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中指研究院土地事业部分析师殷玉轩

2022年2月23日，上海2022年的第一批次集中供地也终于露出真容，本次上海共推出40宗土地，均为涉宅用地，总供应面积215.6公顷，总起拍价850.7亿元，保证金比例20%，触顶溢价率最低4.24%，最高10%。

上海本次供地明显信心十足，在商品住宅供应总量上大幅提升。商品住宅用地方面，依托于去年新出台的落户政策，本次上海在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个郊区新城及上海自贸区临港新片区继续增加土地供应力度，由上一批次的23宗，增加至27宗，同时，杨浦区、徐汇区、闵行区等传统热门区域，也都增加了土地供应。本次主城区供应地块4宗，郊区供应36宗。供应力度依旧以郊区为主，总体门槛较低。

两大政策调整体现本次上海土拍更务实、更公平。

本次首先做出调整的是“评标办法”，部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标（70分）+技术标（30分）的100分制”。其中，商务标分为经济实力（20分）、技术资质（10分）、项目经验（10分）和出让要求影响度（20分）；技术标分为总体设计（10分）、建筑设计（10分）和商务展示（10分）。该调整主要在于新增了“出让要求影响度”和更加详细的“技术指标”要求上。一句话概括就是从评选“你是谁”变为评选“你能做出什么结果”。这种调整无疑是从更加务实的层面防止“暴雷”。

本次上海对于“随机值”的处理也进行了优化。进入“一次书面报价”阶段后，若出现相同报价触发“随机值”，政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。这条竞价政策的改变，直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度，更加降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性，使公平性得到了更大的保证。

总体而言，本批次的上海集中供地表现出了审慎乐观的态度。政府对于市场复苏的预期较高，但并未表现出盲目乐观，而是通过政策调整更加务实的筛选合格的开发商进行土地开发，从源头上杜绝“暴雷”事件的出现。同时对于竞价政策进行微调，表现出了上海市政府对更公平、更公正的规则制定的追求。