本文来源：时代财经 作者：陈伟纳

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2022年，深圳楼市持续“冰冻”，不仅新房成交下滑，二手房成交量再次创下近十年新低，法拍房也接连出现流拍情况。

据统计，2022年1月深圳新房成交量为3572套，环比减少2.5%；二手房的过户量为1557套，环比下跌25%，同比下跌78%，再次刷新近十年的历史新低。其中，在春节期间，深圳更是出现“新房0成交，二手房仅成交1套”的惨淡表现。

法拍房方面，根据京东拍卖和阿里法拍两个平台不完全统计，2022年1月深圳的法拍房共有331套房源挂拍，同比去年增加166.94%，其中成交套数为113套，较上月下降60套，流拍218套，流拍率达到59.1%。在房源方面，福田区、罗湖区、南山区的挂拍房源数量明显下降，各区域之间的法拍房成交金额也呈现不同程度的下降。

春节之后，法拍房市场依旧不温不火，时代财经注意到，2月8日—10日三天内共有42套法拍房源挂拍，其中超过一半的房源都是二拍，起拍价比当前的二手房指导价低了不少，二拍房源中仍有不少房源流拍，其中不乏位于中心地段的科技园、深圳湾、石厦、景田等热门片区的网红项目。

深圳某机构地产研究员向时代财经表示，“出现这样的情况很有可能是受到当前市场情绪低迷的影响，一二手房成交走势下滑，法拍房市场也会受到一定的情绪波及，加上去年底法拍房被纳入限购行列，有房票的人肯定会更珍惜手上的购房机会。”

网红盘华润城降价280万，跌成指导价

在近期的一次法拍房交易中，时代财经却发现了这个曾经被“封神”的华润城润府三期的身影，该套房源的成交单价约13.6万元/平方米，与片区内的二手房指导价13.2万元/平方米差距不大。一时间，华润城跌成指导价的消息不胫而走。

作为深圳知名的网红盘，2018年6月，华润城润府三期开盘当天，曾吸引上万名购房者雨中排队选房，为避免再次出现类似的情况，深圳明确规定新盘认筹人数不得超过房源数的三倍。

据公开消息，这套被拍卖的华润城润府三期房源位于项目4栋5203室，是一套面积为88.17平方米的两房住宅，在经过3位竞拍者17次竞价后，最终以1199.6万元的总价成交。值得注意的是，这次交易是该套房源的第二次拍卖，1月18日，这套房产曾以1389.6万元的起拍价出让，但是并没有人参与竞拍，最终导致房源流拍。

一个月后，这套房产再次以1111.6万元的起拍价挂拍，共吸引3名竞拍者，不过这一次的起拍价相当于在一拍的基础上打了7.9折，降价约280万元。房产中介夏童（化名）表示，该房源是东南朝向，楼层较高无遮挡，几乎是华润城最好的两房户型，“以这个价格成交真的赚到了”。

夏童告诉时代财经，华润城润府三期同户型的二手房最近只成交了两套，分别在2021年11月14日和6月22日成交，其中一套是89.64平方米的房源成交价为1365万元，折合单价约15.23万元/平方米；另一套88.59平方米的房源成交价为1588万元，折合单价约17.93万元/平方米。

从以往的成交价可以看到，此次法拍房的成交价格比最近的二手房交易价格便宜了上百万元，但时代财经梳理发现，该套华润城润府三期的房源持有时间并未满5年，需要缴纳增值税。此外，深圳规定总价超过750万元的住宅即为“豪宅”，二手转让需缴纳豪宅税，多笔税费加在一起后，这套房产的最终购房成本也达到了1500万元，与当下的市场价差别不大。

除了华润城之外，时代财经发现在近期出让的法拍房中，有多个位于中心地段或热门片区的法拍房遭遇降价、流拍的情况，这些流拍房源包括位于南山科技园片区的浪琴半岛花园低于指导价1859万元、南山深圳湾片区的半岛花园低于指导价384万元、福田石厦片区的信托花园低于指导价248万元等。

有数据显示，目前深圳法拍房的流拍率已达到59.1%，说明有一半以上的挂拍房源面临流拍的结局，这其中可能还存在部分二次流拍的房源。

“天价”法拍房或将成历史

曾经，深圳法拍房曾多次超过市场价，成交单价甚至超过指导价的2倍。

2021年1月，位于深圳湾的恒裕滨城二期一套约227平方米的房源在拍卖平台上出让，以7280万元的总价成交，折合单价约32万元/平方米；6月，又一套恒裕滨城二期约229平方米的户型在京东拍卖上进行拍卖，成交总价约6318万元，折合单价约27.6万元/平方米。值得注意的是，恒裕滨城二期的指导价为13.2万元/平方米，这两次法拍房的成交单价均超过了指导价的2倍。

2021年8月，位于南山蛇口片区核心地段的招商双玺花园一套336平方米的房源被法拍，最后以8137万元的总价拍出，折合单价约24万元/平方米，接近指导价13.2万元的2倍。

与2022年前深圳法拍房市场的“疯狂”相比，如今市场回归理性。据深圳市拍小二信息科技有限公司发布的《深圳市2022年1月法拍房数据报告》显示，1月深圳法拍房的总放盘量为331套，共有113套法拍房成交，总成交金额约7.4亿元，较去年12月下降34%，与各片区的二手房指导价相比折扣率在82.4%-104.3%之间。两组数据都在说明，当下深圳法拍房市场已大不如前，流拍率大涨，价格也在趋于指导价，曾经的“天价”法拍房或将成为历史。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代财经表示，目前深圳的二手房交易频率很低，周期也比较长，整体的市场情绪并不高，这导致很多前期高价购买的房产无法通过正常手段交易，只能走上法拍的途径，“这会增加法拍房的数量，但市场情绪的弱化会导致流拍率的提高。”

此前曾纠结买新房还是买二手房的杜攀（化名）坦言，自己绝不会考虑法拍房，“法拍房的价格确实比二手房便宜，有些法拍房装修的很好都不用再翻新，可以省下一大笔钱，但是可能存在的产权、欠款、过户问题还是比较麻烦，之前那么多新闻报道法拍房会出现的问题，我还是不要趟这浑水了。”