2021年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之珠三角篇。
2021年初，珠三角维持较高热度，多个城市成交高位运行，市场热度较高引发调控政策的持续升级；下半年在调控政策的作用下，市场骤然转冷，各城市分化加剧。从全年来看，粤港澳大湾区9市供应量上升，成交萎缩。随着下半年市场的急转向下，整体的调控政策保持稳定，年末信贷环境略有改善，一方面房贷利率有所下降，另一方面银行放款的速度加快，使得部分城市年底出现翘尾行情。
图：2015年以来珠三角城市群房地产市场成交规模情况
备注：价格环比数据来源于百城价格指数，下同
2021 年，受调控政策影响，珠三角市场规模回调早于长三角及京津冀城市群，5月商品住宅成交面积同比开始下降，全年商品住宅成交面积同比下降17.1%，除广州、深圳成交规模同比依然保持增长外，其余城市均同比下降，其中惠州、东莞成交面积同比降幅较大。2021年下半年以来市场降温明显，珠三角商品住宅成交面积同比降幅超40%。
房价来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021 年，珠三角新建住宅价格各月环比涨幅整体呈收窄趋势，全年累计上涨3.63%，涨幅居各主要城市群首位；二手住宅价格累计上涨3.55%，二手房市场持续降温，价格月度环比涨幅整体收窄，9-12月连续下跌。2021 年以来，区域内深圳、广州、东莞等城市相继出台“二手房成交参考价”政策，市场情绪逐渐回落。
▌深圳：政策严控下市场逐步回归理性
政策：2021是深圳政策出台最为频繁和严厉的一年，深圳调控再升级，严厉打击投机炒房行为，并通过二手房指导价+新房指导价+集中供地房地联动+加大居住供应合理引导市场预期，此外推出国内首个“单边代理”二手交易平台，避免因“信息不对称”而吃“差价”或者高价销售等情况。
新房市场：深圳坚持“房住不炒”定位，近年来不断增加住宅供应。2021年深圳住宅新房市场供应量再创近几年新高，推出商品住宅555.2万㎡，同比增长12.6%。供应量的增加叠加逐渐回归理性的市场需求，市场成交规模同创近6年新高，全市累计成交商品住宅486.0万㎡，同比增长13.0%。深圳二手房市场受二手房指导价政策影响供需急转直下，后续二手房成交量除11月出现短暂回升以外，其他各月持续下滑，市场观望情绪依然较重。
土地市场：2021年，深圳继续加大住宅用地供应，全年累计推出住宅用地62宗，总规划建筑面积860.6万㎡，成交住宅用地39宗，总规划建筑面积560.7万㎡，推出和成交规模均为近十年最高。2021年2月深圳首推一宗宅地，由星河和开客市联合获得，随后22城集中供地政策发布，整体来看，深圳“两集中”三轮土拍整体热度相对较高，共供应39宗，仅1宗流拍。
未来预计深圳调控政策仍将以稳为主，或将更关注市场监管和住房保障，进行房地产税试点的预期较强。市场方面，预计2022深圳新房将继续加大供应，量增价稳；二手房市场进入深度调整期，成交短期低位盘整，价格存在向下压力；土地方面，商品住宅用地及保障性宅地供应持续加快，土拍规则或将进一步优化，央企国企以及优质民企仍是拿地主力。
▌广州：政策严控依旧，全年成交规模高位运行
2021年广州全年市场整体呈现“前高后低”的态势。上半年延续2020年年末市场热度，楼市活力持续恢复，市场行情逐步上行。年后各区房贷、人才购房政策逐步收紧，特别是4月份连续两次出台楼市调控升级政策，市场上行的趋势迅速被打断，市场开始下行。在市场需求充足、10月以来部分银行房贷利率下调、项目加大优惠力度及中央楼市维稳等多重因素共同作用下，2021年广州楼市的成交量相对平稳。
政策：调控政策持续升级，调控效果渐显。2021年广州房地产市场经历了一系列多变调控，如集中供地、一手住房备案价、二手住房参考价政策及金融端、人才方面政策都对房地产行业产生极大影响。在楼市热潮逐渐褪去之后，广州本土及周边城市部分房企债务违约，加上限价政策持续实施，购房者置业信心不足，新房成交量明显下滑。年底，随着国家以及地方加大对房地产行业信贷政策的支持，房地产行业政策预期有所改善。
土地市场：上半年热度较高，下半年降温明显。2021年广州成交78宗地块，土地出让金约1778亿元。三轮集中供地市场表现冷热不均，民营房企拿地热情“高开低走”，国企凭借雄厚的实力兜底。首轮集中供地，近30家房企报名竞拍42宗地块，其中4宗竞拍达到地价上限和配建面积上限后摇号，土拍市场情绪相对较高。随后调控政策趋紧，市场下行，加上房企资金承压，二批次集中供地48宗地有一半流拍，拿地企业多是央企和国企，土拍市场降温明显。第三轮集中供地，政府减小供应，摘牌房企中除一家本土民营房企外，其余拿地企业均为央企和国企。
图：广州市2021年商品住宅月度供求情况
新房市场：整体成交规模高位运行。2021年广州新房市场整体供求均上涨，全年商品住宅供应面积1334.5万㎡，同比增加3.1%，成交面积1267.6万㎡，同比增加8.2%。月度来看，1月份在2020年整体行情带动下，商品住宅成交面积达150万㎡，为全年月度最高；2月份受春节成交淡季影响，市场成交有所下滑，3月份以来，市场成交稳步回升，但在调控政策持续收紧下，广州下半年市场成交降温明显，年底在信贷政策改善带动下，市场出现翘尾行情。
跌宕起伏的2021年已经过去，经历了过去一年来多管齐下的调控，年底中央各部委频繁释放维稳信号，以及信贷环境的逐步改善，2022年，预计广州房地产市场将能够维持平稳运行的总体态势。
▌东莞：2021调控政策持续升级，市场降温明显
2021年，在调控政策持续收紧的背景下，东莞楼市进入下行调整期，土地市场上半年热度高，下半年降温明显；新房市场上半年逐步回升，“莞八条”出台后市场热度骤降。
政策：2021年东莞房地产调控政策持续加码，调控力度前所未有。2021年，在“房住不炒”的总基调下，东莞市不断升级房地产调控政策，不断细化调控“精准度”。从上半年的“莞六条”、新房限价新政、土拍新政严禁“马甲”等，到下半年迎来“莞八条”、“二手房指导价”等政策，调控政策全面收紧，力度之大、频次之多前所未有。在严厉的调控政策持续影响下，东莞楼市迎来了调整期。
土地市场：整体供需回落，地价稳步上涨。2021年东莞土拍新政变化：6月，东莞市发布规范土地招拍挂竞买资格通告，禁止房企挂空壳马甲进入土拍市场；8月，“莞八条”中新型土地出让方式——优化土拍规则，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，同时严格购地主体资格审查，建立有效的企业购地资金审查制度。
在楼市调整及土拍新政的叠加影响下，2021年东莞市土地市场整体呈现供求下降趋势，上半年土地市场热度高，多个镇区高价地频现，下半年随着政策持续加码，土地市场开始降温。从上半年的“封顶”成交，到四季度演变成“终止出让”、“流拍”地块出现，土地市场热度急剧下降。全年供应建筑面积574万㎡，同比下降7.3%；共成交建筑面积493万㎡，同比下降16.9%，整体成交平均溢价率为22.4%。从拿地企业来看，其中超七成地块被国企竞得。保利、碧桂园、万科、华润置地、华侨城等房企拿地金额位列全市拿地金额前五。
新房市场：调控效果显现，市场降温明显。回顾2021年东莞房地产市场，整体供求萎缩，市场降温明显。年初1月份在2020年整体行情带动下，市场活跃度高，商品住宅成交面积达90万㎡，为全年最高，2月份受春节成交淡季影响，叠加“莞六条”政策的出台，市场成交下滑明显，当月仅成交了24万㎡，3月份以来，市场成交逐步走高，一直维持到6月份。下半年随着“莞八条”以及“二手房指导价”政策的持续收紧，市场降温明显，购房者观望情绪浓厚。东莞市全年共成交商品住宅478万㎡，同比下降35.4%；成交套数为4.13万套，同比下降36.1%。
图：东莞市2021年商品住宅月度供求情况
预计东莞房地产调控政策整体难以放松，部分政策会有微调，但整体难以快速改变短期低迷的市场形势，预计随着库存的不断积累，去化周期将持续拉长。
▌佛山：政策调控延续，2021市场成交走低
政策：整体政策趋于稳定。2021年，佛山房地产调控政策趋于稳定，但也收紧人才购房政策及公积金政策。具体来看，在人才购房政策方面，优粤佛山T卡申请门槛由中专学历提升至大专及以上学历，且对于T卡人才，需提供满一年社保证明。在住房公积金方面，个人贷款额度由50万下调至30万，房屋建筑面积超过144平方米不放贷，停止向已有两套住房的缴存职工家庭发放贷款，缴存职工家庭公积金贷款没还清之前不得再次申请；各大银行加入限“双外”队列，通过人才窗口购房的“双外”客户首付5成以上，下半年调为3成。
土地市场：整体供求下滑，下半年降温明显。2021年佛山商住土地市场成交规划建筑面积为892.5万㎡，整体规模同比下降超3成，溢价率也有所下降。分上下半年来看，呈现先热后冷趋势，上半年成交商住用地41宗，平均溢价率达24.7%；下半年由于调控政策影响，不少房企资金链紧张，观望情绪浓重，拿地节奏暂缓，多宗地块延迟出让或流拍，佛山下半年仅成交24宗商住用地，平均溢价率为7.5%。
央企国企成为佛山绝对的拿地主力军，拿地权益金额TOP10房企中，前四名皆为央企国企。其中保利一举斩获7宗商住用地，中海、万科、华润等亦有亮眼表现。
新房市场：供应上升，成交萎缩。回顾2021年佛山房地产市场，整体成交萎缩，市场降温明显。第一季度商品住宅成交规模同比增长明显，但后续市场持续疲软。从年度数据来看，2021年佛山市商品住宅批准上市面积为1160.5万㎡，同比上升22.8%；成交面积为1121.2万平，同比下降12.45%。由于市场大环境影响，购房者观望情绪浓厚。
房地产调控政策触底，中央连续释放维稳信号下，佛山调控及信贷环境改善预期不断加强，但市场尚未出现全面恢复，预计2022年第一季度延续2021年的低迷状态，后续将逐步改善，二季度有望迎来上升期。
▌珠海：政策平稳运行，2021年新房供求双双上升
政策：2021年珠海房地产政策整体趋于平稳，调整幅度较小。4月份及8月份调整商品住房备案规则；9月份出台规范商品房预售资金的监督管理，保证预售资金优先用于商品房项目建设；同时调整个人转让二手住宅的个人所得税，核定征收率调整为1%。此外，出台人才住房管理办法完善人才住房保障。
土地市场：供求均下降。市场成交整体波动较大，受外部因素影响明显，自2018年底楼市政策松绑后，珠海土拍热度高涨，2019年成交量和溢价率达到了近5年高峰。2020年成交地块优渥，在土拍成交量下滑的情况下成交楼面地价升高；2021年土地挂牌数下降，成交量亦下滑，溢价率较2020年上升。成交区域来看，主城中心区和横琴土地资源稀缺，土地成交多集中在金湾、斗门及唐家等热门板块。
新房市场：供求均下降，成交分化显著。2021年3-4月份珠海房地产市场供需两旺，中心板块热度开始恢复，新盘去化率明显提升。五一后伴随着疫情反复，外地客户来访量和成交量急剧下降，叠加三季度政策端、金融端等的严控和收紧，以及部分房企债务违约，下半年市场热度骤降，住宅市场成交明显下滑。
从区域市场来看，上半年珠海全市多点开花，热点板块如唐家、横琴等地均出现阶段性供应不足现象；但由于珠三角市场回调早于全国其他城市，5月开始市场迅速降温，至年底依然处于深度调整通道，近横琴板块表现相对稳健，如十字门片区，来访去化仍保持一定热度。
预计2022年全年低开高走可能性较大。上半年大概率维持2021年下半年的局面，虽然年末有点状回暖，但短期内成交量难现明显改观。下半年市场信心有望恢复，成交规模或逐渐回升。板块分化局面将延续，短期以价换量或仍是主要手段之一。
结语
2021年，珠三角房地产市场出现了由高热到快速降温的趋势，城市分化显著，同时在信贷政策的支持下，多个城市出现了年底翘尾行情。展望2022年，在中央坚持“房住不炒”以及保障居民合理购房需求的背景下，政策存在微调空间，但广深莞或保持现有较为严厉的调控政策，其他城市则保持稳中有松。土地市场在房企资金趋紧的背景下，整体市场将延续低位运行。新房市场在信贷政策支持下，成交量将逐步回升，体现出较强的韧性。
