上海豪宅项目云锦东方。图片来源:中房报图库

吴若凡 中房报记者 樊永锋丨上海、北京报道


(资料图片)

上海豪宅项目云锦东方“黄牛热炒”事件还在持续发酵,5月下旬,有购房人反映称,相关部门正在调查核实购房者的申报材料、资金流水及其他相关信息,为的是筛选出“假结婚”、“代持”的“投机”买家,据说有100多组购房人接受了调查。对此,中国房地产报记者致电上海市徐汇区住房保障和房屋房管局,截至发稿,电话始终无人接听。

此后,又有媒体曝出,上海一二手房价差较大的“高倒挂”的网红盘都将暂停取证,直到厘清相关问题再销售。其中,本将在6月入市的外滩兰庭项目受到了影响,对此,外滩兰庭项目相关负责人向记者表示,项目没有被暂停取证,而是工程进度尚未达到预售标准。

当下,一二手房价“高倒挂”豪宅被热捧是不争的事实。这些顶级豪宅购房客群大热天顶着烈日排队买房在上海,也引来了“资金黄牛”“积分黄牛”“婚姻黄牛”各种集结,目的只有一个,冲着一二手房价“高倒挂”产生的收益而来。

衍生出的套利空间

“我只想知道资金什么时候能解冻,我好几千万元还在里面。”购房人王强表达了他的忧虑。由于相关购房人员正在被调查,使得他原先的计划被推迟,这几天他一直在等开发商的消息,但迟迟没有回复。

作为沪上顶级大平层豪宅,云锦东方的产品为200平方米以上的大户型。此次,云锦东方三期开盘的备案价格为洋房均价约13.2万元/平方米,别墅均价约17.82万元/平方米。

项目的一二手房价倒挂差额在每平方米7万元以上,即便购买的是最小户型,也有2000万元以上的利润。上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者,上海新房和二手房市场普遍存在价差,但像云锦东方这样的“高倒挂”,也是绝无仅有的。

近两年,云锦东方的二手房成交均价维持在20万元/平方米以上。以云锦东方二期一套433平方米的大平层为例,贝壳找房上的挂牌价9800万元,单价22.6万元/平方米。

一二手房价“高倒挂”催生出高利润,让“黄牛”的介绍费高达3万元每平方米,“户籍单身酬金”也达到了20万元。即便要付出很大代价,但在巨额利益的诱惑下,豪宅购房客群依旧络绎不绝。

从市场反映来看,云锦东方的火热是由“高倒挂”造成的,而“高倒挂”这一现象则是上海的“限价”无意衍生出来的产物。

2021年3月,上海正式开始执行新房“限价”制度,同时确立了“积分摇号”规则,卢文曦告诉记者,2020年,上海新房市场特别活跃,房价快速上涨,影响了全市房价的稳定,因此“限价”显得尤为重要。

但新房和二手房存在的利润空间,迅速被市场捕捉,“限价”的初衷是为了抑制房价快速增长,如今显然事与愿违,由此产生了一系列的社会影响。长久来看,不利于地产市场良性循环,甚至助长投机套利的情况。

一名购房人表示,这次是要赌上1%的机会,因为99%的人这辈子都赚不到1000万元。

“限价政策出台的初衷是为了抑制房价过快上涨,通过行政手段干预房地产市场。”卢文曦告诉记者,政策为了保护大部分人,也让小部分人钻了空子。

卢文曦认为,从市场调控角度来看,相应政策应该得到完善,尤其是针对于有巨大倒挂利差的项目,可以采取一些特殊性政策和手段,来起到打压投机炒作的势头。

云锦东方二期二手挂牌价格。图片来源:贝壳找房

变质的“打新”

为了套利,投机者首先要获得购房资格,顶级豪宅购房客群有钱、有门路、有办法钻“积分摇号”的空子。这种房地产市场的政策红利、身份红利、社保红利和无房“打新”带来的红利,也成了“顶级购买力”之间的“神仙过招”。

卢文曦告诉记者,上海目前的新房“积分摇号”制度本意是遏制炒房,着重保护无房刚需者的利益,但在股市“萎靡”、利率走低的背景下,“楼市打新”成了高净值人群最好的资产增值手段。

“以前为了多买2套房用假离婚的方式,现在为了提高积分用假结婚,社保月数也可以通过等手段做多。”

卢文曦告诉记者,“打新”已经“变味”。

这种“玩法”并非上海楼市的个例,很多热门城市的热门房产圈都有“打新”炒房的行为存在。一旦一二手房价差超过50%以上,即便是比较冷淡的市场下,也会引发新房的抢购潮。

此前,北京、深圳、杭州、成都等城市均出现过“万人抢房”的情况。

2020年,深圳曝出了“深房理炒房事件”,和上海不同的是,深圳“炒房”的主角是中介,他们通过一系列“代持、借名买房”等操作,“忽悠”那些原本没有经济实力来深圳的投资客坚信可以一夜暴富,以此在整条利益链上“雁过拔毛”,直到“炒房客”最后资金链断裂,房产被查封。

相比之下,上海的“炒房客”是一群“真土豪”。

如今,伴随着“限价”应运而生的“打新”,已经成为了眼下房地产市场最有赚钱效应的一种金融玩法,也是现在各个城市的炒房客和有钱人共同参与的一场资本盛宴。一条灰色产业链已经形成。

58安居客研究院院长张波表示,“打新”现象的愈演愈烈,已经让目前结构性复苏的楼市更加畸形,也导致上海市场冷热不均。

“价差”产生的套利空间,打破了上海楼市原本基于“改善置换”的规律,也让人们不再置换二手房,不在“打新”,就在打新路上。

原先“新房限价”的初衷是为了让刚需群体以合理的价格买到心仪的房子,如今却成为炒房客的天堂,也彻底违背了“房住不炒”的初衷。

另一方面,“打新”存在的风险也不容忽视。

首先是各类交易所带来的成本风险,包括资金使用、“烂尾”、持有时间等。

其次,由于市场走向和政策的变化,二手房在将来交易时面临许多不定因素。比如,此次云锦东方的“投机炒房”现象,极有可能让相关部门改变原先的“5年限售”规则。

再者,二手房市场受到新房供应、房租、空置率等多因素影响。2023年4月以来,上海的二手房市场急转直下,出现了“挂牌量多、成交周期长、成交量下行”等现象,“高倒挂”豪宅也未能幸免。

这不是危言耸听,深圳就曾出现过类似情况。

2020年,深圳华润城项目的新房和周边二手房存在巨大“倒挂”价格差,因每套超过50%的利润空间,引发 “万人打新”热潮,也一度将深圳 “打新潮” 推上历史高峰,业内戏称“买到即赚 500 万元” 。该楼盘也一度出现“ 代持炒房”等现象,引发官媒点名批评。

据当地中介介绍,华润城项目在2020年二手房的挂牌价就达到了18万元/平方米,当年新房的均价在13万元/平方米。

但“万人摇”的高光时刻“一闪即逝”,2021 年,深圳出台二手房参考价政策,二手房交易价格开始持续下探,深圳楼市陷入长期阴跌。

来自贝壳找房的数据显示,2021 年 5 月 12 日、2023 年 2 月 14 日,华润城项目分别出售了一套 150平方米房源,其中,前者成交总价为 3288 万元,单价约22万元/平方米,后者成交总价为2380万元,单价约16万元/平方米。

同一小区、同一面积房源,在不同时间内成交单价相差约6 万元,总价相差约 900 万元。

从最新的华润城二手成交数据来看,华润城的倒挂已经远没有2020年底那么大。

一旦一二手房价格“倒挂”差额缩小,利差的诱惑不足,那么等待这群投资客的豪赌最终落空,现在的深圳楼市对于上海而言是前车之鉴。

因此,抱着投资心态“打新”,实际到手很可能远比“纸面富贵”低得多。

楼市逐渐分化 政策补丁亟待出台

目前,上海的新房市场已经出现了冷热不均的情况。中原地产长宁片区负责人张宏超介告诉记者,除了市区豪宅项目较为火热之外,一些郊区冷门项目面临较大的去化压力,纷纷开始启用中介进行分销。

一方面高端改善型新房受到市场热捧,另一方面,原先热门板块的项目也在遇冷。

“炒房客”扎堆的大虹桥和前滩等板块,如今也出现了认购不足和大量“弃号”的情况。以此前较为热门的招商虹桥公馆为例,从第一期的“热门红盘”到第三期认筹时,创下上海“积分制”以来的最低分,只用了不到2年时间。

除了虹桥公馆,今年以来,一些原先预计“触发积分”的项目,购房人均能顺利入围摇号。

张波表示,“积分摇号”实施两年以来,随着“高积分”人群的持续消耗,除了“网红盘”,大部分楼盘其实已经进入了一个“中年群体可入围、青年群体踩线”的节奏了。如不出意外,“积分摇号”的存在感会逐步减弱。原先的一二手房倒挂也随着“打新”群体的增多,在正逐步缩小。

卢文曦告诉记者,除了市场因素以外,上海市场持续加大新房供应量是主要原因。

在不到半年的时间里,上海楼市累计进行了7批次的新盘供应,最近两个月更是供应了约3万套新盘。

据悉,目前上海已经有新盘出现“弃号率”接近6成的情况,有的项目认购率不足25%。

由此,市场已经出现了一些结构性问题,除了一些热门板块的热门项目外,其他区域的新盘积分越发“平民化”。

供求平衡被打破,上海新房市场已经开始向“买方市场”倾斜,购房者有了挑选的空间,卢文曦表示,新盘开始分化,马太效应初显,弱势新盘在业绩压力之下,选择分销加快回款,在接下来的上海楼市将屡见不鲜。

同时,上海楼市二手房价格也开始分化,一些市中心低总价和远郊的刚需项目,由于自身地段配套的原因,开始大幅降价。

卢文曦告诉记者,低端和高端,外围区域和核心区域相比,两者的差距在逐渐拉大。“好的产品价格持续在涨,哪怕在去年疫情的时候,价格也没有明显的波动。”

上海市场高端改善型住宅的一二手房价格倒挂在持续拉大,但总体来看,这一现象正在逐渐消失,张波表示,二手豪宅成交量多少和价格的关联度并不大,本来就是个独立市场,购买人群较为独立。

(应受访者要求 文中王强为化名)

值班编委:樊永锋

编辑:徐妍

美编:华少

审读:戴士潮

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