每经记者：吴若凡 每经编辑：魏文艺
近日，网上流传的一份建设银行菏泽分行个人贷款中心发布的《关于调整个人住房贷款首付款比例的通知》（以下简称《通知》）中提到，对名下无住房、且无个人住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行20%（较此前下降10个百分点)，并自2月14日起开始施行。
《每日经济新闻》记者就此致电建设银行菏泽分行，一位工作人员表示“情况属实”。此外，中国银行、农业银行、工商银行菏泽市相关网点工作人员对于个人住房贷款首付比例下调一事均予以证实。
菏泽当地多名房产中介告诉记者，“现在首套房首付20%，二套30%，三套以上40%。这个政策本周已经开始实施。这几天咨询房子的人明显比以前多起来了。”
事实上，菏泽并不最早执行首套房贷款首付两成的城市。自去年9月起，重庆就有银行开始执行“首套房贷款首付比例20%”的政策。而在江西赣州，更是从2018年起就一直实施“首套房贷款首付两成”政策。
“下调首付比例预计会对市场情绪产生较好带动作用，购房者观望情绪或将有所改观，置业信心将得到一定提振。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向记者表示，未来或将有更多城市效仿跟进，特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三四线城市。
首付比例下调提振市场信心
根据《通知》，此次菏泽多家银行除了对“无房无贷”首付比例下调外，根据名下有无住房、有无住房贷款记录及贷款记录是否结清，最低首付比例分为25%、30%、40%。
具体来看，对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%；对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭。申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行30%；对拥有两套及以上住房且无个人住房贷款记录或有住房贷款记录但已经结清的居民家庭，申请贷款购买住房的，首付比例可以执行40%。
不过，农业银行菏泽分行的相关工作人员表示，并非所有客户都能享受到最低贷款比例，还要根据个人资质、还款能力等具体情况予以确定。
多位银行人士向记者表示，菏泽此次调整房贷首付比例是商业银行根据自身资金情况和房贷需求情况，并结合借款人信用状况、还款能力等做出的经营性差别化调整，属于银行的自主经营性行为。
事实上，早在菏泽之前，重庆和江西赣州就已经开始实施“首套房贷款首付比例20%”的政策。
重庆一位房产中介工作人员告诉《每日经济新闻》记者，买首套房就可以两成首付，但要满足首房首贷，同时要有重庆户口。“大概从去年9月开始，重庆就已经开始执行这个政策。不过买二套房的话首付还是4成。”
重庆某楼盘销售人员向记者介绍，凡是没有过贷款记录的客户，首套房贷款首付两成。外地人购房享受同等政策，只是需额外交房产税。
此外，江西赣州多位中介告诉记者，自2018年以来，赣州首套房一直是两成首付。从去年底开始，已经放开了对外地人的限购，同样可享受首套房两成首付。“赣州新房的总价不高，普遍在七八十万左右，当地多以投资客为主。”
“从菏泽2021年商品房成交来看，市场依然创出新高。自2018年以来，菏泽的商品房成交量逐年上升，年成交量已经由2018年24400套上升至2021年32200套。可以说，市场的成交量依然提升，但后续提升的空间已经明显缩小，目前已经出现下滑。”
58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，本次山东菏降低首付比例的目的依然是提振市场信心，和一般提振购房者入市的信心不同，这一政策的目的是直指房企。
陈文静也表示，菏泽此举预计会对市场情绪产生较好带动作用，购房者观望情绪或将有所改观，置业信心将得到一定提振。与此同时，未来或将有更多城市效仿跟进，特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三四线城市。
1月新房成交量同比下降42%
某头部房企山东区域负责人告诉《每日经济新闻》记者，菏泽此次下调首套房首付比例，对于购房人来说是好事，对企业销售也有一定的促进作用。
菏泽房产网数据显示，2021年菏泽城区新房成交量达32000余套，创下了棚改以来的菏泽城区年度商品房销售纪录。但自2021年下半年以来，菏泽城区新房成交量下滑明显，如去年12月的新房成交量为1900套，仅为去年5月（3600套）的一半。今年1月新房成交约1800套（含认购），环比去年12月下降了约5%，同比去年1月（3100套）下降了约42%。
从库存来看，据菏泽房产网统计，目前菏泽城区约有78000套的新房住宅库存量，即使按2021年销售量，目前的库存去化也需要两年多。
与此同时，菏泽的土地市场近年来也持续降温。2018年菏泽的土地成交金额达240亿元，此后续则逐年下行，2019年和2020年分别为122亿元和94亿元，2021年仅67亿元，为近三年来最低。以菏泽主城区为例，2021年挂牌土地大部分没有成交，其中高新区全年0成交，成交的22块商住土地集中在牡丹区以及开发区。
在张波看来，由于2018年菏泽土地供应量过大，2019年新房供给量开始井喷，并导致随后几年商品房可售量不断提升，房企的去化压力不断增大，市场成交量的提升是通过“以价换量”来实现的。
“菏泽的市场相对比较封闭，全国性品牌房企入驻相对较少（目前只有碧桂园等少数几家），大多还是以当地开发商为主。”上述头部房企山东区域负责人表示，近年来菏泽经济发展及棚改等充实了老百姓的钱袋，使得当地购房人群具有较强的购买力和购买欲望。但开发商想进入却比较难，菏泽市场有不少限制和不确定因素，不太适合高周转企业，反而更适合当地企业。
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