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今日（6月1日）下午，中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行，此次分享会以“弱复苏还是再下行？年中冲刺是否有空间？”为主题，会上来自中指研究院的专家们对2023年1-5月房地产市场形势与趋势、房企业绩表现、土地市场情况做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)
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(资料图片)
中指研究院分析师郭昕昱：近期房地产市场形势总结&趋势展望
一、近期房地产市场形势总结
1.5月新房价格环比转跌，二手房价格环比跌幅扩大。
5月，百城新建住宅均价16180元/平米，环比由涨转跌，跌幅为0.01%，同比下跌0.11%，同比跌幅较4月扩大0.04个百分点，环比下跌的城市有54个，较上月增加10个。二手住宅均价15786元/平米，环比下跌0.25%，环比跌幅较4月扩大0.11个百分点；同比下跌1.52%，同比跌幅扩大0.24个百分点，环比下跌的城市有83个，较上月增加7个。
2.销售：低基数下，重点100城1-5月销售面积同比增长两成左右，但绝对规模仍处2016年来同期低位，5月市场活跃度延续回落态势。
据初步统计，2023年5月，重点100城新建商品住宅成交面积环比小幅下降，同比保持增长，前期积压需求释放完成后，重点城市市场活跃度延续回落态势，购房者观望情绪加重。
周度来看，5月以来新房、二手房市场活跃度回落，5月重点城市二手房周均成交量环比下降超两成。
3.供应：今年以来新房供应量同比小幅增长，5月房企推盘积极性持续下滑，供应规模进一步走低，环比下降约25%，同比下降约8%，降至2016年以来同期低位。
二、房地产市场趋势展望
1.政策环境：5月国家层面政策较少，央行货币执行报告中对房地产行业表述不变，宽松政策仍有空间；5月，各地政策调整频次下降，二线核心城市以微调为主。
2.政策趋势：市场调整压力加大，需政策进一步发力。
5月市场延续4月回落行情，前期积压需求释放结束，当前居民收入及就业预期尚无明显改善，市场调整压力加大。央行在一季度货币执行报告中，针对房地产行业的相关表述与之前基本一致，短期房地产政策或保持在宽松状态。短期来看，在市场企稳恢复前，需求端政策仍有望继续出台，一线城市有望继续执行“一区一策”。二线城市政策放松力度将进一步加强，有望逐步取消核心区外限制性政策，给予市场信心，推动市场预期修复。
3.市场展望：若支持政策进一步落地，6月市场有望好转
整体来看，5月重点城市市场活跃度进一步下行。近期个别房企偿债压力较大、部分城市城投风险上升，也对市场预期形成扰动。目前核心城市政策存在较大优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。6月作为房企年中冲刺关键节点，若支持政策能够进一步落地，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转。
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中指研究院企业事业部研究主管王琳：2023年1-5月房企经营业绩及拿地解读
根据中指研究院数据显示，2023年1-5月，TOP100房企销总额为29661.0亿元，同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点。其中TOP100房企5月单月销售额同比上升2.9%，经季节调整后环比下降18.8%。5月，市场调整压力较大，购房者置业情绪继续回落，导致环比继续下降。
一、 竞争格局：TOP30阵营房企销售额保持增长
2023年1-5月，TOP10房企销售额均值为1274.9亿元，较上年增长16.4%；TOP11-30房企销售额均值为413.2亿元，较上年增长13.1%；TOP31-50房企销售均值为197.4亿元，较上年下降2.8%；TOP51-100房企销售额均值为94.0亿元，同比下降6.9%。
二、数量：千亿以上阵营企业数量增加
千亿以上阵营企业数量增加。具体来看，千亿以上阵营7家，较去年同期增加4家，销售额均值1481.8亿元。第二阵营（500-1000亿）企业8家，较去年同期减少1家，销售额均值710.4亿元。第三阵营（300-500亿）企业10家，较去年同期减少2家，销售额均值360.9亿元。第四阵营（100-300亿）企业为43家，较去年同期减少3家，销售额均值176.4亿元。
三、债务重组进展：部分企业通过债务展期、债转股等多种形式进行债务重组
根据统计，2020年1月-2023年4月，债务违约房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具体来看，出险房企主要通过债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组。其中，出险房企采用最多的债务重组方案即为债务展期，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。部分房企通过以资产清偿债务，但此种形式通常与债务展期相结合，即以部分现金偿付债务，剩余债务进行展期。债转股作为另一种常见的债务违约重组方案，目前也有部分房企采用。
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中指研究院土地市场研究负责人张凯：2023年5月土地市场总结与近期市场变化解析
一、300城1-5月涉宅用地市场情况
推出规划建面累计同比降40%，成交规划建面累计同比降34%，同时推出楼面均价同比增8%，成交楼面均价同比增28%。各地方政府均通过减量提质的方式进行供地，即：核心区地块供应增加，郊区地块减量供应或折价供应。土地出让金方面，1-5月同比累计降16%，地方财政压力仍较大。
总体来看，尽管部分核心城市土拍市场明显回暖，但受弱能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。
二、分区域涉宅用地市场情况
分城市群来看，长江中游城市群、珠三角城市群市场下行压力较大，主要体现在供需两衰，土地出让金收入大幅下降；京津冀、成渝市场下行压力相对较小，但土地出让金仍呈下滑趋势；长三角城市群得益于核心区优质地块的大量成交，成交楼面均价的显著提升，在成交面积大幅下降的情况下仍支撑着土地出让金累计同比正增长，体现出区域的市场韧性强度过硬，同时民营经济活跃（体现为民企参拍积极）也是市场韧性较强的主要原因之一。
分城市能级来看，房企投资继续向核心城市聚集，各线城市均择优推地，成交楼面均价同比均上涨，其中一线城市土地出让金收入降幅最低，为-3.5%，受成交规划建面降幅拖累，三四线城市土地出让金收入降幅达30%。
三、重点22城土拍情况
截至5月末，22城中除沈阳之外均完成了至少1宗涉宅用地的供应。22城1-5月整体土拍热度高于2022年任何一个批次，但同时城市之间分化加剧，济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主，而部分高能级城市地价频繁触顶。
从拿地企业结构来看，1-5月央国企拿地金额仍占主导地位，拿地金额占比超50%，同时受长三角地区民企表现活跃的影响，民企拿地金额占比提升至34%。
地方国资拿地金额占比降至9%。从2021、2022年地方国资拿地项目的开工率、入市率来看，开发速度明显慢于市场化运作的房地产企业。
此外，房企（特别是央国企）当前投资逻辑严重趋同，导致核心城市土拍摇号中签率不断走低，为获取地块，房企不得不广泛参与土拍，甚至动用马甲，进一步推高摇号难度。部分下游企业亦积极参与土拍摇号，以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。
四、地方债务压力视角下的拿地机会与风险
今年以来地方债务风险越来越多地受到市场广泛关注，其对土地市场的影响也较为深远。考虑到偿债压力较大、同时土地财政依赖度较高的城市通常存在：1、产业基础薄弱导致一般公共预算收入有限，人口存在外流风险；2、债务风险化解压力之下，地价回撤弹性较大，有潜在高价拿地站岗风险。建议房企在投资时关注地方偿债压力。
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