进入2022年之后，银行的住房贷款出现了明显松动，不仅放款速度加快，利率也频频下调。与此同时，随着信贷环境的改善，上海等多个热点城市房地产市场的活跃度也在逐渐恢复。
近日，《中国经营报》记者联系了中国银行、交通银行、建设银行、招商银行、上海银行、浙商银行、浦发银行和苏州银行等多家银行分设在上海、金华、杭州、苏州和合肥等多座城市的分行贷款中心咨询房贷办理情况。多家银行的工作人员回复称，相较2021年下半年，当前贷款的审批和放款速度都已经加快。
此外，自2021年10月份以来，全国重点城市首套房贷款利率和二套房贷款利率持续回落，呈现不同程度的下调态势。2022年1月20日，全国贷款市场迎来“降息”，5年期以上LPR为 4.6%，较上期下调5个基点。这也是自2020年4月以来，5年期以上LPR时隔近两年后迎来的首次下调。
随着房贷“松绑”和利率下调，上海市和杭州市等地二手房交易市场的交易量已经逐渐止跌回升。以上海市为例，2021年12月份，上海市二手房共成交1.8万套，环比增长19%；成交总额环比增长25%，达到574亿元；成交均价为3.89万元/平方米，环比增长了3%。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向记者表示：“2022年经济要稳，房地产市场也需要继续发挥‘稳定器’的作用，购房者和房企等相关参与主体的市场信心均需要提振。对于房地产行业来说，贷款利率下调将在缓解企业融资成本和购房者置业成本等方面发挥重要作用。”
放款速度加快
“现在，二手房贷款的放款时间已经缩短至1个星期左右，客户上交材料后的审批时间也只需要2～3天。”交通银行苏州分行贷款中心客户经理吴中（化名）近日向记者感慨，相较前几个月，当前住房贷款的放款速度已经提升了很多。
事实上，房贷“松绑”的迹象已经逐步显现，上述多家银行贷款中心大多给出了“审批和放款速度都已经加快”的回复。
而在2021年9月份，记者联系上述银行时，工作人员则大多表示“已暂停个人住房贷款业务”“受住房贷款余额不足影响，放款周期延长”。此外，对于住房贷款审批所需的时间，吴中彼时也曾向记者透露：“至少需要1～2个月。”
一家国内头部房产中介平台上海一区域负责人张峰（化名）向记者确认：“2021年下半年，上海地区住房贷款的放款时间至少需要4～5个月，目前已经提速到1～2个月了。不过，具体的放款时间还需要看银行的贷款额度是否充足。最近，我们帮几个客户匹配了额度比较充足的银行，放款时间都是1～1.5个月。”
中信银行上海分行贷款中心的客户经理也向记者确认：“1～1.5个月便会放款。”而在2021年9月，其告知记者的放款时间为半年左右。招商银行杭州分行工作人员则表示：“目前客户办完过户等手续之后，1个星期左右就能放款。”中国银行上海分行的房贷放款时间也由此前的“至少半年”缩减至“3～4个月”。
不过，记者在采访中也注意到，仍有银行的放款速度未出现大幅度提升。交通银行上海分行贷款中心的客户经理便坦言：“此前积压的存量贷款仍有很多，2021年9月份审批成功的部分客户，目前还未放款。现在新申请的贷款，仍需等很久才能放款。”
此外，徽商银行金华支行的工作人员则回复称：“目前仍旧不做二手住房贷款业务，仅做一手房贷款和抵押贷款。”而此前曾同样表示已经暂停二手房贷款业务的徽商银行合肥分行工作人员也表示：“虽然目前二手房贷款已经放开，但是在2021年积压的客户较多，并且额度也并未完全放开，现在申请仍需要等待5～6个月左右。”
房贷利率下调
“除了放款速度加快，住房贷款利率也已下调。”吴中坦言，“目前本行的二手房贷款首贷利率为5%左右，相较此前6%以上的贷款利率，下降幅度很大。”
事实上，自2021年10月份以来，全国重点城市首套房贷款利率和二套房贷款利率持续回落，在各地因城施策下，房贷利率也呈现不同程度的下调态势。有数据显示，从2021年8月份到2022年初，大部分银行首套房贷利率下调了30个基点，二套下调了20个基点。
例如，在2021年5月份之后，杭州、宁波和苏州等地多家银行上调了房贷利率。其中苏州上调幅度较大，5月份将首套房贷款利率上调了60BP至5.65%，二套房上调40BP至6.0%。而从2021年7月底开始，苏州市的首套房贷款利率便“突破”了6%，二套房贷利率则已经逼近7%。
不过，记者近日在采访中获悉，当前苏州市的房贷利率已经回落至5%左右。2022年1月20日，贷款市场再次迎来“降息”。当日，全国银行间同业拆借中心最新数据显示：1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.7% ，较上期下调10个基点；5年期以上LPR为 4.6%，较上期下调5个基点。
对于个人住房贷款的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“此次LPR利率中，5年期利率下调了5个基点，为4.6%。在房贷市场中，以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，LPR为4.65%，此时月供额为5156元。而此次利率调整后，LPR为4.6%，此时月供额为5126元，减少了约30元。”
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静坦言：“房贷利率随着LPR下调5个基点，对购房者来说，每月还款减少的金额并不明显，对市场预期的影响或更为突出。随着市场预期的逐渐修复，一二线热点城市的市场有望率先企稳，销售端好转有望改善企业的资金面，促进行业的良性循环。”
“本次降息将进一步降低企业的融资成本，有利于提振企业发展信心。”陈文静表示，2022年上半年，经济面临较大的下行压力，房地产投资下行压力亦较大，预计年内LPR仍存下调空间，5年期以上LPR是否继续下调，仍依赖于房地产市场的恢复节奏和政策落地效果。
楼市逐渐回暖
随着信贷环境不断改善，房地产市场也逐渐回暖。
在2021年下半年，张峰曾告诉记者：“银行收紧住房贷款对房地产市场，尤其是二手房市场带来了较大的冲击。很多购房者由于资金受限，看房买房的热情开始降低，而二手房房东担心迟迟拿不到尾款，也会更希望寻得能够全款支付的购房者。”
张峰透露：“放款速度的加快，叠加当前部分利好政策的影响，当前房地产市场虽然仍旧处于平稳阶段，但是已经慢慢回温。最近一个多月以来，我们已经促成好几个成交案例。”
位于上海市徐汇区的一家房产中介工作人员刘明（化名）则向记者透露：“当前，房屋的核验价也有了较大幅度的提升。例如，徐汇区一小区房源此前的核验价格是700万元左右，现在相同面积房源的核验价已经上升至750万元甚至800万元。”
据了解，2021年7月份，上海市针对二手房市场发布了新政策，上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据对每套房源的挂牌价格进行核验。随后，针对二手房贷款，上海市公布了“三价取其低”政策，要求上海各银行在审核房贷时，将依据税务核定价、网签价和银行评估价三者中的最低价格审批贷款额度。
对此，刘明表示：“此前，便有客户因为核验价过低，无法向银行申请预期贷款额度，加上自有资金不足，便只能放弃购买。随着核验价提升，购房者可以向银行申请更多的贷款额度，从而减轻了资金压力，有助于促进成交。”
根据上海链家研究院提供的数据，2021年12月份，上海市共成交1.8万套二手房，环比增长19%；在成交总额方面，环比增长25%，达到574亿元；成交均价为3.89万元/平方米，环比增长了3%。
尽管上海市二手房市场2021年12月份的成交量和成交总额较2020年同期分别同比下降了54%和58%，但相较2021年9月份成交量降至低谷的1.2万套来说，上海市二手房市场已经恢复至常规水平。
与此同时，长三角地区多座热点城市二手房市场已渐渐止跌回升。以杭州市为例，根据克而瑞公布的信息显示，自2021年11月份开始，杭州市二手房成交量已结束“七连跌”。当月，杭州市共成交3516套二手房，环比上涨了34.5%；成交金额达115亿元，环比上涨45.6%。当年12月，杭州市区二手房签约量为3600余套，环比上升5.9%。
对于杭州市二手房成交量止跌回升的原因，克而瑞方面分析认为：“一方面，是由于政策松绑，贷款利率下调至6%以下，已接近2021年6月份的市场水平；另一方面，则是由于房东的预期下降，挂牌价明显下调，达到购房者的心理预期。”
