撰文 /《财经天下》周刊作者 李逗
编辑 / 董雨晴
度过举步维艰的2021年后，房企们接下来要面对的经营考验，却并没有降低。
2022年2月11日，龙湖集团公告1月最新销售成绩。与以往不同的是，此次龙湖以归属公司股东权益的口径，作为其公示维度。公告显示，2022月1月份，龙湖集团实现归属公司股东权益的合同销售金额69.9亿元（人民币，下同），实现归属公司股东权益的合同销售面积41.8万平方米。
而在不久之前，碧桂园、龙光等房企，也以权益销售额为公示维度，公布了其1月份的权益销售业绩。
对于绝大多数上市房企而言，在月度公告及财务报告中进行业绩披露的口径均为全口径销售额。上述头部房企不约而同的采用权益销售维度，对行业无疑有着一定的启示意义。
纵观2022年1月份行业销售情况，房地产市场整体延续了去年下半年以来降温的趋势，多数规模房企销售表现不佳。而在刚刚过去的2021年里，百强房企目标完成率远不及历史同期，披露年度业绩目标的规模房企中，逾8成未完成目标。
这并不是一份令人意外的成绩单。面对2021年“三道红线”、“两集中供地”、“房贷集中度管理”等愈加严格的多维度政策监管下，每一个身处其中的房企都感受到了凉意，即使是行业好学生的万科也不得不重提，“活下去确实很重要。”
政策的严调控下，房企的经营安全性提到了更高的位置。缺少了高杠杆作为支撑后，房地产行业的经营模式不再是简单的“唯规模论”，而是转向管理红利要效益。高速规模增长的房地产时代，已然成为过去。
1. 房企规模执念不再
在房地产"躺着都赚钱"的时代，规模诉求成为房企们发展的主要目标。借助合作开发、高周转的方式，房企们可以实现规模跃升，以成为获取更多土地、融资等资源的入场券。
但从去年开始，唯“规模论”的万金油，开始不灵了。
高周转模式下，企业的资金链处于紧绷状态。一旦面临市场下行，房企们很难及时、有效地做出相应调整。毕竟，利润空间被大幅压缩后，重资产行业稍微有一点风吹草动，也导致企业陷入流动性危机的可能中。
比如，自2020年8月"三道红线"出台后，房地产行业在融资、土地和销售等多方面受到政策的挤压。克而瑞数据数据显示，在行业去杠杆、市场降温的背景下，2021年百强房企销售罕见地出现负增长，全年销售额12.6万亿元，同比下降3.2%，销售面积8.5亿平方米，同比下降9%。
克而瑞地产研究中心发布的研报显示，从公布全年销售目标的房企年度销售完成率来看，2021年平均为88％，创下近5年来的最低值，其中，全年销售额超过5000亿元的前三甲碧桂园、万科、融创中国均未能完成年度目标。而对比2016-2020年，房企的年度业绩都是超额完成，平均完成率在100％以上。
与此同时，利润率的下滑也将成为大概率事件。资金、人力、建筑、原材料等成本的提高，蚕食着房企原本不高的利润空间，而加之"限价令"等政策的影响，导致很多项目不得不以价换量，甚至陷入亏损境地。
面对不甚明朗的市场环境，房企们意识到高杠杆、高负债运营模式无法持续，开始谨慎降低对销售业绩增长的期待。早2021年初，房企们就纷纷调低销售目标，但尽管如此，房企们全年销售目标的完成情况，仍旧出乎行业意料。
而以龙湖、碧桂园、龙光等房企聚焦在"权益销售"的示范行为，则被外界解读为“规模执念的远去”。
权益销售额是房企按项目持股比例应占的销售金额。过去多年来，全口径销售额成为房企的重点考核指标，房企们往往借助加大合作开发的模式，优化销售业绩，但其实这未能真实反映其实际销售额。而相比全口径销售额，权益销售额被认为更能客观评判房企销售业绩、资金运营和战略把控水平的指标。
譬如，自2018年碧桂园以权益销售额作为公示口径后，碧桂园在销售考核层面也有了新的调整，将回款和现金流作为考核区域的重点，追求有现金流的利润和有利润的现金流。通过对回款目标考核，强化标准化、精细化的管理机制，碧桂园将各项财务指标稳定了在既定的区间内。
而在2020年年报中喊出“管理红利”的万科，也在年报中多处强化了“权益”二字的重要性。如权益销售额，在建项目的权益建筑面积，规划中项目的权益建筑面积，旧城改造项目的权益建筑面积等。
上述房企们，均重复提到了"权益"的概念，这一经营思路的调整，改变了房企们原有的规模比拼逻辑，转向对利润、回款目标等经营指标的重点考核。
2.规模让位安全，高质量发展是当下最大诉求
盲目比拼规模的地产时代已成历史，但在正视行业变化之后，还有一个新的问题等待解答：行业将走向何方？
一个可以窥见的现象是，尽管2021年地产行业受阻不断，但依旧有一批稳健型优质企业，凭借着稳健的经营风格和优秀的企业信用获得了主管部门和资本市场的认可，这包括碧桂园、万科、龙湖、保利和中海等在内的龙头房企。
至2022年后，房地产暖风频吹，全面降准、放松信贷和调控适度松绑陆续落地，"政策见底"开始成为行业共识。平安证券在其研究报告中进一步预判道，随着楼市步入调整期，行业格局将迎来新一轮洗牌，优质房企凭借品牌、融资、运营等优势有望进一步抢占份额，推动市占率持续提升。
而新的背景下，房企们开始纷纷奉行“长期主义”，高质量发展成为核心命题。各大规模房企们着手从集团层面升级发展策略，从绿色、健康、智能等多个维度，提升竞争力。
基于此，2022年1月，ESG评级机构Sustainalytics就调升了龙湖集团的评级，将龙湖集团ESG评级从"中风险"调整为"低风险"，风险分数从22.5下调至15.8（分数低代表风险小），位列境内房企最佳。这体现了龙湖在排放和废弃物管理、产品管治、人力资源管理和社区关系等维度中获得的优秀表现。
这与龙湖集团始终坚持"克制"的财务投资体系不无关系。龙湖历来在财务、融资等领域的表现优异，这给了公司对抗行业下行的底气。即便是地产行业陷入“信任危机”之时，龙湖集团以稳健的财务状况、优秀的运营能力，获得金融机构的广泛认可，成为民营房企中最具抗风险能力的典型代表。
而面对市场的最新变化和挑战，房企们还在多元化业务领地仍在不断发力。如龙湖就在2018年，发布了全新的"空间即服务"战略，在地产开发之外，进一步耕耘商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租赁等其它业务。
恰如招商证券所判断，后续行业优胜劣汰将明显化，同时集中度提高的方式将由过去的比拼周转和杠杆转为比拼内生价值创造能力，“好项目、好对价”或逐步出现。在此之下，"稳"政策或是常态，过去"加杠杆、赌增值"的商业模式无法持续，"管理红利"将成为主导房地产公司成长的核心变量。
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