2021年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之京津冀篇。
图：2015年以来京津冀城市群房地产市场成交规模情况
注：京津冀城市群包含北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、衡水、沧州、保定等城市
近些年京津冀房地产市场热度较低，2017年市场深度调整后缓慢恢复，2021年下半年受全国市场大环境影响，客户观望情绪上升，房地产市场进一步调整。全年来看，2021年商品住宅销售面积与2020年基本持平，相比于2016年高点尚有一定距离。
房价来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021 年，京津冀新建住宅价格累计上涨 1.17%，居各主要城市群末位；二手住宅价格累计上涨2.11%，下半年以来，二手房市场持续降温，价格环比涨幅呈收窄趋势，10-12月均持续下跌，多个城市市场情绪偏低，房价连续下跌。与长三角和珠三角地区相比，京津冀市场运行节奏明显偏慢。
▌北京：行业预期进一步稳固，合理购房需求逐步释放，市场有望底部恢复
图：2021年北京房地产行业相关重点政策一览
楼市调控精准推进，保障性住房体系建设将逐步完善。2021年，北京楼市始终围绕“房住不炒”定位，精准纵深推进，在市场监管与政策“堵漏”等方面落地多项新规。调控整体稳中趋紧，完善限购政策，重点监测短期内多次结、离婚且新购住房的人群；市场监管升级，严查经营贷、首付贷违规流入楼市，严格执行多校划片、派位入学政策，并坚决遏制、精准打击部分投机性需求恶意炒作学区房行为。另外，北京持续加大政策性租赁住房的供应，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，预计未来北京租赁住房市场或将出台更多优化、细致的政策。
图：2021年北京市宅地成交分布情况（部分标注有重叠）
土拍规则持续加码，宅地市场热度或将延续低位运行。2021年，在“房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期”主基调下，北京保持从严调控定力，土地供给端深化调控，构建“房地联动，一地一策”机制，根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，遏制非理性拿地行为。
2021年，北京宅地市场全年呈前热后冷走势，整体成交规模高于去年同期。首批集中供地房企投资积极性较高，土拍竞争激烈；下半年，伴随着市场环境变化，房企销售回款及融资受困，资金流动性承压，投资积极性明显回落，成交地块多为底价或低溢价成交。
2022年，首批供地竞拍规则再次加码，推出的18宗地块普遍有各类约束条件，其中50%地块设置竞现房销售，进一步体现了北京落实稳地价的决心，预计2022年一季度北京宅地市场热度仍延续低位运行。
图：北京市房地产市场发展周期分析
楼市政策暖风频吹，短期市场热度将底部复苏。2021全年北京楼市整体呈“先扬后抑”。上半年在“就地过年”、“学区房”等的带动下市场热度较高，成交规模保持高位运行，整体成交量创近五年同期新高；下半年，市场预期转向，观望情绪加重，市场快速降温。全年商品住宅累计供应1095万平，成交1010万平，市场供求均创近七年新高，市场供求处于弱平衡状态，销供比为0.92。
2022年1月，LPR如期下调，短期市场预期进一步稳固，将带动北京楼市热度稳步回温，但受去年高基数的影响，市场周期或将由发展期短暂进入调整期。价格方面，随着集中供地项目逐步入市，中高端改善产品成交占比或将上升，带动房价结构性上涨，但在“房住不炒”、房屋销售价格引导机制等因素综合影响下，房价上涨幅度有限。
▌天津：改善需求释放，市场供求平稳，但库存去化风险仍较大
2021年天津调控政策宽柔相济，加强市场监管和规范要求；市场面临较大调整压力，但韧性较强，整体表现较为稳定，成交量价均高于上年。
政策方面，2021年上半年，天津市场监管逐步趋严，严查“经营贷”违规流入楼市。下半年，天津降低首套房贷款利率，缩短放款周期，及时发布“限跌令”，维护市场稳定。另外，海河英才计划持续推进并优化，重点支持在津工作人群需求。
图：2016-2021年天津商品住宅供求情况
市场新增供求基本均衡，但短期库存去化时间较长，去化压力大。2021年，天津市商品住宅供应1220.9万平方米，同比下降6.5%；成交11.5万套/1245.8万平方米，同比分别增长3.5%、2.5%。整体来看，近几年天津商品住宅市场一直处于供过于求的状态，2018年最为严重，随后有所缓解，2019年至今市场销供比连续三年上升，2021年市场销供比为1.02，供求基本均衡。2021年以来，天津商品住宅库存量一直维持在2100余万平米，处于高位运行阶段，去化周期在20个月左右波动，天津商品住宅库存面临较大压力。
图：近两年天津新建住宅价格走势
价格稳中有升，改善需求释放，提升整体均价。近两年，天津新建住宅价格整体平稳波动、呈现“稳中有升”趋势，同环比涨跌幅维持在2%以内。今年多个高品质项目入市，改善产品成交量提升明显，拉高整体成交均价。长期来看，天津住宅成交价格呈现出平稳波动上涨趋势。
集中土拍效果明显，土地市场平稳。2021年，天津住宅用地计划供应950公顷；共成交714万平米，完成率75%，成交金额为1035.9亿元，较2020年增加12.3%。2021年天津三次集中土拍，规则趋严、拿地门槛逐步提升、资金审核更为严格，热度、关注度则逐渐下降，第一批土拍，成交宗数、参拍企业数量、溢价宗数均为三次最高；第二、三批热度则明显下降。土拍规则调整、市场环境变化下，房企拿地更为理性，布局更为合理，不再扎堆市区、环城，远郊部分地块受到企业青睐，此外，国企优势凸显，拿地占比过半。
2022年，在“房住不炒”总指导下，天津作为房地产市场调整压力较大的城市，将适度调整政策稳定市场预期，预计天津将继续从人才引进、落户等方面深化政策、活跃市场。市场端，结合2021年第二、三批次土地成交情况，预计2022年新房市场或将继续保持低位供应，整体市场仍然以清库存为主，量价在合理范围内波动；2021年天津土地成交由热到冷、热度逐批次走低，市场信心明显不足，预计2022年上半年仍将维持低位，同时区域板块之间的分化也将进一步加剧，政府或将释放优质地块表现诚意，但市场信心的恢复仍需时间。
▌其他地区：多城市深度调整后缓慢恢复，但市场情绪欠佳
河北重点地区市场深度调整后逐渐恢复，但短期市场仍低温运行。2017年河北各地区调控政策加码后，商品住宅成交规模均明显回落。2018年至2020年，环京调控政策较稳定，除唐山外，其他城市多放宽落户，市场信心缓慢恢复。但2021年下半年，受大环境偏冷影响下，河北各地区市场情绪较为低落，多数城市以价换量态势，部分城市全年成交规模虽有所回升，但整体市场仍低温运行，客户置业信心不足。
表：河北部分地区2021年12月新房和二手房价格环比及2021年全年累计涨幅情况
新房、二手房价格继续下探，市场信心恢复仍需时间。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年12月，除保定外，代表城市新房价格环比普遍下跌，部分城市新房价格全年累计下跌，其中张家口项目价格普遍下调，新房价格累计跌幅近3%，市场情绪较为低迷。二手房价格方面，河北代表城市价格全年均累计下跌，其中唐山下跌近7%，居百城跌幅之首。
表：河北各城市2021年市本级住宅用地供求量价同比情况
受重点城市供地“两集中”政策及市场情绪影响，河北各城市住宅用地供求普遍缩量，土地出让金大幅下滑。2021年，河北城市土地市场整体较冷，除保定、衡水外，其余城市普遍放缓供地节奏，成交规模大幅下滑，成交楼面价呈现不同幅度下降，多数城市土拍热度降温明显，低溢价及底价成交成为主旋律，土地出让金大幅下滑，其中廊坊、秦皇岛、承德同比下滑70%左右，保定2021年加大城改力度，出让地块中近八成为安置房用地，带动土地供求及土地出让金明显增长。
2021年下半年以来，河北多城市市场热度进一步下行，虽年底信贷端环境有所改善，但当前房地产市场仍处于调整之中，各地区置业情绪仍较低迷，在“三稳目标”总指导下，2022年政策环境有望进一步改善，预计多城市市场规模有望底部企稳，但整体需求动能偏弱，市场恢复节奏较慢。
结语
从各地分析师反馈市场情况来看，京津冀地区2021年下半年市场快速降温，市场进入调整期，客户观望情绪加重，年末虽房企加大优惠力度积极营销，但市场成交规模并未有明显好转，市场恢复信心动力不足。2022年京津冀整体市场调整态势或延续，但分化态势更加明显，北京房地产市场在供应端改善的带动下，客户购房需求仍有释放空间，市场热度有望底部复苏，成交规模或将保持高位；天津市场当前调整压力较大，预计将适度调整政策稳定市场预期，上半年成交规模维持低位，下半年有望企稳回升；河北各城市经过这些年的深度调整，短期市场情绪较为低迷，叠加区域核心城市疫情防控严格，市场外溢需求受限，购房需求支撑要素相对较弱，市场恢复信心仍需时间。
