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今日(6月1日)下午,中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行,此次分享会以“弱复苏还是再下行?年中冲刺是否有空间?”为主题,会上来自中指研究院的专家们对2023年1-5月房地产市场形势与趋势、房企业绩表现、土地市场情况做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)

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(资料图片)

中指研究院分析师郭昕昱:近期房地产市场形势总结&趋势展望

一、近期房地产市场形势总结

1.5月新房价格环比转跌,二手房价格环比跌幅扩大。

5月,百城新建住宅均价16180元/平米,环比由涨转跌,跌幅为0.01%,同比下跌0.11%,同比跌幅较4月扩大0.04个百分点,环比下跌的城市有54个,较上月增加10个。二手住宅均价15786元/平米,环比下跌0.25%,环比跌幅较4月扩大0.11个百分点;同比下跌1.52%,同比跌幅扩大0.24个百分点,环比下跌的城市有83个,较上月增加7个。

2.销售:低基数下,重点100城1-5月销售面积同比增长两成左右,但绝对规模仍处2016年来同期低位,5月市场活跃度延续回落态势。

据初步统计,2023年5月,重点100城新建商品住宅成交面积环比小幅下降,同比保持增长,前期积压需求释放完成后,重点城市市场活跃度延续回落态势,购房者观望情绪加重。

周度来看,5月以来新房、二手房市场活跃度回落,5月重点城市二手房周均成交量环比下降超两成。
3.供应:今年以来新房供应量同比小幅增长,5月房企推盘积极性持续下滑,供应规模进一步走低,环比下降约25%,同比下降约8%,降至2016年以来同期低位。

二、房地产市场趋势展望

1.政策环境:5月国家层面政策较少,央行货币执行报告中对房地产行业表述不变,宽松政策仍有空间;5月,各地政策调整频次下降,二线核心城市以微调为主。

2.政策趋势:市场调整压力加大,需政策进一步发力。

5月市场延续4月回落行情,前期积压需求释放结束,当前居民收入及就业预期尚无明显改善,市场调整压力加大。央行在一季度货币执行报告中,针对房地产行业的相关表述与之前基本一致,短期房地产政策或保持在宽松状态。短期来看,在市场企稳恢复前,需求端政策仍有望继续出台,一线城市有望继续执行“一区一策”。二线城市政策放松力度将进一步加强,有望逐步取消核心区外限制性政策,给予市场信心,推动市场预期修复。

3.市场展望:若支持政策进一步落地,6月市场有望好转

整体来看,5月重点城市市场活跃度进一步下行。近期个别房企偿债压力较大、部分城市城投风险上升,也对市场预期形成扰动。目前核心城市政策存在较大优化空间,市场也需要更实质性的政策落地。6月作为房企年中冲刺关键节点,若支持政策能够进一步落地,向市场传递信心,在房企大力推盘和促销之下,6月房地产销售有望迎来好转。

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中指研究院企业事业部研究主管王琳:2023年1-5月房企经营业绩及拿地解读

根据中指研究院数据显示,2023年1-5月,TOP100房企销总额为29661.0亿元,同比增长8.4%,增幅相比上月下降4.4个百分点。其中TOP100房企5月单月销售额同比上升2.9%,经季节调整后环比下降18.8%。5月,市场调整压力较大,购房者置业情绪继续回落,导致环比继续下降。

一、 竞争格局:TOP30阵营房企销售额保持增长

2023年1-5月,TOP10房企销售额均值为1274.9亿元,较上年增长16.4%;TOP11-30房企销售额均值为413.2亿元,较上年增长13.1%;TOP31-50房企销售均值为197.4亿元,较上年下降2.8%;TOP51-100房企销售额均值为94.0亿元,同比下降6.9%。

二、数量:千亿以上阵营企业数量增加

千亿以上阵营企业数量增加。具体来看,千亿以上阵营7家,较去年同期增加4家,销售额均值1481.8亿元。第二阵营(500-1000亿)企业8家,较去年同期减少1家,销售额均值710.4亿元。第三阵营(300-500亿)企业10家,较去年同期减少2家,销售额均值360.9亿元。第四阵营(100-300亿)企业为43家,较去年同期减少3家,销售额均值176.4亿元。

三、债务重组进展:部分企业通过债务展期、债转股等多种形式进行债务重组

根据统计,2020年1月-2023年4月,债务违约房企有44家,其中2021年有10家,2022年有31家。具体来看,出险房企主要通过债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组。其中,出险房企采用最多的债务重组方案即为债务展期,通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整,延长偿还时间。部分房企通过以资产清偿债务,但此种形式通常与债务展期相结合,即以部分现金偿付债务,剩余债务进行展期。债转股作为另一种常见的债务违约重组方案,目前也有部分房企采用。

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中指研究院土地市场研究负责人张凯:2023年5月土地市场总结与近期市场变化解析

一、300城1-5月涉宅用地市场情况

推出规划建面累计同比降40%,成交规划建面累计同比降34%,同时推出楼面均价同比增8%,成交楼面均价同比增28%。各地方政府均通过减量提质的方式进行供地,即:核心区地块供应增加,郊区地块减量供应或折价供应。土地出让金方面,1-5月同比累计降16%,地方财政压力仍较大。

总体来看,尽管部分核心城市土拍市场明显回暖,但受弱能级城市拖累,全国土拍市场总体热度仍低迷。

二、分区域涉宅用地市场情况

分城市群来看,长江中游城市群、珠三角城市群市场下行压力较大,主要体现在供需两衰,土地出让金收入大幅下降;京津冀、成渝市场下行压力相对较小,但土地出让金仍呈下滑趋势;长三角城市群得益于核心区优质地块的大量成交,成交楼面均价的显著提升,在成交面积大幅下降的情况下仍支撑着土地出让金累计同比正增长,体现出区域的市场韧性强度过硬,同时民营经济活跃(体现为民企参拍积极)也是市场韧性较强的主要原因之一。

分城市能级来看,房企投资继续向核心城市聚集,各线城市均择优推地,成交楼面均价同比均上涨,其中一线城市土地出让金收入降幅最低,为-3.5%,受成交规划建面降幅拖累,三四线城市土地出让金收入降幅达30%。

三、重点22城土拍情况

截至5月末,22城中除沈阳之外均完成了至少1宗涉宅用地的供应。22城1-5月整体土拍热度高于2022年任何一个批次,但同时城市之间分化加剧,济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主,而部分高能级城市地价频繁触顶。

从拿地企业结构来看,1-5月央国企拿地金额仍占主导地位,拿地金额占比超50%,同时受长三角地区民企表现活跃的影响,民企拿地金额占比提升至34%。

地方国资拿地金额占比降至9%。从2021、2022年地方国资拿地项目的开工率、入市率来看,开发速度明显慢于市场化运作的房地产企业。

此外,房企(特别是央国企)当前投资逻辑严重趋同,导致核心城市土拍摇号中签率不断走低,为获取地块,房企不得不广泛参与土拍,甚至动用马甲,进一步推高摇号难度。部分下游企业亦积极参与土拍摇号,以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。

四、地方债务压力视角下的拿地机会与风险

今年以来地方债务风险越来越多地受到市场广泛关注,其对土地市场的影响也较为深远。考虑到偿债压力较大、同时土地财政依赖度较高的城市通常存在:1、产业基础薄弱导致一般公共预算收入有限,人口存在外流风险;2、债务风险化解压力之下,地价回撤弹性较大,有潜在高价拿地站岗风险。建议房企在投资时关注地方偿债压力。

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