记者｜张子怡
在深惠同城化的趋势下，惠州与深圳楼市早已做到了同呼吸、共命运。与成交量下滑的深圳楼市一样，目前惠州楼市也不乐观。
惠州中原研究中心数据显示，2021年惠州新房成交99957套，同比减少38%；成交面积1055万平，同比减少37%；成交金额1372.73亿元，同比减少35%。
成交量下滑后，惠州市场的新房去化周期也自2021年年初开始持续攀升。截至2021年年末，惠州新房去化周期为29个月，而2021年年初，惠州新房去化周期还保持在10个月左右。
在价格方面，国家统计局数据显示，截至2021年12月，惠州市二手房价格已经连续下跌6个月。
深圳投资客向来是惠州楼市的重要组成部分。乐有家研究中心数据显示，2021年，深圳客在惠州购房者中占比为58%，惠州本地购房者占比仅为20%。
东莞、惠州和中山，作为临深城市一直承接着深圳客的需求外溢，但因地理位置、购房政策的差异，东莞和中山2021年本地购房者占比依然达到八成。可见，惠州楼市对深圳客的依赖程度。
一位惠州业内人士告诉界面新闻，惠州一离开深圳投资客的支撑，就显出三线城市的底色，楼市下滑到什么地步？有家大开发商在惠州最近推盘，开盘半个月销售还是个位数。
进入2022年，惠州新房供应量大增。据惠州中原研究中心数据显示，2022年春节（1.24-2.06）惠州全市一手住宅新增供应2059套，同比上升5.25倍；新增供应面积为22.57万平，同比上升5.52倍。
大量新增供应并没有吸引更多的购房者。从网签成交数据看，2022年春节期间（1.24-2.06）惠州全市一手住宅网签成交539套，同比下降51.49%；成交面积5.66万平，同比下降50.91%。2021年春节期间惠州楼市网签成交量创2017年以来新低。
面对低迷不振的楼市，低首付、送家电、买房打折等活动重出江湖。
“惠州现在的房价下跌了不少，现在买房跟2020年相比，能便宜20万到40万，这两年涨幅全跌没了。开发商为了能把房子卖了，什么促销的招都出了。”
界面新闻了解到，目前多个位于大亚湾、惠阳区的新盘打折力度不小，不少楼盘首付可以降低至1.5成，多个楼盘打折力度在9折以下。
例如，位于大亚湾区域的泰丰牧马湖项目，该盘推出团购政策：一次性付款房价8折 、首付按揭81折 、低首付房价83折，低首付购房者还可仅付1.5成首付，另外1.5成两年内按月还款且免息。
大亚湾的另外一个项目丰谷天玺也推出了不少优惠：一次性付款房价9折，分期/按揭房价94折，低首付开发商可免息垫付20万元，还有千元红包可供抽奖.......
一名惠州德佑中介告诉界面新闻，之前新房开盘都不打折，甚至半夜选房不接受贷款，现在是8折起步还借首付。“别人以前买是一万八，现在直接一万五。”
除了中小开发商新盘打折促销外，在惠州常年深耕、开发大盘的大型开发商的项目也参与打折，如星河丹堤、金地和龙光，这些开发商近期推售的项目也有9折促销活动。
在信贷层面，随着1月份5年期LPR下调后，惠州的房贷利率紧随着大幅下调。
目前，惠州各银行机构从1月21日开始普遍下调了房贷按揭利率，其中刚需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，放款速度也较2021年有所提速。
与去年12月相比，惠州首套房贷利率大致降低了80个基点到150个基点，二套房贷利率降低了85个基点到215个基点。在此之前，惠州首套房贷主流利率6.5%、二套房贷主流利率6.8%，在全国范围内都排名前列。
开发商如此卖力，银行机构也十分努力，但惠州楼市颓势难减。
惠州中原研究中心数据显示，2022年春节期间（1.24-2.7）惠州市楼盘的整体来访量约2500批次，同比下降75%；认购套数近160套，同比下降83%；盘均来访量 18批次，对比上一年春节下降73%。
数年来，受深圳投资客外溢影响，不少开发商在惠州拿地不断，以至于新房供应量居高不下。
惠州中原数据显示，截至目前，惠州住宅库存约1762万平方米，其中大亚湾体量最大，达到351万平方米，去化周期在3年以上。
即使跟粤港澳大湾区其他核心城市相比，惠州也属于新房超大供应量的城市，市场长期处于供过于求的状态。
乐有家研究中心数据显示，近三年（2019年-2021年），惠州的新房供应量为17.03万套、14.8万套、12.04万套，新房成交量则为13.19万套、15.09万套、9.99万套。住宅成交均价为1.08万元/平方米、1.15万元/平方米和1.16万元/平方米，涨势十分平稳。
惠州楼市低迷的态势，也直接传导到土地市场。
有数据显示，2021年前三季度，惠州共出让土地546万平方米，成交68宗，流拍13宗，流拍率为16%，位于粤港澳大湾区前列。
惠州楼市上一波火热发生2020年8月，因惠阳扩权的传言引来不少深圳客投资，彼时不少中介都表示：惠州的房子涨价在即，抓紧买房。新盘在当时也是开盘一次、涨价一次。
如今，经历政策数番调控，房价涨幅早已不在。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2022年惠州楼市的走向主要取决于深圳，如果深圳楼市触底反弹，惠州楼市也会随之反弹，不过反弹幅度不会太大。
反观深圳楼市，乐有家研究中心数据显示，1月深圳二手住宅过户1557套，环比下跌25%，同比下跌78%。从去年至今各月度走势来看，深圳今年1月份二手房过户量已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。
在深圳楼市都面临调整期的阶段，惠州楼市短期内想要重新走入上升通道也并不容易。
