据腾讯房产发布的《2022中国居民购房意愿调查报告》,其中就房产市场热门的学区房进行了专项调研和数据发布——“学区房跌落神坛,更多家长明确表示不再考虑学区房”。
在数据的背后,更需要业内解读站在“不可不信不可全信”的角度,多进行换位思考&多结合当下购房者真实心态,这样才能将数据和未来市场走势进行“客观算命”:
(一)虽连续受压,但数据背后也有“数据不忠。
”虽然“调查数据显示,只有32.02%的购房者表示依然会考虑购房学区房,而更多的购房者则明确表示不再考虑购买学区房,还有一小部分人仍在观望学区房政策走向”。
仅三个冰冷的数字能否就此推断“学区房已大势所去”也未免武断,因为数据背后有N多可变可能。
一方面,也同意在2021年学区房连续被政策之后的市场冷却;
另一方面也必须看到数据背后的可商榷之处:
1、“32.02%仍然表示会购房(学区房)的购房者”,他们不是不知道调控政策,那为什么依旧坚定?
2、“42.34%的受访者表示不会购买学区房”,这种不会购买集群之中,如果出现了类似学区房降价、政策短时间尚不足以“扑灭”学区房火气之后的态度是否依旧坚定?
其实,成就学区房非一日之寒,那么调控和还原学区房也是一个任重而道远的工作。
至少从目前来看,32.02%的坚守一定有坚守的道理,毕竟目前各项政策措施的落位有一定的政策落地时长,抛开执行力是否打折,执行落地效果是否如之前的N多政策一样“重重拿起轻轻放下”也是购房者纠结的典故之功。
(二)成就学区房非一日之寒,整治学区房非一日之功。
既然承认“学区房不是一日建成的”,那么整治学区房就要有长效思维。
首先是政策制定和管理方,要制定政策并保障政策以较高的执行力来转化,并时刻监督过程中的阻碍和误伤,以便第一时刻精准优化;其次是政策在落地方面的效果——
1、分片划区的界定是否合理?
2、分片划区其间是否存在“空子”?
3、教师轮岗以何种标准和范畴?
4、现实执行中是否遭遇(来自教师群体的)难度和变通?
第三是购房者群体,“42.34%的受访者表示不会购买学区房”是出于什么原因应答民意调查?是购买力所限,还是无心之勾选,抑或事不关己的态度?
特别是当关于学区房政策落地的几个变数凸显或者短期不能“精准灭火”之后,明确不会购买的购房者是否变节?虽然说政策相对给力、(管控)态度坚决,一时间的确造成学区房的风声鹤唳,但短时间的舆论暴击之后,作为家长的购房者还是会考虑四个影响决策的核心问题:
1、学区房价格有无实质性降温?
2、“只想用五年(再转手)”的侥幸心态;
3、看周边人的行动力来“从众决策”;
4、双减已减,但考试制度未变。
所以,更客观地说,在2021年学区房受到政策打压之后陷入低谷,事实上从未出现任何地方大面积的学区房价格下跌,还是仅限于局部的恐慌性抛售,内里缘由较为复杂,要做好长期“学住不炒”的准备。