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作者：六土（垚圭城）

深圳楼市真的崩盘了吗？

最近有一个楼市数据，使得市场对深圳的看空到了极点。

深圳春节期间（1月31日-2月6日）一手成交1套，二手成交更是剃了光头、0套（数据来源：腾讯网）。可以比较一下其余的几个二线城市，广州春节期间一手住宅成交17套，去年春节是58套，同比下跌了71%，创近十年新低。

上海春节期间一手成交505套，同比上涨超过300%（数据来源：腾讯网）。北京的数据没有公布。

深圳这个春节的数字的确让人意外，还记得过去的深圳，大年初二都有中介门店开门迎客，我就在年初二由中介带着踩过盘。

但深圳市场曾经有过截然不同的状况。

01 烈火烹油

深圳楼市在2019年11月11日被豪宅税取消的政策激活，从此烈火烹油般，2020年春节前跳涨一波，热点片区基本都有30%的涨幅。

春节期间发生疫情，市场冰冻。但4月后疫情管控放松，又是一波涨幅，其势头丝毫不亚于2015年。

在此背景下，2020年7月15日政府出台了极其严厉的行政，豪宅税不出意外的被再次使用，同时对离婚、贷款成数都进行了政策性收紧。

杀伤最大的是成为全国仅有的三个有户口不能买房的城市，而且是条件最为严格的，必须要有3年户口且社保满3年才具有购房资格（当时的另外两个是长沙和成都）。

在这么大力度的政策压力之下，深圳楼市也只是减缓了上涨的速度，当年“十一长假”，深圳热点片区继续上涨，前海辐射的碧海片区业主挂盘价不断抬升，心态坚挺，丝毫没有急售的焦虑。此前没有被关注的罗湖、龙岗等东部片区反而由于豪宅税的到来被市场青睐，开始了补涨行情。

到了2020年年底，市场最后的一点看空的声音都消失了，刚需极其恐慌，大量刚需被迫高位接盘。

当时市场上全是看房、贷款、买房的声音，从坪山到松岗，几乎所有的远郊都是一派蓬勃，甚至出现了一张价格地图，深圳湾均价35万，东部远郊均价10万，在当时没多少人觉得这个价格有问题，反而认为这就是5年内的深圳楼市价格，在购房者内部广泛流传。

02 横空出世

突然晴空一个霹雳！2021年2月8日，我国房地产市场化以来第一个对二手房的价格调控政策，“二手房指导价”横空出世。深圳对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准，这个“指导价”基本都低于市场价，热点片区只有当时市场价的50%-60%。

市场上从来没有人见过这种政策，刚开始大家还不以为然，什么买房子要打包家具几百万、什么买房子搭配一幅几百万的画之类的段子满天飞，大家都以为和“7.15新政”一样，秋后的蚂蚱蹦不了几天。

之后的3月份，市场出现了一定的回暖，大家都以为深圳楼市又要王者归来了。

没想到随着政策落地细则不断的落地、不断打补丁堵漏洞，“二手房指导价”就像一枚核武器，瓦解了深圳的市场。

从2021年2月开始，深圳二手房成交量逐步萎缩，3月之后的成交量就如瀑布般丝滑，一路下跌没有丝毫的反弹，5000套、4000套的关口一击即破，3个月后的6月跌到了2575套，直到10月，深圳楼市当月成交1605套，创十年新低，深圳楼市一片哀嚎。

经过11月反弹，二手成交量持续收缩，2022年1月成交量更是只有1557套，打破2021年10月的新低。

新房市场看上去要比二手房市场好很多，由于限价的存在，深圳出现了少有的一手房成交量大于二手房成交量的现象。但是走势与二手一样，近几个月不断下滑。

深圳楼市终于如管理层所愿，走入了熊市。

03 否极泰来

虎年的新春，深圳的住宅成交数据令人震惊，虽然外界有很多解释，疫情影响、春节效应等等，但是如此低迷的数据不仅让很多人对深圳楼市的未来产生深深忧虑，甚至出现了卖出深圳房子投资入股市的故事。

那么，深圳楼市是不是真的要崩盘呢？

可以预测，2月份由于春节假期、只有28天，成交量大概率低于1月，创下地量。

但是地量之下，就基本到了市场情绪最低迷的时候，做空的动力会逐步消失，很难想像市场情绪会比春节还要低。

而且有几个短期和中期利好十分明显。

一是传统3、4月的小阳春，虽然市场极其冷淡，但我们可以对比历史上市场低迷时的成交数据。

2003年房地产市场化落地后，深圳楼市有过两次明显的大熊市，分别是2008年和2014年，2008年的春节是2月7日，2014年的春节是1月31日，刚好春节长假基本都在2月份。

我找到了《2014年深圳房地产市场研究分析报告（上半年）》，截取了二手房成交数据。

可以看出来，3、4月份的放量是比较明显的，其实除了像2021年这种受政策影响单边下跌的市场，绝大部分年份2月份都是全年成交最低迷的时候。

我们再看看深圳历史上最大的熊市2008年。根据德思勤2008年7月31日发布的《深圳房地产市场趋势分析报告》，那一年上半年深圳二手房市场成交量同比下降63.5%，一手房成交量同比下降61%，均为全国第一且遥遥领先其他城市。

即使在这种极端熊市，春节之后的3、4月份小阳春，深圳市场也有明显的回暖，3月成交量接近2月份的一倍，4月份更是达到了3倍。

所以，从市场规律看，2月就是深圳市场的底部。

那么，2022年深圳楼市会不会回暖呢？

04 危中有机

2022年深圳楼市是否回暖，取决于经济宏观条件和深圳房地产市场微观环境，经济是不是足够好，货币能不能足够多，政策会不会相对松，楼市怎么发展就取决于这些因素。

首先，从宏观经济看今年的经济增速将会出现历史性拐点，2021年第三季度，我国GDP同比增长4.9%，低于预期的5.5%左右。主要是受到个别房地产公司资金链紧张事件持续发酵和能耗双控等带来冲击。

虽然2021年全年数据尚未出来，但在经济供需两端疲弱影响下，2022年中国经济将面临一定的压力，市场普遍预计全年GDP增速有望保持在5%以上水平。

而2022年也将成为我国经济增速与过去30年高增速相比的“低增速”元年，未来我国经济将长期在5%左右。

这一点，经济学家高善文就曾经预测，基于历史数据，预计2021-2030年中国的经济增速将是“保四争五”的水平，经济增速跌破4%不会成为趋势。

其次，从货币和融资看。

2月10日，央行公布1月金融数据，新增人民币贷款和新增社融双双创下单月历史新高。

1月广义货币（M2）同比增长9.8%，人民币贷款增加3.98万亿元，为单月统计高点，同比多增3944亿元；社融增量达到6.17万亿元，超出市场预期，比上年同期多9842亿元，同样创单月统计最高。

可以看出出于对冲美国收紧美元，以及国内经济状况的需要，货币宽松已经“在路上”了。

值得注意的是，1月新增人民币贷款中企业部门新增贷款规模占全部新增的84.4%。企业贷款的增加对于经济发展是更为有益的。

第三，从深圳楼市微观看，虽然没有看到有宽松的迹象，但是有一个政策迟迟没有实施应该引起注意。

2021年5月26日，深圳市发改委发布关于公开征求《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》意见的通知，通告表示深圳拟收紧户籍迁入政策。

对于普通人影响较大有以下两点：

一是将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，技术型人才底线要求调整为“中级职称+全日制大专”，原来的35岁以下全日制大专、45岁以下全日制本科的条件，改为全日制本科35岁以下并且有学位证，全日制硕士40岁以下，全日制博士45岁以下。

二是夫妻投靠基本要求由结婚时间及被投靠人入深户时间满2年调整为满5年；老人随迁将子女入深户时间要求由8年调整为15年，并增加子女在深圳缴纳社保连续满15年的要求。

这一征求意见稿出台的时间正是深圳楼市密集调控的时期，但是这一规定一直没有实施，很可能是因为在北京、上海都在放松人才引进方式，而深圳楼市已经偃旗息鼓，这个政策的出台的必要性大大降低，也会对于深圳“抢人”会产生损害。

楼市的调控，通过改变入户政策间接实施，这是2015年以来多个城市都采取过的方式，目前深圳的态度就表明了未来对于楼市政策的倾向。

宏观市场宽松一片，微观市场力求平稳，深圳短期楼市利空基本释放殆尽，2022年正是最佳的介入时机。

05 具体片区

既然2022年是很好的介入时间，那么应该怎么介入呢？

目前对于普通购房者，最佳模式就是打新，一手房由于限价，其价值凸显，最大的问题很多人无法入围，或者入围一样买不到，错过机会。

对于楼市有一定研究水平的购房者二手房也是机会多多，很多传说中的专业方法论在市场上开始回归。

对于更高级别的购房者，法拍房的机会已经出现，但是不建议没有经验的人参与。

那具体买哪里更好呢？

一个城市的生长逻辑一旦出现，在10年至20年内都不会改变，因为城市的建设和发展是一个长周期的事，需要时间逐步兑现。

和2019年投资的逻辑其实并没有很大不同，除了顶级学区方由于种种原因需要谨慎，剩下的片区选择还是遵循市场基本规律，遵循深圳城市规划，西优于东，产业优于配套，地铁优于一切交通。

2019年火过的片区虽然被很多人质疑价格过高，但是在下一轮即使不领涨，也不会跑输大市。

除了扩容之后的前海，以及新加入深圳“都市核心区”的8个街道极具成长性价值。还有就是有一个新崛起的全新片区--光明科学城，作为独立集“就业、居住、购物、教育、医疗、交通”齐全的区域中心，未来会有较大机会。

对于深圳首套购房者，“好不好”固然非常重要，但是决定性还是“有没有”，一定要在合适的时间点买入你的第一套，否则下一次行情到来之时会非常恐慌。

深圳楼市没有崩盘，却正在酝酿下一个机会！