角地区作为我国城市群的主要代表，具备强劲的经济实力。长三角地区GDP占全国经济总量的四分之一以上，2021年GDP同比增速超8%。三省一市41城中，共有18座进入全国gdp城市排名的50强，其中 8座城市gdp超万亿人民币，另10座城市GDP超五千亿人民币。

长三角区域商品房销售面积全国规模最大，楼市韧性好。长三角是规模房企必争之地。是房地产主战场。占全国销售面积15%以上。代表城市城市平均销售量超800万平，城市平均市场容量大；由于楼市调控起步较早，楼市抗风险韧性高于全国平均水平。

上海引领辐射长三角，为规模房企总部首选。从经济规模上看，上海人均GDP、全社会固定资产总额、实际利用外资、地方财政收入、产业集聚程度、交通路网等主要经济指标均位列长三角所有城市首位。在长三角一体化的国家战略下，长三角楼市已形成上海“一超”、苏宁杭等成员城市“多强”的楼市格局。百强房企总部选址青睐上海，一方面是由于上海拥有丰富的金融和人才资源，另一方面有利于以上海为基点拓展长三角市场份额。

守正出奇：行业短期承压下，上海国有房企践行高质量发展，经营红利不断释放

2022年地产行业呈现短期承压、中期调整，向长期看好的新型态势。楼市中长期需求动能减弱，销售规模回归下行通道，政策保持稳定性，存在改善预期。十四五期间商品房需求结构发生深刻转变，城镇化刚性需求维稳，改善需求将持续释放，具备品牌口碑美誉度和稳健财务能力的房企将迎来更大的机遇。对于国央企等稳健型房企来说，也意味着更多的发展机会。

一级招拍挂市场国央企发声显著增多：以上海为例，从参拍企业构成上看，一批次集中供地后“国进民退”特征明显。一方面央企、国企在融资成本及融资渠道方面更有优势；与此同时，持续深耕型民企依托项目销售回款在窗口期补仓，实现“拿地、销售、回款、再拿地”的正向自我循环。

图：2021年上海集中供地参与企业对比

图：2021年上海集中供地各批次参拍企业属性对比

发挥融资优势，多元化拓储降低拿地成本。2021年，上海成立的城市更新基金规模已超过900亿元。2021年6月，上海地产集团发起规模800亿的上海城市更新基金，定点投向旧区改造和城市更新项目，主要参与企业包括招商蛇口、中交房地产、万科集团、保利发展、国寿投资、太平洋保险等。2021年底，上海又一百亿级城市更新基金成立。该基金为上海城市更新引导基金，以上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目为主要投资方向。

政策利好助推收并购业务发展。2022年1月，央行和银保监会下发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务支持优质房企进行承债式收购，相关并购贷不再计入“三道红线”相关指标。截至2022年2月，上海国有房企今年已收并购的优质资产累计金额超百亿。

严格财务纪律保障稳健前行。中指研究院监测，2022 年 1 月房地产企业融资总额为 792.2 亿元。从融资主体看，国央企及混合所有制企业占七成以上。从典型债券利率来看，国央企融资成本均在3-5%的低息区间。国央企由于长期以来的稳健经营优势，严守财务纪律，融资成本更低，融资渠道更为广泛。

产业领域多元，经营红利逐渐释放。2021年，上海地方国有企业实现营业收入3.88万亿元，利润总额3469.89亿元，净利润2766.23亿元，担当着地方国资国企改革的“排头兵”角色。从资产结构上看，上海国有房企并不以地产开发为绝对单一业务，涉猎的产业领域多样。例如，绿地控股还包含了大消费和金融业务，光明地产则以“物流+房产”开发双轮驱动，外高桥涉猎了物流、制造业和进出口贸易，通信服务在张江高科中占据了一定的比重，而市北高新、张江高科和上海临港三家以园区开发为主要业务领域。随着国家层面融资利好逐渐释放，上海市层面五大新城建设稳步推进，上海国有房企在传统招拍挂、商业综合体、产业新城开发、承债式收并购、国民企间合作/代建、保障性租赁住房方面均有不俗表现。

策略建议：恪守底线思维，加强风险防范，提升研判能力，扩大品牌影响，重视人才建设

表：新形势下上海国有房企发展SWOT分析

2022年中央仍将坚持“房住不炒”定位不变，同时货币信贷政策发挥跨周期调节作用，充足、精准和靠前发力。投资窗口期正逐步打开，资产收并购机会逐步出现。国央企依托资源优势、融资优势和稳健的财务杠杆，预计未来将迎来发展机遇期，市场占有率、城市集中度或将有所上升。但新时期下，上海国有房企需要加强风险控制，提升研判能力，方能更好的发挥自身优势，把握窗口期的行业机会。具体而言，为践行高质量发展，建议上海国有房企：

恪守底线思维，保证负债安全边际。国央企以优良的财务纪律在行业调整期为自身构筑了的安全边际。新形势下国央企需继续坚持底线思维，严格遵守“三道红线”，强抓销售回款工作，保障自身现金流稳定，在控制合规性风险基础上提高国有资产的投入回报率。

加强对行业风险的预防、把控。针对已合作项目，需加强对经营、融资、费用、盈余等全流程把控力度。针对待合作项目，需在谈判中对潜在的僵局股权处置争取更有利条款约定。

借力专业机构，提升研判能力。2022年以来多家规模房企主动调整组织架构，全国一盘棋，加强集团层面的投资研判能力。而地方性国企受限自身组织架构及管理半径，更加需要借助外部专业机构力量，以第三方视角，提升对宏观政策以及对城市市场的研判力度，以此方能把握投资机会，规避潜在风险。（点击试用开发云）

夯实城市群深耕，提升品牌影响力。城市群深耕有助于分摊单城市风险，提高管理效能，提升企业品牌影响力，也是企业中长期发展壮大的必经之路。长三角城市群经济实力强，楼市韧性好，市场需求旺盛，交通路网发达，是规模房企深耕优选区域。建议上海国有企业结合企业实际情况，把握市场窗口期，以上海为基点拓展长三角市场，夯实城市群深耕。

利用一线城市人才优势，重视人才梯队建设。当前房地产行业人才流动性有所增加。上海作为一线城市，集聚大量地产专业人才。国有房企可利用行业调整期加强人才梯度建设，根据自身发展需要吸纳行业优秀人才。

附：上海市国有房企近期亮点事件

传统招拍挂：

2021年保利置业合理研判市场周期，全年新增16宗项目中75%为下半年所获取，多数地块土地成本具备显著优势。以上海杨浦定海社区地块为例，与友商竞品项目楼面地价差达12796元/㎡。

城市综合体：

绿地集团以壮阔的手笔刷新外滩高度。占地面积约12.67万平方米的绿地外滩中心，包括4栋甲级写字楼、7栋总部办公楼、高端购物中心、超高层星级酒店等。从内容到空间，从硬件到软件，打造以金融功能为主的城市综合体，为外滩金融聚集区数百家企业、数万员工乃至周边居民提供各类软硬件服务。其中绿地外滩中心300米超高层即将封顶。

图：绿地外滩中心效果图

城市更新：

2022年1月，“新昌壹号”设计方案正式公布，黄浦新昌路新昌路1号、7号地块正式进入开发阶段。上海建工房产精心设计、反复论证，统筹考虑了历史风貌、整体形态和功能布局，曾创下上海大体量旧改项目签约首日新高。未来该项目将实现风貌保护、民生改善、区域发展的有机统一。

图：黄浦新昌路项目总平规划图

中建东孚发挥充分发挥中建八局“投资、开发、建设、运营” 四商一体的行业领先优势整合全产业链资源，为地方政府提供全域可持续发展和新型城镇化建设的解决方案，先后签约了上海青浦重固镇新型城镇化项目、南京鼓楼铁北片区城市更新项目、青岛胶州李哥庄特色小镇项目、西安雁塔科技创新基地综合改造项目、河北丰宁燕山大峡谷等多个新型城镇化项目。实现了对长三角、环渤海经济带重镇的布局。

图：中建东孚发挥全产业链优势布局城市更新

中信泰富合作开发陆家嘴滨江金融城，在上海老船厂的旧址上再造更有活力的城市空间，诠释健康、有机、舒适的开发理念和生活方式，以产品情怀为城市发展留下印记。其中的住宅项目九庐已于2021年售罄，备案均价135000元/㎡。

图：中信泰富陆家嘴滨江金融城鸟瞰图

保利置业土储获取多元化，以城市更新的拓展模式获取广州东漖村、济南五里牌坊、深圳龙岗旧改等多个核心一二线城市项目，合计规划建筑面积超过400万平方米，其中，龙岗旧改项目分八期进行开发，首期住宅项目2021年已经开盘。

图：保利置业龙岗平湖旧改项目

承债收并购：

2022年1月28日，上海地产集团以45亿元的代价收购外滩黄浦路199号“上海外滩茂悦大酒店”优质资产。该酒店位于上海外滩核心区位，总交易对价约为该资产评估值的八折。

图：上海外滩茂悦大酒店

国民企间合作开发/代建：

2018年11月，浦发集团竞得周浦镇西社区PDP0-1001单元南块04-01地块、04-04地块，由仁恒代销代建，连开连罄，入围积分最高达67.93。

图：浦发仁恒珊瑚世纪效果图

保障性租赁住房建设：