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【资料图】

房地产救市的声音此起彼伏。政策放宽力度越来越大,但这些政策多从首付比例、房贷利率等方面发力。业内人士认为,“降价”才是最有力的武器。但囿于“备案价”和“限跌令”,房价并非开发商想降多少就降多少。

近日,《华夏时报》记者就此采访了多位专家。有专家分析,若硬扛着不降价,最终房企撑不住,房价还是会下跌甚至房企会暴雷。与其如此,不如从源头上理顺,让房企修改备案价或重新设定备案价。

另有专家认为,成交量才能提振市场,“限跌令”已不适合当前市场形势,可逐步退出。也有专家表示,该让市场供求关系决定房价,长期来看,这样才有利于行业平稳发展。

不过,一位资深房企人士对本报记者表示,各方力量都在博弈,降价比涨价带来的问题更多。如果涨价,买不起房的人难受。但若要降价,许多利益相关方都会难受。

专家:重新设定备案价

近日,北上广深官宣“认房不认贷”,让原先受制于首付比例的购房者们欢欣不已,市场情绪仿佛正被推入高潮。

对此,合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者分析,目前,一线城市刚启动“认房不认贷”政策,若要对二线城市进行信心传递和渗透,还需较长周期。况且,“认房不认贷”只是解决了部分人群的购房需求,对市场并未形成持续性拉动。

市场研究机构显示,单在2022年度,各地已出台上千条政策提振楼市。今年以来,各地刺激购房的政策依然继续释放。

值得注意的是,已出台的政策多集中于首付比例、房贷利率、公积金等方面。但业内人士提到,要刺激楼市,“降价”才是最直接的刺激手段。

但降价的尺度并非开发商单独能决定的。我国新房预售之前,需要到相关部门备案。售价通常围绕备案价的上下10%浮动。部分城市要求售价不得低于备案价的10%或者15%。

简而言之,受备案价制约,楼盘降价是有底线的。若不遵守相关制度,会受到查处。公开消息称,今年5月,江苏省昆山市两项目就因擅自大幅度降价出售,被当地有关部门公开批评并处罚。

2021年至今,已有超20城曾发布房价“限跌令”。郭毅分析,一旦有开发商以超低价格出售,就会形成示范效应。谁降价最狠,谁就出售最快。但市场会形成恶性循环,难以形成向上拉动的信心。

而广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则对《华夏时报》记者表示,“限跌令”已不适合当前市场形势。

李宇嘉分析,若硬扛着不降价,开发商会撑不住,最后还是会暴雷。这样一来,最终仍会造成房价下跌和预期恐慌。与其如此,不如从源头上理顺,直接对销售价格重新备案。

同时,李宇嘉还建议,面对市场困境,政府应该增加备案价的频率,改善营商环境。不仅要让开发商对售价重新备案,还要让备案手续足够顺畅。

退出“限跌令”,让供求关系决定房价?

楼市对中国经济具有至关重要的拉动作用。但近两年来,叠加多种内外因素,整个行业已失去往昔的繁荣。

国家统计局数据显示,无论是新房抑或二手房,70城房价指数均连续两个月以上呈下滑态势。截至2023年7月,新房价格环比下降0.23%,二手房环比下降0.47%。

2023年1—7月,这50家房企的销售金额为2.7万亿元,较去年同期下跌10.74%。销售面积为1.62亿平方米,同比下跌16.63%。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟对本报记者分析:当下,房地产市场要凭借需求推动消费,要依靠成交量才能推动行业平稳发展。

陈晟分析,只有合宜的产品、合宜的价格,才能够释放出更多的成交量。因此,不合时宜的“限跌令”应当逐步退出,让真实的需求和消费充分释放。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池 教授接受《华夏时报》记者采访时表示:市场经济下,“限价政策”应该取消,限价让房价不能反映市场的供求关系,使价格信号失灵。

赵秀池认为,短期来看,取消限价可能会导致房价下跌幅度较大,但长期来看,更有利于房地产供求平衡和行业平稳健康发展。

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团购优惠变相松绑“限跌令”?

据不完全统计,2021年以来,有包括长春、岳阳、江阴、沈阳、唐山、昆明、株洲、张家口等超20城出台过“限跌令”。

从具体城市特点来看,出台“限跌令”的城市以三四线和部分弱二线城市为主。而这些城市多为人口流出城市、房价上涨动力不足。

镜鉴咨询创始人张宏伟对本报记者分析,对经济产业结构偏传统制造业且能级较低的城市而言,如果房地产去库存的压力大,楼市需求又萎缩,这种情况下,是需要用“限跌令”来托一托的,不能让市场进一步更糟。

记者注意到,近期四川省雅安市经开区曾发布通知表示:“开发企业团购优惠价格,不计入商品房备案价格跌幅比例范围。”这是“变相松绑限跌令。”

值得注意的是,雅安市经开区的举措并非首创。今年以来,有约20城出台政策支持团购商品住房。如安徽滁州、四川资阳等地,曾提出优惠价格不计入备案价跌幅范围。这是地方在“限跌令”的基础上做出的松绑和让步。

限跌松绑后效果如何?从实际来看,支持团购住房的政策对市场的效果仍待观察,由于达到团购条件需要满足一定的人数和限制条件,因此并不容易达成,据悉很多城市都鲜有成功案例。

取消“限跌令”的利与弊

如果取消“限跌令”,能让原本资金不足的购房者拥有入市资格,相关购房者会加速入市。另外,长期来看,很多房企能存活,毕竟活下去才是当前核心任务。

除以上益处以外,部分房企还能加快资金回笼,降低债务违约和暴雷的可能。而且,新房市场的销售规模有望提升。不过,取消“限跌令”,也可能会产生相应的负面效应。

张宏伟对本报记者表示,从三四线城市的地方政府来讲,若楼盘大幅度降价,未来土地出售的价格也会受到干扰。原则而言,若房价降低,土地价格可能也要被迫降低,甚至地方政府卖地也会变得困难。

近日,在某头部房企工作的资深业内人士对本报记者表示,多方力量均在博弈,商品房降价比涨价出现的问题更多。涨价是买不起房的人难受,但降价却对其他既得利益者都是坏事。

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