文/谢逸枫

2022年中国楼市会U型缓慢回升而非V型反弹。房价由需求决定，在很多城市，供需仍然不平衡。救市政策出台后，楼市低谷已经过去，如果调控放松、房企融资全面松口、房贷优惠、税费优惠政策落实到位，那么二季度或三季度逆转楼市2021年走低的趋势。

由于全国还有5.1亿平方米的库存，房贷、信贷、刺激住房消费政策的逐渐释放，楼市将缓慢U型回升，而不是V型迅猛反弹。值得注意的是除非即使救市政策落实不到位，银行传导不通畅，房地产未来再往下行的可能性不大。

全国687个城市的房价，下跌的城市可能会在四分之一左右。一旦政策调整的时间推后，房价下跌的城市会逐渐增加。根据中国房地产数据研究院数据显示，2022年1月288城市的商品住宅销售均价破万元一平方米的城市74个。

2021年8月79个、9月76个、10月74个，11月70个、12月71个。2022年1月环比上涨128个，下跌160。同比上涨120个，下跌168。2021年12月环比上涨131个，下跌157。同比上涨134个，下跌154。11月环比上涨143个，下跌145。同比上涨148个，下跌140。

10月环比上涨112个，下跌176。同比上涨166个，下跌122。9月环比上涨125城，下跌163城。同比上涨179城，下跌109城。8月环比上涨123城，下跌165城，同比上涨202城，下跌86城。说明房价涨跌分明，超过半数城市房价下跌。

2022年1月14个大湾区、经济带、城市群里面，其中环杭州湾大湾区环比涨幅度最大。其次为长三角超级湾区及粤港澳大湾区涨幅，这三个城市群的房价最为坚挺，主要是人口与资金流入最多，全国资源最丰富，需求旺盛，房价见底最快。

根据易居数据显示，预计2022年1月288城新房二手房价格指数进一步下跌。由于2021年12月中住288指数为1586.7点，较上月下降4.3点，环比下跌0.27％，同比涨幅为1.52％。指数自2021年10月份已经连续三个月下跌。共有82个城市一手房价格指数环比上涨，上涨城市数量相比11月减少15个城市。

当前楼市将进入底部徘徊周期，政策暖风加大。一月楼市成交腰斩，春节期间零成交，预示着进入实质性下跌探底期。第二、三季度市场会开始走强，要让房价迅速上升，至少还需要9个月到12个月的时间。预计2022年第4季度，房价就有可能从底部回升到正增长，2023年下行周期结束。

中国楼市短期是政策市，长期是周期性，每一次涨幅都会大于跌幅。股市上很难抄底，房市上一样。第二次再涨上来的时候，一定比跌下去的时候房价要高，这永远是历史规律。长期看，房价还得涨，因为现在房屋供应量满足有钱买房的人，还远远不够。

房地产四条规律揭示，未来的中国房价还会涨。房价的规律，涨的时间比跌的时间翻倍，涨的幅度比跌的幅度翻倍。调控的规律，涨时压，坏时救。土地供应的规律，人地分离。经济增长的模式，投资驱动。说明房价基本面，没有完全改变之前，上涨是大趋势。

中长期看，未来房价上涨的大趋势，不可避免。不管是按照城镇化率、需求增长、人口增长、土地供应、地价的因素，目前的房地产调控政策依然是治标不治本，解决不了供应端，需求端堵塞解决不了供需平衡。这就是政策周期之下的楼市周期。

房地产已经进入稳定、适度增长的阶段。土地供给的矛盾，对土地财政的依赖又让土地的价格处于一个较高的增长过程。人口不断往大中城市集中、城镇化、户籍制度的改革、人才的政策、城市更新，短期的刚性需求在10年-20年内处于高峰、高位之间上下波动。