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2022年开年，整个房地产市场依旧艰难。
春节前，央行曾两次全面降准，1月17日下调MLF利率和逆回购汇率，1月20日1年期和5年期以上LPR较上一期分别下调10个和5个基点。然而这些信贷利好却并未对春节楼市产生较强刺激作用。
随着多地疫情爆发、南方阴雨连绵，房企的供货热情也跌入了谷底，据CRIC统计，春节期间30余城零供应，即便累计春节两周，同比下降仍在2成以上。成交方面，可谓一降再降，环比下降84%，同比下降四成，仅上海、佛山等少数热点城市出现增长，萧条程度可见一般。
在这样的大背景下，我们认为，2022年行业规模大概率高位回落，不过从各地的亮点项目来看不乏结构性的投资机会。
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01 多城售楼处“躺平”，30余城春节零供应
2022年春节假期已过，受疫情不确定性和楼市整体低迷行情影响，房企推盘积极性普遍不高，CRIC数据显示，2022年1月31日-2月6日春节周期间，除了上海、南京等少数热点城市有少量供应外，多数城市均为0供应。
不仅如此，从各地春节售楼处的调研来看，多数城市售楼处处于“躺平”状态，仅留守1-2人值班，既无加推也无大型活动。其中北京受疫情突袭影响，今年售楼处仅54%保持正常开放，上海仅20余个售楼处开放，而深圳仅有50-60%的售楼处保持开放，与往年80%以上的售楼处开放率相比，房企整体销售积极性并不高涨。除此之外，武汉因去年四季度成交放量有限，房企态度比较积极，大部分企业春节期间持续“营业”，是少有的没有“躺平”的城市之一。
CRIC监测数据显示，即使结合春节前一周，2022年1月24日-1月30日的数据来看，春节前后两周的新增供应情况依旧不容乐观，数据显示，2022年1月24日-2月6日期间，40个重点城市新增供应量仅为434.4万平方米，较2021年同期下降了23%，与2019年对比，降幅也达到了20%。
分能级来看，二线城市相对亮眼，2022年春节两周推盘量基本与2021年持平，较2019年稳中有增，增幅达20%，主要得益于西安、苏州、昆明、宁波等城市在节前一周迎来一波供应放量。
一线城市与三四线城市都出现了不同程度的下滑，尤其是三四线城市春节两周供应量较2021年和2019年同期近乎“腰斩”，即便是人口输出大市徐州等推盘表现依旧不佳，可见房企对于今年“返乡置业”并未有过于乐观的预期。
表：2022年春节期间40个重点监测城市商品住宅新增供应面积及其变化（单位：万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
02 成交“一降再降”，“返乡置业”不再
刚刚过去的2021年，受行业信心滑坡，市场观望情绪浓厚，在此背景下，2022年开年以来，信贷政策利好不断。在2021年两次全面降准以及1月17日下调MLF利率和逆回购汇率后，1月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）1年期和5年期以上较上一期分别下调10个和5个基点，其中，将5年期LPR从4.65%下调至4.6%，为2020年4月20日以来首次下调。LPR下行将带动企业融资、个人住房贷款利率降低。
一周之内，从1月17日超预期幅度调降MLF政策利率，到18日发布会“三个发力”等积极表态，再到20日调降LPR，央行一系列操作释放出较为明确的货币宽松信号。然而似乎并未对春节楼市产生较强的刺激作用。
2021年春节楼市成交量“一降再降”，回落至低位。CRIC监测数据显示，40个重点城市在2021年1月31日-2月6日春节周期间成交量仅为44.5万平方米，环比下降84%，同比下降40%，与2019年同期相比降幅也达到了13%。
分能级来看，一线购房需求相对“坚挺”，成交持稳。春节周成交量同比微跌8%，主要源于去年基数较高，与2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海为例，春节周成交量同环比齐增，较2019年增幅也达16%，市场热度较高。一方面源于供应放量，另一方面居民购买力相对充沛，加之年初银行放贷周期均有不同程度的缩短，刺激刚需改善自住需求的集中释放。
二线成交表现略显逊色，11个典型城市春节周成交仅为15.4万，同环比降幅均在60%以上，跌幅较为显著的当属武汉、长沙、重庆、郑州、长春、成都、青岛、昆明等内陆和北部城市。以武汉为例，延续了去年12月的低迷行情，客户到访呈现出显著的两极分化：主城区内的刚需刚改项目春节周来访量可达到两位数以上；但远城区，特别是产业聚集区的部分项目，还有主城区的改善或豪宅项目，来访量都非常少，春节单盘成交基本在0-2套之间。再如重庆，返乡置业成交占比趋于0，而案场到访统计中返乡置业客户占比也降至10%。而昆明有来访客户的27个项目中，21个认购成交为0，成都如是，主城五区春节期间有效订单不足50套。福州节前2个项目首次开盘，一个才成交3套一个成交5套。济南节前一个项目加推72套，蓄客一周仅15组，最终开盘去化率17%，比前期40%大幅下降。
三四线同样延续跌多涨少，分化加剧的市场特征，并未出现显著的返乡置业现象：东南沿海三四线城市诸如常熟、佛山、清远等春节周成交量虽然环比回落，但仍好于2021年同期，而洛阳、曲阜、开封等整体成交转淡，购买力迎来阶段性瓶颈，事实上，这些城市2020年便处于楼市下行周期，春节成交惨淡也在预料之中。部分城市诸如常州、徐州等春节期间案场到访量普遍偏低，有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访，即便部分项目保持了高到访量，转化率也普遍偏低，一天成交量仅有1-3套，而CRIC监测的无锡春节期间60个在售项目中，约1/3的项目每天仅有1套成交。绍兴、温州去化率基本上20%，而且以价换量没效果，芜湖只有一个项目超过了10套，阜阳仅有三个项目在10套左右。云南省内只有西双版纳是好的，版纳最好的项目，来访量也是全省内最高，春节期间接近200组，但也只认购了4套。
表：2022年春节周40个重点监测城市商品住宅成交面积及其变化（单位：万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
虽然行业整体下行趋势未变，但“瑕不掩瑜”，聚焦春节期间的热销项目，一是主要集中在杭州、宁波等热点城市的热点片区，尤其是片区处于断供或是倒挂状态，开盘去化率普遍较高，二是刚改和改善需求持续释放，政策层层加码后投资客已然全面“退场”，居民购房开始复归理性，逐步回归为自住需求为主导，三是热销项目优惠让利幅度普遍较低，更多的优惠集中在增加首付比例上。
表：2022年春节周成交套数突破50套部分热销项目基本情况（单位：元/平方米，平方米，万元/套，套）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
综合来看，2022年开局依旧很“难”，中央降息降准，信贷放松似乎并未在春节楼市激起太大的浪花，房企看淡后市，推盘积极性不高，各城市跌多涨少，我们认为，2022年行业规模大概率高位回落，不过对于购买力相对充裕的核心一二线城市仍是“兵家必争之地”，供应主导成交的市场属性使得其短期成交仍存在一定的释放空间，同时，随着地价节节攀升，刚改、改善仍是大势所趋，同质化竞争压力下，后期也将更加考验房企差异化的产品竞争力。
