本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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18宗宅地，22家房企及联合体报名，8宗进入线下竞价阶段，2月16-17日，北京迎来了一场热闹的集中土拍。18宗宅地里，有1宗位于北京二至三环，5宗位于四至五环，10宗位于五至六环，3宗在六环之外；从行政区的角度来看，有7宗位于朝阳区、丰台区和石景山区等供应较少的区域。

这是2022年北京的第一场，也是全国开年后的第一场集中拍地。虽然热度仍不及去年第一批次，但相较二、三批次已有明显复苏。时代财经了解到，18宗宅地里有12宗获得了2家及以上房企及联合体报名，报名数量最高者达到了10家。

结果显示，1宗因报名房企未出价而流拍，8宗底价成交，9宗溢价成交，溢价率介于0.5-15%，总成交额高达480亿元。

尽管自去年11月份以来，房地产调控政策有所松绑，但2022年北京第一场集中拍地依然是“国家队”的主场，唯一成功“崭露头角”的民企为旭辉，以14.07亿元的总价顺义区顺义新城的1宗宅地，溢价率仅为0.5%。

斩获最多的是有着央企背景的绿城，分别溢价1.1%、6.55%和15%拿下位于经开区亦庄新城、朝阳区崔各庄和石景山区刘娘府合计3宗宅地。本场土拍由TOP100国企或央企唱主角，除了绿城，中建系、中海、华润和金地保利联合体各自斩获2宗宅地，而建发亦拿到了1宗。

实际上，2021年土拍市场由热转冷，而彼时国企、央企和城投公司已逐渐成为拿地主力，北京市场亦是如此，民营房企在2021年三场集中拍地的拿地金额占比分别为49.8%、10.8%和14.7%。

在所有地块中，绿城拿到的朝阳区崔各庄地块是本场集中土拍的“明星地块”，竞争最为激烈。根据克而瑞，该宗宅地报名的房企及联合体多达8家，包括首开、建发、中海、绿城、城建、华润、金地保利联合体和中建一局，经过53轮竞价，绿城凭借上限价43.47亿元和4.1万平方米的现房销售面积竞得该地块，可售住宅楼面价约5.33万元/平方米。

同样达到上限价的还有位于昌平区中关村生命科学园地块，溢价率达到15%。时代财经了解到，该地块获得的报名数量最多，为10家。达到地价限价27.72亿元之后，本应进入竞现房销售面积程序，但在该阶段因竞拍人没有“出手”报面积，最终由建发以上限价竞得，可售住宅楼面价约4.06万/平方米，销售指导价为6.2万元元/平方米。

相较去年，北京2022年第一场集中土拍回暖明显。分批次来看，2021年第一场集中土拍热度最高，成交的地块数量也最多，且未出现流拍或终止出让的现象，地价成交率为16.7%，地块平均溢价率达到7.3%。

然而，2021年8月自然资源部出台土拍新规，严控竞拍人资格、购地资金来源、成交溢价率和限制马甲等，此后，全国范围内房企拿地热情骤减。根据安信证券研究中心的数据，北京的第二场流拍率高达60.5%，底价成交率为35.3%，平均溢价率仅约4.0%；第三场则成交10宗，流拍及终止出让2宗，底价成交率为63.6%，平均溢价率跌至全年最低即1.8%。

中原地产首席分析师张大伟分析表示，北京2022年第一场集中拍地明显复苏主要有三大原因，除了地块整体位置较佳，另一重要因素是2月份拿的地基本在8-9月份就能形成销售额，“今年拿地今年回款，所以房企大部分积极”。此外，张大伟还认为，经过去年年底的调整，北京楼市整体有复苏迹象，尤其是二手房市场，而在市场稳定的前提下，房企也开始积极拿地。

值得一提的是，由于二手房市场由业主和购房者主导，相比新房市场更为非标和市场化，因此二手房市场被房地产行业视为楼市的晴雨表。

北京二手住宅成交量月度走势，来源：北京中原市场研究部

根据北京中原市场研究部的统计，2022年1月，北京二手住宅网签量1.19万套，环比去年12月减少3567套，下降23%，同比下降32%，但二手房参考价格达6.22万元/平方米，环比微幅反弹，为近5个月内首次回升。

此外，有房产中介向时代财经指出，从2021年11月份开始，已感受到北京二手房市场的回暖，“之前市场不好，北京房价回调，购房者观望了一段时间后，贷款等政策又放松了，他们就开始想买房”。