2021年下半年郑州水灾和疫情的双重冲击，让意向购房者们钱袋子“捂得更紧了”。即便是在春节期间，新房市场使出了降低首付、购房补贴等优惠“杀手锏”的情况下，楼市的低迷态势也未能扭转。
据有关数据显示，郑州春节期间市场需求表现较低迷，新房购房需求热度同比降低31%，二手房同比降低10%。
“人比往年少很多，往年会迎来返乡置业潮，今年基本是返乡不置业。”郑州某楼盘销售略显无奈的向《华夏时报》记者讲道：“好多项目售楼处都放假了，我们案场人也不多，也不放假。”记者通过调查也了解到，不同往年，春节期间郑州部分楼盘及中介机构出现了放假过年的罕见情况，而正常营业的大部分售楼处也冷冷清清。
实际上，自2021年下半年郑州“抗洪战疫”后，楼市便出现了低迷态势。在业内专家看来，造成该现象的原因一定程度上是由于消费者出现的观望情绪，而春节后消费者的观望情绪仍会持续一段时间，或将对往年常规出现的“小阳春”造成一定影响。
部分二手房价格狂泻
2022年春节前夕的几轮降雪，让本就不火热的郑州楼市进入了“速冻”期，而纷纷飘下的雪花，也为意向消费者的“购房路”增加了一道阻碍。
原计划在春节假期看二手房的王女士向《华夏时报》记者讲道，“本来是想着放假了，实地去看一下之前有意向的二手房，一下雪冷得不想出门了。”
而记者在同王女士交流的过程中也了解到，除了天气原因之外，二手房房源的降幅也是她犹豫的一个原因。王女士介绍，其所关注的金水区和郑东新区几个性价比不错的房源，半年内降价幅度较大。例如，王女士当前在看的郑东新区某二手房房源，自2021年4月份至2021年11月，6个月时间内该房源降价33万，多次调价后售价从160万元调整至了127万元，降幅超过20%。
据王女士介绍，其关注的房源半年内降价20万左右的并不少见。其向记者展示了手机中几张意向房源的价格变动图，其中金水区某二手房房源价格半年降价幅度超过了20万元。
部分二手房房源价格变动情况。 受访者供图
“因个人及家庭资金需要，急于出手房源导致部分二手房降幅较大。”中指研究院河南分院院长梁波涛在接受《华夏时报》记者采访时表示，由于去年郑州整体经济形势承压，就业环境下行，居民收入受到不同程度的影响，另外受洪涝灾害和疫情影响，不少个体工商户和企业主经营陷入困局，因此出现了降价情况。
而在新房蜂拥而至的打折促销活动背景下，虽然有部分二手房业主抛售，但其新旧程度不及新房，折扣力度也不占优势，郑州二手房市场几乎陷入了两难境地。《华夏时报》记者通过查阅公开数据发现，即便2021年1月郑州二手房挂牌均价仅环比下跌0.72%，为15201元/平方米，但由于局部疫情的复发，成交量环比降幅超过5成。据王女士透露，其委托的中介机构，由于二手房市场不景气，春节期间也放假了。
不过，记者也获悉，即便二手房迎来了小幅降价潮，但也有部分二手房价格依旧坚挺，出现不降反涨的情况。
梁波涛分析表示，2021年二手房均价上涨区域主要集中于郑州市主城区，去年因疫情、水灾等影响，项目延期交付、烂尾数量有所增加，消费者置业心态转向二手房，加之部分刚需消费者急于入手现房，推动了二手房价格的局部小幅上涨。
新房不旺学区“坚挺”
记者通过整合公开信息发现，春节期间郑州楼市打折现象普遍，不少楼盘推出了降低首付、清盘特惠、购房送车位的限时活动，甚至部分项目还打出了签约即送补贴的口号。但价格战并未能改变郑州楼市的低迷局面，360房产网数据显示，郑州春节假期期间，销量骤降，2022年第6周（1月31日-2月6日）新房成交量仅20套，主要集中在主城区。
“对比往年，今年春节基本算是‘不返乡’。”郑州金水区某楼盘销售郭女士在接受《华夏时报》记者采访时表示，因疫情和返乡政策的限制，其上海、杭州、北京等地的客户均未返回郑州过年，“跟往年比，基本上就没有返乡置业潮”。
记者也从郭女士处了解到，渠道方面情况和案场差不多，几乎都是本地客源。“一方面是没有了返乡置业群体，另一方面也是购房者的观望态度，出于对市场的谨慎，会经过较长时间的考量和比较后再决定是否购置。”郭女士表示。
据郭女士介绍，其所工作的项目为郑州金水区某一大体量学区房，自2019年开售，目前在售为2、3期，单价约1.8万-1.9万每平，“相对片区内项目动辄上千的折扣来说，我们几乎算没有折扣。但由于学区房的特殊性，所以对比之下，我们项目案场情况还算可以。”郭女士向《华夏时报》记者讲道。
而对于市场的低迷和消费者的观望情绪，郭女士还向记者表示，“的确有小部分客户觉得房价会下跌，由于市场上楼盘陆续出现促销活动，一些潜在意向客户就选择等待，等楼盘价格降到心理预期后再出手，对市场持观望态度，尤其是在水灾和疫情反复之后，愈发的显著。”
不过，春节的冷市中也有着依旧坚挺的项目。记者通过调查也发现，虽然郑州存在项目单价优惠的情况，但大部分刚需盘，改善盘以及学区房价格相对稳定。
对此，梁波涛向《华夏时报》记者分析道，对于热点板块学区房项目来说，学区是板块不可复制的重要稀缺资源，购房者对学区的心理青睐，短期来看尚未打破，需求仍大于供应，对于整体市场的下行来说，学区房的价格波动是相对较小的。
而记者在同郭女士交谈的过程中感受到，在这个“不寻常”的春节里踏进售楼处的人，无论最终买房与否，对于坚守在岗位上的他们而言，都是冬日里的一份温暖。
郭女士也坦言，成交量对比2021年上半年的确有明显下滑，消费者观望，怕开发商暴雷甚至是项目烂尾，成交周期明显是有所拉长的。“即便是（成交）相对较好的（项目），收入也受到了影响，算是从业时间里遇到的比较艰难的时期了。”
“小阳春”或难达预期
实际上，郑州楼市低迷并不仅仅体现在春节期间，在2021年下半年水灾和疫情后便有所呈现。中指研究院在系列报告中提到，2021年郑州受政策调控、洪水冲击、疫情反扑等影响，房地产市场负重前行，整体行情不佳，全年先扬后抑，其中，年中受洪水冲击，叠加疫情反扑，下半年市场下行明显，土地暗淡成交，楼市去化不佳，年底宏观政策持续发力，维护“三稳”，市场缓慢修复。
那么，郑州楼市在春节低温运行过后，是否还能如约迎来“小阳春”呢？
梁波涛在接受《华夏时报》记者采访时表示，往年郑州楼市会出现一波小阳春行情，但是2021年郑州由于受洪水、多轮疫情的影响，楼市承压严重，整体行情下滑明显。而临近年关，国内也出现了疫情多点散发的情况，省内返乡置业群体骤减。目前郑州楼市置业信心仍然处于恢复期，消费者观望情绪仍会持续一段时间，总体来看郑州楼市小阳春行情今年将很难达到预期。
在此背景下，梁波涛建议，对于民企而言，建议在拿地时积极考虑联合拿地、联合开发，减少自身资金压力；建议资金面宽裕和财务现状良好的房企将资金统筹集中使用，于上半年抓住合适的拿地机会，减少在下半年拿地后，受封土期、扬尘管控等影响，项目开发迟滞，造成资金沉淀，提高资金使用效率，推动项目及时入市、快速回款。
展望2022年，中指研究院在报告中提到，预计2022年郑州政府或将加大城改项目推进力度，保障城改项目顺利落地，公开土地数量或将持续增加从而提振市场信心，企业拿地以稳为主，联合拿地或将变多。
不过，中指研究院也指出，预计2022年郑州销售端房地产市场置业信心仍处于修复期，楼市目前下行趋势还未彻底转变，短期市场修复仍需时间，刚需产品仍为市场主力，成交主力区域仍将为主城区，近远郊县市场将处于恢复期。
