2021年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之长三角篇。
图：2015-2021年长三角城市群代表城市商品住宅成交面积
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注：长三角城市群包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波、南通等城市
2021年，长三角商品住宅成交面积同比增长约8%，规模接近2016年的高点水平。2021年长三角宅地成交面积同比基本持平，与珠三角、京津冀宅地成交缩量相比，长三角地区宅地供应有所改善，为市场后续发展提供支撑。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年长三角新建住宅价格累计上涨2.78%，涨幅较2020年收窄幅度较大，仍高于京津冀、山东半岛等城市群；二手住宅价格年度累计上涨5.61%，居各主要城市群首位。12月，长三角新建住宅价格环比跌幅收窄；二手住宅价格环比止跌回升，是唯一价格上涨的主要城市群。
在2021年下半年市场明显降温后，随着政策宽松预期逐渐增强，信贷环境逐渐改善，长三角市场正逐渐企稳。
▌上海：政策松紧适度，市场预期总体平稳
政策端松紧适度。2021年，上海积极贯彻因城施策，灵活调整相关政策，提高楼市韧性。限购政策进一步完善，夫妻离异3年内限购、住房赠与被纳入限购；新房按认购入围情况执行积分摇号；二手房参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价“三价就低”作为贷款标准；户籍政策调整，试点在五个新城和自贸区新片区就业、符合条件的应届研究生毕业生直接落户。
土地市场运行回归常态。从土拍规则看，2021年，上海土拍规则更改价高者得模式，改为进行一次书面报价，以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人；同时出台禁马甲、加强履约监管、二批次新增随机值等多方面补丁，提升土拍规则公平性。从成交量看，2021年上海涉宅土地成交规模创近十年新高，成交建筑面积达1200万平方米，同比增长29%。此外，2021年上海保障性住房用地供应量大幅上升，用地主要集中于五大新城，其中浦东新区成交占比居首。
新房价格总体上涨，市场预期保持平稳。2021年，上海新建商品住宅价格呈现总体上涨趋势，前三季度多数月份环比增速保持增长；四季度以来，受政策调控作用影响，价格增速连续三个月出现下跌，12月新建商品住宅均价51510元/平方米，环比下跌0.17%，同比上涨2.7%。
▌杭州：政策强压，存量见底，三批次土拍回温，2022市场恢复动力较强
2021年杭州政策调控持续收紧。房产赠与、法拍房、高层次人才购房等行为纳入限购，取消大专生学历落户和研究生“先落户后就业”待遇，进一步提高购房门槛限制炒房投机行为。同时，摇号制度逐步优化，以社保年限排序入围摇号，极大照顾了改善客户群体。
图：2021年杭州楼市政策一览
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土拍规则经历“宽松-严格-部分放宽”的调整。2021年，杭州首次供地多数条款延续之前非集中供地时期的规则，土拍热度火热；随后政策逐步收紧，二次土拍提高了房企参拍门槛，同时增加了地块的建设要求；三批次土拍政策主要从让利房企、提高房企参拍积极性方面调整，包括恢复勾地制度、降低溢价上限、不限参拍资质等。2021年，杭州推出宅地139宗，供应面积同比增长48%，成交面积同比增长16%，宅地供应、成交规模均创历史新高。
新房市场年内成交量近2000万平方米，楼市年内经历从热到冷转变。2021年，杭州全年新建商品住宅成交近2000万平方米，同比增长46.5%，创近年新高。但年内杭州楼市经历“前热后冷”，9月起成交“四连降”。从价格端看，12月，杭州新建住宅价格29081元/平方米，环比下跌0.08%，同比上涨2.75%。
图：2016-2021年杭州市区商品住宅年度供销价走势
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图：2021年杭州市区商品住宅月度供销走势
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市场库存维持低位，后续房源储备不足。截至2021年底，杭州市区商品住宅出清周期仅2.6个月，其中下半年显性库存维持低位，房源供应不足。分地区看，市区住宅可售房源集中在临安、富阳、萧山，其中临安区出清周期最长，为10个月左右。全市隐性库存约1300万平方米，去化周期9.7个月，近50个板块面临断供，而存量主要集中在富阳、余杭、临平等郊区核心板块。
图：2019-2021年杭州市区商品住宅可售面积和出清周期走势
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二手房市场全年成交同比下降，走势波折。2021年，杭州市区（不含富阳、临安）共计成交二手房69819套，同比下降14.4%。月度来看，上半年市场热度持续升温，4月二手房成交量创年内新高；下半年受政策调控影响，成交量持续回落，10月成交规模创历史新低；11、12月，伴随着房贷利率的宽松、放款速度加快，杭州二手房市场止步于六连跌，成交量探底回升。
2021年市场经历了楼市大热及政策筑底的时期，2022年调控仍将持续，集中供地政府让利趋势不改，杭州楼市或将进入新的发展周期，市场在调整中趋稳。
▌南京：2021市场高开低走，板块分化加剧
2021年上半年，南京土地市场和商品住宅市场均呈现火热态势；下半年，政策调控和信贷收紧的影响逐渐显现，随着全国房地产市场整体走低，南京也进入市场下行阶段，开发商的拿地意愿与购房者的购房意愿双降，土地市场、商品住宅市场降温明显。
政策方面，2021年南京政策调控收紧主要表现在人才购房门槛调整、“无房”购房门槛提高、部分热门项目集中报名使得购房者只能“N选1”；积极方面表现为落户的放松，浦口、六合、溧水、高淳四区落户限制全面放宽。
土拍规则持续调整。2021年，南京三个批次集中供地土拍规则不断进行调整，从第二批开始，在以往“双限”的基础上，新增“定品质”、限制房企参拍报名总数、规范项目主体变更、严格审查资金来源等。从成交量来看，2021年，南京涉宅用地成交面积711.1万平方米，同比减少4.98%；全年土地出让金为2071亿元，同比增长2.47%，土地出让金第二年冲破2000亿大关；成交楼面均价11156元/平方米，溢价率稳定在10%—11%左右，调控成效明显。
市场热度前高后低。受到2020年年末市场热度、土拍刺激等影响，上半年，南京新建商品住宅供销量持续抬升，1-9月的成交量已超过2020年全年；但南京疫情（7-8月份）之后，受南京出台宁小通、银行利率提升、短时间内供应激增、购房者市场信心下降等多重因素影响，市场开始呈现出“热盘降温、刚需盘成交下滑加剧”的态势。最终，南京新房市场全年供应13859万平方米，同比增长11.6%；成交1282万平方米，同比增长16.8%，成交套均面积117平方米，与上年持平。
板块之间分化明显。下半年，在市场热度降温的背景下，南京各家房企为了加速资金回流，推盘节奏加快，但市场两极分化愈发严重。热门板块、热门项目去化成绩依然亮眼，远郊板块、产品力一般项目开盘去化惨淡，靠续销去化、分销带客。但整体来看，南京市场韧性相对较大，后期随着市场信心提振和产品品质提升，购房意愿在2022年第二季度或将修复。
▌苏州：土地市场成交回落，新房市场热度“前高后低”
三次土拍热度阶梯式下滑。第一批次土拍热度较高，14宗超中止价溢价成交，2宗低溢价成交，12宗底价成交，其中部分底价成交地块为定向出让地块，华侨城、万科、绿城、中建三局等房企积极拿地。第二次土拍新规趋严，包括土地款付清前，不得引入合作方；严禁马甲、对房企资质、资金来源管理更严等，最终仅1宗园区宅地封顶进入一次性报价，另有1宗流拍，2宗撤牌。第三次土拍规则条件有所缓和，取消了土地市场指导价等，但拿地主力主要是国资企业、城投公司。
土地市场成交出现回落。2021年苏州推出住宅用地208宗，共计2356.5万平方米，同比增长3.39%；住宅用地成交193宗，共计2131.6万平方米，同比减少2.12%。
全年新房市场热度“前高后低”，热门板块需求旺盛。上半年，苏州新房市场热度较高，成交量处于历史同期高位；但下半年随着全国房地产市场调控政策不断加码，市场观望情绪浓厚，购房者入市意愿降低；而临近年末之际，随着居民首套、二套房贷利率下调，银行放款提速，苏州楼市呈现回暖迹象。分区域看，2021年，苏州新房市场热门区域和板块供不应求，其中吴中区新增供应面积达279.43万平方米，新房成交264.6万平方米，供求量均为全市最高。
▌宁波：史上最严新政下，楼市遇冷，成交下行
2021年，宁波市场整体波动起伏较大，上半年政策调控下，宁波楼市新房以及二手房成交量价均有较大回落；下半年，随着区域性“稳楼市”政策出炉，楼市整体运行趋于平稳。
政策走向从步步收紧到局部宽松。2021年，宁波楼市政策调控密集，上半年楼市限购、限贷、二手房交易、金融端等调控持续升级以规范市场；下半年楼市逐步降温，年末为提振市场信心，人才补贴频出、信贷政策逐渐宽松。
土拍市场量价齐跌。2021年，宁波市六区实行供地两集中政策，全市住宅用地成交总规划建筑面积1195万平方米，同比2020年大幅缩减；楼面价为8625元/平方米，近3年首次出现下跌，跌幅为5.6%。从年内走势来看，上半年和下半年土地市场热度呈现“冰火两重天”状态，溢价率持续走低。
图：2014—2021年宁波宅地成交量价情况
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新房市场观望情绪加剧，成交同比下降近二成。2021年，集中供地政策压制新房供应，政策多频调控导致宁波市场观望情绪严重，成交量持续下滑。2021年，宁波全市新建商品住宅成交量近1300万平方米，同比下降19.5%，成交金额2791.1亿元，同比下降4.9%。
核心三区表现亮眼，但部分县市后续去化存压。2021年，宁波核心市三区高端盘纷纷入市，推高区域供应和成交规模。其中，鄞州区作为价值高地，供求均领跑宁波全市，全年新房供应197万平方米，成交211万平方米。而余姚、慈溪楼市呈现“先热后冷”，上半年市场持续扩容，市区投资转向余慈，土拍带动市场热情高涨，成交量价小幅上涨；但下半年，随着政策收紧，主城推盘密集，客户观望情绪浓厚，余慈新房市场持续下滑，后续去化存压。
▌无锡：土拍市场先扬后抑，新房库存呈增长趋势
土拍市场先扬后抑，整体平稳。2021年，无锡三轮集中供地整体平稳，第一批次集中供地有15宗地块触及最高限价，触顶率93%，房企拿地积极；第二批次集中供地热度明显下降，但仅一宗地块流拍，9宗地块触顶摇号，触顶率39%；第三批次集中供地热度持续走低，绝大部分地块以底价成交，无一宗地块触及最高限价。
住宅用地供需同比回落。2021年无锡共推出住宅用地111宗，共计1037.8万平方米，同比减少19.08%；住宅用地共成交110宗，共计1009.4万平方米，同比减少14.92%。
新房市场热点区域需求旺盛。2021年，无锡新建商品住宅供应645.7万平方米，同比上涨15.21%，成交641.6万平方米，同比上涨7.17%。其中，滨湖区依旧为成交主力，商品住宅新增供应168.8万平方米，成交159.3万平方米，销售金额达424亿元。
新房库存量增长，出清周期同步上扬。无锡商品住宅供应充足，库存量整体呈现增长趋势，出清周期同步上扬，截至2021年底，全市整体库存为514万平方米，去化周期为9.6个月。
▌三四线代表城市：政策调控趋严，市场运行明显分化
南通，公积金政策“保一限二禁三”，引导合理住房消费；土拍“双限”调控加码，“420”新政将地价+房价双控调控扩大至全市域范围，全面实行最高备案价及片区指导价制度，对混合类用地采取“控房价、竞地价”。涉宅用地量价均有回落，2021年，南通市区涉宅地块成交量同比略有回落，双限”调控及综合类地块增多致宅地实际价格有所回落。新房市场进入高位调整期，2021年，受调控收紧、行业下行等多方面因素综合影响，南通新建住宅市场出现分化迹象。市场成交量较2020年缩量明显，成交均价结构性小幅上涨，库存有所上升。
徐州，政策整体偏紧，土地供应实行“两集中”，要求“地价、房价”双限，土地端控溢价，严查购地资金来源；下半年市场下行促使政策放宽预售申领面积，但成效不明显。土地市场持续低温运行，2021年，受政策收紧影响，徐州全年涉宅土地供交受到抑制，供应295.9万平方米，同比下降33%；成交304.2万平方米，同比下降28%。全年市场热度呈现“前高后低”，上半年市场热度较高，供不应求态势显著，1-6月供应324万平方米，成交427万平方米；下半年起受宏观经济、政策调控等大势影响，市场下行明显，成交量大幅下降。7-12月，供应349万平方米，较上半年上涨8%，成交208万平方米，较上半年下降51%，市场去化周期拉长。
义乌，年内调控政策频发，上半年政策加码，针对新房、二手房出台限售政策；下半年政策边际放松，放宽预售条件和摇号规则。土地市场量价齐增，2021年，义乌宅地市场的成交规划总建筑面积约为479万平方米，较2020年小幅增长。宅地成交的楼面均价为12520元/平方米，同比增长31.0%，但仍未突破2017年的宅地高价位水平。新房成交规模再创新高，2021年，义乌新建商品住宅成交面积达到316.8万平方米，成交总金额655.8亿元，同比增速分别达到59.9%和48.4%。
▌趋势展望：市场逐渐恢复，房企顺势而为
长三角房地产市场整体韧性较高，在经历市场降温后，预计将逐渐恢复。2021年，上海、杭州等热点一二线城市整体成交规模已达历史同期最高水平，但多数城市短期库存不足，土地成交量增加对未来新房供应端将带来支撑。2022年，随着政策宽松预期不断增强，信贷环境逐渐改善，市场情绪逐渐恢复，城市群内热点一二线城市市场行情有望率先回温；城市群内部三四线城市2021年下半年降温态势更加明显，2022年在同期高基数影响下，预计短期市场将延续调整态势，但基于较好的城市基本面，2022年全年市场规模仍有望保持高位。
2022年调控政策、信贷环境改善预期增强，但房企偿债压力仍然高企。在此背景下，2022年房企更需顺势而为，控规模、调节奏；加速销售回款，紧盯融资窗口期，确保现金流安全；量入为出，优化城市布局，聚焦主流城市，合理布局长三角核心城市；提升产品力和服务力，提高品牌竞争力。
