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提问：星叔，最近楼市信号特别多，高层表态要维护稳定，地产股大涨，房贷方面，放款明显加快。尤其是当土地卖不出去之后，一些城市已经半遮半掩，开始酝酿怎么救楼市了。这样的信息，对我们买房人来说，要如何预判未来的楼市走向，是现在买房还是等明年呢？

回答：1,不要焦虑，最近地产股确实大涨，但只是回调。因为原来跌的太狠了。举个例子，比如一年前股价5块跌到了现在2块，最近又涨回去5毛，你说他到底是涨还是跌呢？

股价和房价本身都是相反的，看似相同，但完全不一样。

那么楼市的基本面到底是什么呢？

房住不炒，健康稳定。前面说的各种楼市信号弹，目的就是四个字，一是纠偏，二是信心。

说的再直接一点，之前上面高估了开发商的战斗力，今年以来全国一共密集出台了400多个楼市补丁，为的就是楼市稳定。

本以为开发商至少能撑个一两个回合，没想到他们不抗揍，一打就趴下，一打就躺平。所以没办法再喂一个胡萝卜。但是房住不炒的基调和大趋势并没有改变。

2，从短期趋势看，这轮楼市调控已经见底，不会再有新的加码。明年上半年的小阳春出现的可能性比较大。

所以如果你是刚需买房，预算不是特别多，购房资格呢也不是太久，那么我建议你还是早点上车为好。

楼市就是这样，有些人用时间来换空间，有些人用钱来换时间。

但对刚需购房朋友来说，买房没有技巧，全凭买的早。

3，从中期趋势看，楼市会两极分化。

一是大城市继续走强，四五线小城市逐渐衰落。

二是公租房和保障房的比例扩大，另外一方面，豪宅反倒成为楼市的香饽饽。

对开发商而言，未来要学会参与公租房和保障房运营，而不是盖房~卖房~走人的简单开发模式了。

对个人而言，想在通过短线买房实现财务自由，可能性已经不大了。

所以现在买房不要只关注价格，更要关注品质和圈层，那些所谓的洼地和笋盘，不见得就是很好的投资标的。

最后我还是想要提醒大家，尤其是现在买房的朋友，排在第1位的不是地段，不是打折优惠，而是开发商是否安全？

现在的楼市大环境来看，选错了开发商，你图的是他们的优惠款，他图的是你的首付款，万一爆雷，钱房两空，你后悔都来不及。

提问：星叔，刚需准备买房，看中了市郊的一套房，环境非常好，有山有水，户型也很好，我和老婆都喜欢这种环境，但是就是偏了点，以后升值能力肯定是没有市区好的，不知道能否入手，长期看市郊不知能否跑赢大势？

回答：普通人买房有个很大的误区是，第一二套买来消费自住，第三四套才会考虑投资增值。

刚开始考虑自住，会有什么问题？总想着买新房，买大面积，买花园好的，结果就买的很偏。大社区有花园住起来很爽，刚开始住着可能很开心，但后面越住越不爽。

为什么？

一方面是交通成本很高，要知道大部分就业机会都在市区，追求大面积新房，通勤时间就很难熬，每年2个小时在路上只是起步，根本没多少时间呆在家里，长期住下来肯定有怨气。

另一方面是房子死活不涨，买的太偏，刚开始住没什么，但过个几年，你就会发现房子还是那个价，别人家你看不上的房子都在上涨，人们最怕的就是对比，别人房子都涨了，就你家不涨，你心态也会受影响。

其实，房子还是那个房子，每个房子都会折旧，但为什么有人越住越爽，而有人越住越来气？

我觉得，涨幅是一个很重要的因素，住得爽，涨得快，你到底要哪个？

有钱的当然可以全部都要，但预算不多的，你还是要做出妥协。如果住的爽，那就别在乎投资回报，心安理得住着就好，如果要涨得快，你一开始就应该放弃居住，买涨幅最快的房子。

提问：星叔，现在经济低迷，目前没有升值资产可投。 请问星叔现在买房有影响吗？现在很多降价的房子，能买吗？如何选择性价比高的房产？

回答：现在可以买房。 不过前提是，聚焦于核心城市的优质房源。

面对不确定性的未来，买房，买真正优质的房源，恰恰是拥有未来最有确定性的好资产。

由于今年年中开启了一轮新的调控，今年四季度必然会有不少优质笋盘出来。

因此，多看房，多淘笋，多筹钱，已经是当务之急。

如何买，核心点有两个：一是低于市场价格；二是抢手房。

笋盘有短期笋盘和长期笋盘。

前者是价格低于当时的市场价,后者是后期涨幅跑赢市场平均值。当然，有的房子短期长期来看，都是笋盘。这种需要跟踪和熟悉市场，需要眼光和技术。有时候，还要一点点人品。

一手买笋盘，有两次好机会，开发商搞活动特价，尾盘打折。一手大盘旁边的小盘或单体楼，靠价格便宜吸引买家。二手卖出时，你会付出惨重代价。因为你卖房的宣传比不上开发商，只有更便宜一条路了。

新盘附近的地铁、学校、商业规划，价格已经包含在房价中了，规划涨、施工涨、开通涨;

如果规划落空，房价是会跌的。

一个片区的土地卖完后，还没施工的规划，多半是会落空的。

一座城市，上涨是从市中心扩散到外围的,一个板块，上涨是从优质小区扩散到老破小的。还没轮动到的板块是有潜力的。

二手笋盘是靠抢的。普通买家是抢不过专业投资人的。二手笋盘是可以从中介那里拿到的，中介是可以长期合作的..

二手笋盘，通常是需要包装改造的，包装改造是有技巧的。

拍卖房里有很多笋盘的，但是要看你能不能识别风险,控制风险。

短期笋盘大家最关心，其实这是一个误区!

找笋盘，装修改造，卖出是需要经验的，而且也需要很多时间和精力，一般人搞不来。

真正让很多人赚到更多利润的，是在合适的时机，合适的板块，买到合适的房子，持有几年后，在合适的时机卖出去，翻几番的收益!

这种中长期笋盘，笋在升值潜力，只要选好目标，过程轻松，静待花开！

所以大家还真的不要过于纠结短期笋盘。

笋盘，价格只是表象，背后的逻辑是“价格+产品力+时间”的综合评判！

提问: 星叔你好，请问北三县你怎么看，燕郊的房子该怎么买比较好？

回答：在整个环京市场，包括北三县，南三县，我个人最看好燕郊。

我一直在坚持的核心资产逻辑，整个环京6县，燕郊是领头羊，是核心资产，具备领涨逻辑。

燕郊不大，但是也有一个基本的选房逻辑。

第一，也是最重要的，沿着地铁站买。

燕郊有四个地铁站，南城的燕郊镇站，北城的神威大街/潮白大街，最后达到高新区高楼站。

燕郊不大，沿着地铁站买入最近的楼盘，就不会有大问题。具体楼盘，详见知识星球内部分享。

第二，不买楼龄老旧的二手，不买大社区。

进入二手房市场，老破没人要，大社区竞争盘多，起不了价格。

第三，买三房或者两房，不要买一房。

不要太大，也不要太小。燕郊主要还是真实的居住需求，太小了一家人住不下，太大了，总价更高会选择北京。

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