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【资料图】
房地产救市的声音此起彼伏。政策放宽力度越来越大，但这些政策多从首付比例、房贷利率等方面发力。业内人士认为，“降价”才是最有力的武器。但囿于“备案价”和“限跌令”，房价并非开发商想降多少就降多少。
近日，《华夏时报》记者就此采访了多位专家。有专家分析，若硬扛着不降价，最终房企撑不住，房价还是会下跌甚至房企会暴雷。与其如此，不如从源头上理顺，让房企修改备案价或重新设定备案价。
另有专家认为，成交量才能提振市场，“限跌令”已不适合当前市场形势，可逐步退出。也有专家表示，该让市场供求关系决定房价，长期来看，这样才有利于行业平稳发展。
不过，一位资深房企人士对本报记者表示，各方力量都在博弈，降价比涨价带来的问题更多。如果涨价，买不起房的人难受。但若要降价，许多利益相关方都会难受。
专家：重新设定备案价
近日，北上广深官宣“认房不认贷”，让原先受制于首付比例的购房者们欢欣不已，市场情绪仿佛正被推入高潮。
对此，合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者分析，目前，一线城市刚启动“认房不认贷”政策，若要对二线城市进行信心传递和渗透，还需较长周期。况且，“认房不认贷”只是解决了部分人群的购房需求，对市场并未形成持续性拉动。
市场研究机构显示，单在2022年度，各地已出台上千条政策提振楼市。今年以来，各地刺激购房的政策依然继续释放。
值得注意的是，已出台的政策多集中于首付比例、房贷利率、公积金等方面。但业内人士提到，要刺激楼市，“降价”才是最直接的刺激手段。
但降价的尺度并非开发商单独能决定的。我国新房预售之前，需要到相关部门备案。售价通常围绕备案价的上下10%浮动。部分城市要求售价不得低于备案价的10%或者15%。
简而言之，受备案价制约，楼盘降价是有底线的。若不遵守相关制度，会受到查处。公开消息称，今年5月，江苏省昆山市两项目就因擅自大幅度降价出售，被当地有关部门公开批评并处罚。
2021年至今，已有超20城曾发布房价“限跌令”。郭毅分析，一旦有开发商以超低价格出售，就会形成示范效应。谁降价最狠，谁就出售最快。但市场会形成恶性循环，难以形成向上拉动的信心。
而广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则对《华夏时报》记者表示，“限跌令”已不适合当前市场形势。
李宇嘉分析，若硬扛着不降价，开发商会撑不住，最后还是会暴雷。这样一来，最终仍会造成房价下跌和预期恐慌。与其如此，不如从源头上理顺，直接对销售价格重新备案。
同时，李宇嘉还建议，面对市场困境，政府应该增加备案价的频率，改善营商环境。不仅要让开发商对售价重新备案，还要让备案手续足够顺畅。
退出“限跌令”，让供求关系决定房价？
楼市对中国经济具有至关重要的拉动作用。但近两年来，叠加多种内外因素，整个行业已失去往昔的繁荣。
国家统计局数据显示，无论是新房抑或二手房，70城房价指数均连续两个月以上呈下滑态势。截至2023年7月，新房价格环比下降0.23%，二手房环比下降0.47%。
2023年1—7月，这50家房企的销售金额为2.7万亿元，较去年同期下跌10.74%。销售面积为1.62亿平方米，同比下跌16.63%。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟对本报记者分析：当下，房地产市场要凭借需求推动消费，要依靠成交量才能推动行业平稳发展。
陈晟分析，只有合宜的产品、合宜的价格，才能够释放出更多的成交量。因此，不合时宜的“限跌令”应当逐步退出，让真实的需求和消费充分释放。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池 教授接受《华夏时报》记者采访时表示：市场经济下，“限价政策”应该取消，限价让房价不能反映市场的供求关系，使价格信号失灵。
赵秀池认为，短期来看，取消限价可能会导致房价下跌幅度较大，但长期来看，更有利于房地产供求平衡和行业平稳健康发展。
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团购优惠变相松绑“限跌令”？
据不完全统计，2021年以来，有包括长春、岳阳、江阴、沈阳、唐山、昆明、株洲、张家口等超20城出台过“限跌令”。
从具体城市特点来看，出台“限跌令”的城市以三四线和部分弱二线城市为主。而这些城市多为人口流出城市、房价上涨动力不足。
镜鉴咨询创始人张宏伟对本报记者分析，对经济产业结构偏传统制造业且能级较低的城市而言，如果房地产去库存的压力大，楼市需求又萎缩，这种情况下，是需要用“限跌令”来托一托的，不能让市场进一步更糟。
记者注意到，近期四川省雅安市经开区曾发布通知表示：“开发企业团购优惠价格，不计入商品房备案价格跌幅比例范围。”这是“变相松绑限跌令。”
值得注意的是，雅安市经开区的举措并非首创。今年以来，有约20城出台政策支持团购商品住房。如安徽滁州、四川资阳等地，曾提出优惠价格不计入备案价跌幅范围。这是地方在“限跌令”的基础上做出的松绑和让步。
限跌松绑后效果如何？从实际来看，支持团购住房的政策对市场的效果仍待观察，由于达到团购条件需要满足一定的人数和限制条件，因此并不容易达成，据悉很多城市都鲜有成功案例。
取消“限跌令”的利与弊
如果取消“限跌令”，能让原本资金不足的购房者拥有入市资格，相关购房者会加速入市。另外，长期来看，很多房企能存活，毕竟活下去才是当前核心任务。
除以上益处以外，部分房企还能加快资金回笼，降低债务违约和暴雷的可能。而且，新房市场的销售规模有望提升。不过，取消“限跌令”，也可能会产生相应的负面效应。
张宏伟对本报记者表示，从三四线城市的地方政府来讲，若楼盘大幅度降价，未来土地出售的价格也会受到干扰。原则而言，若房价降低，土地价格可能也要被迫降低，甚至地方政府卖地也会变得困难。
近日，在某头部房企工作的资深业内人士对本报记者表示，多方力量均在博弈，商品房降价比涨价出现的问题更多。涨价是买不起房的人难受，但降价却对其他既得利益者都是坏事。
