本文来源：时代财经 作者：童洁
图片来源：淘宝法拍
春节假期刚刚结束，法拍房市场就热闹了起来。
2月8日，两套位于上海普陀区中环名品公馆楼盘的房源分别经历29轮和30轮报价之后顺利成交，其中“10号2801室”成交价为1705.52万元，另一套“10号2501室”则以1695.52万元成交。
而这还只是中环名品公馆豪宅拍卖的一个前奏，接下来的10天时间里，该楼盘还将有8套豪宅陆续开拍。与第一批开拍的两套房源一样，剩余的8套房源起拍价都达到1415.52万元。
在这批豪宅被拍卖的背后，又是一个令人唏嘘的“欠债还钱”故事。
“楼王”房源八折开拍
在法拍房市场，一次性上架10套千万豪宅的情形并不多见。
拍卖资料显示，此次的10套房源位于中环名品公馆10号23、25、26、27、28层，面积均为176.94平方米。根据过往中环名品公馆的销售宣传来看，10号楼为该楼盘的“楼王”，176.94平方米的大平层是其最后的“王炸”户型，极受富豪们的关注。
然而，一个月前，这10套房源首次出现在阿里法拍平台的时候，却备受冷落。彼时，这批房源的起拍价与评估价持平，每套1769.4万元，单价10万元/平方米。一位中介告诉时代财经，目前中环名品公馆的二手房源挂牌单价不过10.5万元左右，可见首拍的起始价不具备价格优势。
正如该中介所言，高价挡住了富豪们的热情，10套房源的首拍未能获得任何报名，全部以流拍告终。
按照法拍的惯例，流拍房源二次上架，起拍价会较首拍有所下调，中环名品公馆的10套房源也不例外。此次二拍，这10套房源起始价直接打了八折，单价由首拍的10万元/平方米降至8万元/平方米，起拍总价直接少了353.88万元。
八折的诱惑让富豪们纷纷出动，2月7日开拍的两套房源分别获得8人和12人报名参拍，2月8日上午最后的竞价倒计时阶段，富豪们也毫不手软，你来我往地积极加价。几十轮较量之后，两套房源的溢价均超过20%，成交单价分别为约9.64万元/平方米和9.58万元/平方米。
不过，尽管成交价已不算低，但前述中介认为，不足10万元/平方米的单价买到“楼王”，仍然可以说是一次成功的“捡漏”。
时代财经查询到，去年年末，中环名品公馆10号楼房源即将入市的消息一度在业界盛传，共计有60套房源，户型与此次拍卖的10套房源一致，为178大平层。根据小道消息，这批房源受到上海限价政策的限制，预售价格或在8.1万元/平方米，存在明显的价格倒挂。
但有消息称，该售价不包含精装部分，每套房需额外支付9000元/平方米的装修费，最终的售价为9万元/平方米。而贝壳找房历史成交记录显示，去年5月，该小区成交一套面积为111.9平方米的房源，成交价1122万元，折合10.02万元/平方米。
“一般‘楼王’房源的位置、视野、户型都是整个楼盘最好的，价格肯定也会更高一些。而且中环名品公馆之前挂牌的房源中紧凑户型占比较大，178平方米的户型只有‘楼王’才有，预计二手价格在11万元/平方米左右。”
拖欠6亿工程款成被执行人
作为一个开发周期长达近14年的豪宅项目，中环名品公馆的败落令人唏嘘。要知道，根据媒体的报道，2008年上海智富拿下中环名品公馆项目地块时意气风发，该地块楼面价仅千元，而中环名品城2011年推出首批房源时，单价就达到了33761元/平方米。
接下来的十余年里，中环名品城累计推盘5次，最近一次推盘是在2017年，当时的单价已达64859元/平方米。以此次拍卖成交单价超9.5万元/平方米作为参考，14年来，中环名品城的售价翻了约3倍，加之该项目地块楼面价低至千元，可谓利润丰厚。
但就是这样一个尝尽土地红利和市场红利的项目，却陷入了资金危机之中。
一份裁决文书显示，此次中环名品公馆房源遭批量拍卖与一笔6亿元的工程款有关。2020年，一位名为杨丰宁的债权人向法院提出仲裁申请，指中环名品公馆开发商上海智富拖欠其工程款6亿元及6000万元违约金，要求上海智富在指定时间内支付款项。
杨丰宁甚至为上海智富提供了分批还款方案，表示只要其首先在2021年4月支付1000万元，后在2021年9月、12月，以及2022年6月底分批次偿还工程款，即可为其减免2000万元违约金，且自2021年4月10日起不再计算违约金。若上海智富未严格按照以上每个节点进行还款，将视为根本违约。
显然，杨丰宁的规划未能得到落实。去年5月，上海智富因未如期偿还款项成为被执行人，10号23-28层房源全部被法院查封拍卖。
随着10套房源被批量摆上拍卖台，中环名品公馆10号楼剩余房源能否入市成疑。裁决文书显示，10号楼62套商品房均已成为抵押财产，在符合办理抵押登记条件之日起的5个工作日内，上海智富应配合杨丰宁办理抵押登记手续。
事实上，早在2019年，就有不少购房者的购房意向金被上海智富挪用，导致购房者无法拿回意向金。此后由购房者起诉上海智富，胜诉后被告知上海智富账户上无资金可用，法院随即冻结了上海智富账户。
此后资金问题就像滚雪球一般越滚越大，天眼查信息显示，目前上海智富存在531条法律诉讼，其中涉及多起民间借贷、借款合同纠纷，且上海智富6次成为被执行人，被执行总金额已高达27.55亿元。
