作者：子非鱼

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如果要论中国楼市最火热最有潜力的城市群，那非粤港澳和长三角莫属。

在中国房价Top10排行榜上，这两个城市群的城市占了一大半，包括粤港澳的香港、深圳、广州、珠海以及长三角的上海、杭州、南京。

尤其是粤港澳，房价第一与第二，均在粤港澳（香港和深圳）。香港的房价，那是出了名的贵，它不仅是中国最贵，也是世界最贵。

如果只考虑内地，第一席位依旧花落粤港澳大湾区，作为大湾区的核心，深圳的均价即便经历了去年的下跌，依旧位列内地第一。

深圳的房价为何这么高？逻辑并不复杂，地少人多（不到2000平方公里的土地上容纳了2000万左右的人口），经济实力强悍（全国第三），人口竞争力强。

去年披露的数据可以看到，深圳过去十年常住人口增加了713.6万人，增量位居全国第一。

广州也不遑多让，597.7万人的增量位居第二，此外佛山和东莞两大制造业重镇，同样位居增量Top20榜单。

深圳、广州、佛山、东莞仅这四个城市，十年合计增加了近1800万人口。

制图：城市财经；数据：各城市第七次人口普查公报

再加上强悍的购买力与投资需求，托举着深圳房价一步步登上云霄。

更为重要的是，深圳不仅自身房价高涨幅快，还带动了周边城市的房价快速上涨，比如东莞2020年房价涨幅超过40%，领涨全国。比如与深圳一江之隔的中山马鞍岛和翠亨新区，在一条深中通道概念之下，房价一路上扬。

另一个临深城市惠州，虽然地广人稀、库存大，但在深圳购买力的助攻下，均价也在万元之上。

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不过，这些卫星城也有脆弱之处，那就是一旦遭遇强调控，无法享受到深圳外溢的购买力，市场很容易冷却，尤其是中山和惠州这两个自身购买力不足的城市。

比如，在去年全面信贷截流外加调控加磅的背景下，临深地区的楼市也和深圳一样，冷却了。

据合富大数据，2021年东莞累计成交43271套新房，同比下滑31.9%；惠州累计成交99879套，同比下滑33.8%；中山累计成交52095套，同比下滑5%。

房价方面，根据深圳中原数据中心披露，中山2021年12月二手房价格同比下跌0.68%。

中山二手房价格走势

惠州2021年12月同比下跌0.8%。

惠州二手房价格走势

东莞方面，虽然成交量下跌了三分之一，但成交价格仍在上涨。

三个临深城市成交量冷却的因素有相同点，也有不同点。

相同点在于，信贷截流，炒房客回归理性。不同之处则各有各的不同。

比如中山，一方面源于深圳投资客的退场。

另一方面则在于，这个城市的房价已经被提前消费了。

比如中山房价最高的马鞍岛，这里基础设施非常薄弱，仅凭一条深中通道，几年前就被这个概念炒到了3万+。

如今深中通道的概念已经被消化得差不多，预计明年通车。诚然，一旦开通之后，中山便与深圳核心区直接相连，但马鞍岛的房价已经提前上涨了。

如果中山的人口和经济表现不错的话，或许还有上涨空间。

可惜的是，中山过度依赖房地产，在调控之后，房地产不景气，影响了经济发展。再加上最近一些年国际贸易局势改变，导致中山经济从2018年就开始失速。

制图：城市财经；数据：中山统计局

直到去年，中山才缓过气来，GDP增速重新回到了8.2%。

即便如此，被炒作过度的中山，在当下购房客都回归理性的背景下，其房价未来很难再有大的浪花。

惠州方面，主要是在去年8月份发布了楼市新政，要求新购住房三年限售政策，并且，大亚湾和惠阳区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品房。

在限购的背景下，很多深圳客都没了资格，惠州成交量陡然下降。

东莞方面，则主要是“莞八条”的功劳。所谓“莞八条”，也即去年8月份东莞出台的八条新政：

1、建立二手房指导价，并以此审批贷款。

2、增值税免征2年调整为5年。

3、法拍房纳入限购。

4、暂停向个体工商户销售商品住房。

5、热点楼盘实行摇号积分排序选房，限售5年。

6、从认购环节着手，建立购房意向登记系统，热点楼盘公证摇号选房。

7、严查购房首付资金来源。

8、社保造假5年不能买房。

这意味着，东莞也跟进深圳的步伐，二手房进入官方定价时代。二手房官方指导价，限制了银行的贷款额度，降低了杠杆，增加了购房者的首付压力。

此外，增值税免征2年调整为5年等措施，也增加了购房者的持有成本。在此威力之下，再加上信贷断流，才有了东莞成交量的大跳水局面。

东莞的房价之所以这么能扛，是因为东莞虽然也是临深城市，但与中山和惠州不同。东莞自身的硬件非常不错，要经济有经济，要人口有人口，要增量有增量，要制造业有制造业。

此外，东莞的地理位置非常优越，夹在广深两大一线城市之间。

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关键问题来了，三个临深城市今年的房价会怎么走？

正如上面所说，三个临深城市中，东莞硬件最好，最能扛，目前政策和金融层面非常友好，东莞今年的房价，大概率稳中有升。

因此，东莞的刚需和价值投资者，可以着手。

东莞购房，片区特别重要，最好的片区基本都集中在临深和临江沿线以及东莞中心城区，比如虎门、长安、厚街、大岭山、大朗、黄江、塘厦、凤岗、麻涌、东城、南城等。

惠州方面，最可能会维持平稳。刚需可以入手，投资则可缓。惠州的价值片区，主要集中在临深片区，比如大亚湾、惠阳、惠城。

中山方面，虚高的房价需要长时间来消化，正如上面所说，中山的房价短期内很难再有大的浪花。

刚需主要还是买成熟片区，至于马鞍岛，本就是一片炒作之地，刚需不会去买，投资客现在也不宜去买。