2022年2月23日，上海2022年的第一批次集中供地也终于露出真容，本次上海共推出40宗土地，均为涉宅用地，总供应面积215.6公顷，总起拍价850.7亿元，保证金比例20%，触顶溢价率最低4.24%，最高10%。

土地供应

相较于去年第三批次，上海本次供地明显信心十足，在商品住宅供应总量上大幅提升。众所周知，去年第三批次供地前夕，上海出台的新的落户政策使得处于嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个郊区新城及上海自贸区临港新片区的地块附加价值陡增，也因此出现了7宗触顶进入“一次报价”阶段的地块中，有6宗便来自该6区。

商品住宅用地方面，本次上海不但在该6区继续增加土地供应力度，由上一批次的23宗，增加至27宗，同时，杨浦区、徐汇区、闵行区等传统热门区域，也都增加了土地供应。本次主城区供应地块4宗，郊区供应36宗。供应力度依旧以郊区为主，总体门槛较低。

两大调整

■ 评标办法

本次首先做出调整的是“评标办法”，部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标（70分）+技术标（30分）的100分制”。其中，商务标分为经济实力（20分）、技术资质（10分）、项目经验（10分）和出让要求影响度（20分）；技术标分为总体设计（10分）、建筑设计（10分）和商务展示（10分）。该调整主要在于新增了“出让要求影响度”和更加详细的“技术指标”要求上。一句话概括就是从评选“你是谁”变为评选“你能做出什么结果”。这种调整无疑是从更加务实的层面防止“暴雷”。

■?随机值

本次进入“一次书面报价”阶段后，若出现相同报价触发“随机值”，政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。这条竞价政策的改变，直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度，更加降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性，使公平性得到了更大的保证。

竞价政策

竞价政策方面，上海本次增加了4宗摇号地块，其余依旧采取 “招挂复合”+“一次书面报价”的竞价模式，该模式也是现阶段两集中城市中最合理、最高效的的竞价方式，既达到了“三稳”政策的有效落实，最大限度的复合了市场经济的规律。

一次报价依旧重要

由于本次上海对于土地供应的信心十足，这也给我们对于本次土拍留下了不小的想象空间，预计又将有多宗地块进入“一次书面报价”阶段。因此，对于“一次书面报价”的研究将是各大房企本次的重要课题。在经历了去年的洗礼后，各家房企在相互的博弈中成长着。对于该规则率先玩明白的企业通过合理的报价，在上个阶段的土拍中收获颇丰。同时从中也演化出了诸如“合理中间价位”和“报极值”等报价方式。虽然本次对于“随机值”出发后的政策有所改变，但万变不离其宗。

通过对去年三批次“一次书面报价”结果的整理，我们发现，47%上下的“报价位点”最终获胜的可能性最高，我们也将上一批次的“一次书面报价”结果共享出来，以供大家参考。