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中指研究院土地事业部分析师殷玉轩

2022年2月23日,上海2022年的第一批次集中供地也终于露出真容,本次上海共推出40宗土地,均为涉宅用地,总供应面积215.6公顷,总起拍价850.7亿元,保证金比例20%,触顶溢价率最低4.24%,最高10%。

上海本次供地明显信心十足,在商品住宅供应总量上大幅提升。商品住宅用地方面,依托于去年新出台的落户政策,本次上海在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个郊区新城及上海自贸区临港新片区继续增加土地供应力度,由上一批次的23宗,增加至27宗,同时,杨浦区、徐汇区、闵行区等传统热门区域,也都增加了土地供应。本次主城区供应地块4宗,郊区供应36宗。供应力度依旧以郊区为主,总体门槛较低。

两大政策调整体现本次上海土拍更务实、更公平。

本次首先做出调整的是“评标办法”,部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标(70分)+技术标(30分)的100分制”。其中,商务标分为经济实力(20分)、技术资质(10分)、项目经验(10分)和出让要求影响度(20分);技术标分为总体设计(10分)、建筑设计(10分)和商务展示(10分)。该调整主要在于新增了“出让要求影响度”和更加详细的“技术指标”要求上。一句话概括就是从评选“你是谁”变为评选“你能做出什么结果”。这种调整无疑是从更加务实的层面防止“暴雷”。

本次上海对于“随机值”的处理也进行了优化。进入“一次书面报价”阶段后,若出现相同报价触发“随机值”,政策调整为所有竞拍人均可修改其报价,不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。这条竞价政策的改变,直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度,更加降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性,使公平性得到了更大的保证。

总体而言,本批次的上海集中供地表现出了审慎乐观的态度。政府对于市场复苏的预期较高,但并未表现出盲目乐观,而是通过政策调整更加务实的筛选合格的开发商进行土地开发,从源头上杜绝“暴雷”事件的出现。同时对于竞价政策进行微调,表现出了上海市政府对更公平、更公正的规则制定的追求。

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