上海豪宅项目云锦东方。图片来源：中房报图库

吴若凡 中房报记者 樊永锋丨上海、北京报道

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上海豪宅项目云锦东方“黄牛热炒”事件还在持续发酵，5月下旬，有购房人反映称，相关部门正在调查核实购房者的申报材料、资金流水及其他相关信息，为的是筛选出“假结婚”、“代持”的“投机”买家，据说有100多组购房人接受了调查。对此，中国房地产报记者致电上海市徐汇区住房保障和房屋房管局，截至发稿，电话始终无人接听。

此后，又有媒体曝出，上海一二手房价差较大的“高倒挂”的网红盘都将暂停取证，直到厘清相关问题再销售。其中，本将在6月入市的外滩兰庭项目受到了影响，对此，外滩兰庭项目相关负责人向记者表示，项目没有被暂停取证，而是工程进度尚未达到预售标准。

当下，一二手房价“高倒挂”豪宅被热捧是不争的事实。这些顶级豪宅购房客群大热天顶着烈日排队买房在上海，也引来了“资金黄牛”“积分黄牛”“婚姻黄牛”各种集结，目的只有一个，冲着一二手房价“高倒挂”产生的收益而来。

衍生出的套利空间

“我只想知道资金什么时候能解冻，我好几千万元还在里面。”购房人王强表达了他的忧虑。由于相关购房人员正在被调查，使得他原先的计划被推迟，这几天他一直在等开发商的消息，但迟迟没有回复。

作为沪上顶级大平层豪宅，云锦东方的产品为200平方米以上的大户型。此次，云锦东方三期开盘的备案价格为洋房均价约13.2万元/平方米，别墅均价约17.82万元/平方米。

项目的一二手房价倒挂差额在每平方米7万元以上，即便购买的是最小户型，也有2000万元以上的利润。上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，上海新房和二手房市场普遍存在价差，但像云锦东方这样的“高倒挂”，也是绝无仅有的。

近两年，云锦东方的二手房成交均价维持在20万元/平方米以上。以云锦东方二期一套433平方米的大平层为例，贝壳找房上的挂牌价9800万元，单价22.6万元/平方米。

一二手房价“高倒挂”催生出高利润，让“黄牛”的介绍费高达3万元每平方米，“户籍单身酬金”也达到了20万元。即便要付出很大代价，但在巨额利益的诱惑下，豪宅购房客群依旧络绎不绝。

从市场反映来看，云锦东方的火热是由“高倒挂”造成的，而“高倒挂”这一现象则是上海的“限价”无意衍生出来的产物。

2021年3月，上海正式开始执行新房“限价”制度，同时确立了“积分摇号”规则，卢文曦告诉记者，2020年，上海新房市场特别活跃，房价快速上涨，影响了全市房价的稳定，因此“限价”显得尤为重要。

但新房和二手房存在的利润空间，迅速被市场捕捉，“限价”的初衷是为了抑制房价快速增长，如今显然事与愿违，由此产生了一系列的社会影响。长久来看，不利于地产市场良性循环，甚至助长投机套利的情况。

一名购房人表示，这次是要赌上1%的机会，因为99%的人这辈子都赚不到1000万元。

“限价政策出台的初衷是为了抑制房价过快上涨，通过行政手段干预房地产市场。”卢文曦告诉记者，政策为了保护大部分人，也让小部分人钻了空子。

卢文曦认为，从市场调控角度来看，相应政策应该得到完善，尤其是针对于有巨大倒挂利差的项目，可以采取一些特殊性政策和手段，来起到打压投机炒作的势头。

云锦东方二期二手挂牌价格。图片来源：贝壳找房

变质的“打新”

为了套利，投机者首先要获得购房资格，顶级豪宅购房客群有钱、有门路、有办法钻“积分摇号”的空子。这种房地产市场的政策红利、身份红利、社保红利和无房“打新”带来的红利，也成了“顶级购买力”之间的“神仙过招”。

卢文曦告诉记者，上海目前的新房“积分摇号”制度本意是遏制炒房，着重保护无房刚需者的利益，但在股市“萎靡”、利率走低的背景下，“楼市打新”成了高净值人群最好的资产增值手段。

“以前为了多买2套房用假离婚的方式，现在为了提高积分用假结婚，社保月数也可以通过等手段做多。”

卢文曦告诉记者，“打新”已经“变味”。

这种“玩法”并非上海楼市的个例，很多热门城市的热门房产圈都有“打新”炒房的行为存在。一旦一二手房价差超过50%以上，即便是比较冷淡的市场下，也会引发新房的抢购潮。

此前，北京、深圳、杭州、成都等城市均出现过“万人抢房”的情况。

2020年，深圳曝出了“深房理炒房事件”，和上海不同的是，深圳“炒房”的主角是中介，他们通过一系列“代持、借名买房”等操作，“忽悠”那些原本没有经济实力来深圳的投资客坚信可以一夜暴富，以此在整条利益链上“雁过拔毛”，直到“炒房客”最后资金链断裂，房产被查封。

相比之下，上海的“炒房客”是一群“真土豪”。

如今，伴随着“限价”应运而生的“打新”，已经成为了眼下房地产市场最有赚钱效应的一种金融玩法，也是现在各个城市的炒房客和有钱人共同参与的一场资本盛宴。一条灰色产业链已经形成。

58安居客研究院院长张波表示，“打新”现象的愈演愈烈，已经让目前结构性复苏的楼市更加畸形，也导致上海市场冷热不均。

“价差”产生的套利空间，打破了上海楼市原本基于“改善置换”的规律，也让人们不再置换二手房，不在“打新”，就在打新路上。

原先“新房限价”的初衷是为了让刚需群体以合理的价格买到心仪的房子，如今却成为炒房客的天堂，也彻底违背了“房住不炒”的初衷。

另一方面，“打新”存在的风险也不容忽视。

首先是各类交易所带来的成本风险，包括资金使用、“烂尾”、持有时间等。

其次，由于市场走向和政策的变化，二手房在将来交易时面临许多不定因素。比如，此次云锦东方的“投机炒房”现象，极有可能让相关部门改变原先的“5年限售”规则。

再者，二手房市场受到新房供应、房租、空置率等多因素影响。2023年4月以来，上海的二手房市场急转直下，出现了“挂牌量多、成交周期长、成交量下行”等现象，“高倒挂”豪宅也未能幸免。

这不是危言耸听，深圳就曾出现过类似情况。

2020年，深圳华润城项目的新房和周边二手房存在巨大“倒挂”价格差，因每套超过50%的利润空间，引发 “万人打新”热潮，也一度将深圳 “打新潮” 推上历史高峰，业内戏称“买到即赚 500 万元” 。该楼盘也一度出现“ 代持炒房”等现象，引发官媒点名批评。

据当地中介介绍，华润城项目在2020年二手房的挂牌价就达到了18万元/平方米，当年新房的均价在13万元/平方米。

但“万人摇”的高光时刻“一闪即逝”，2021 年，深圳出台二手房参考价政策，二手房交易价格开始持续下探，深圳楼市陷入长期阴跌。

来自贝壳找房的数据显示，2021 年 5 月 12 日、2023 年 2 月 14 日，华润城项目分别出售了一套 150平方米房源，其中，前者成交总价为 3288 万元，单价约22万元/平方米，后者成交总价为2380万元，单价约16万元/平方米。

同一小区、同一面积房源，在不同时间内成交单价相差约6 万元，总价相差约 900 万元。

从最新的华润城二手成交数据来看，华润城的倒挂已经远没有2020年底那么大。

一旦一二手房价格“倒挂”差额缩小，利差的诱惑不足，那么等待这群投资客的豪赌最终落空，现在的深圳楼市对于上海而言是前车之鉴。

因此，抱着投资心态“打新”，实际到手很可能远比“纸面富贵”低得多。

楼市逐渐分化 政策补丁亟待出台

目前，上海的新房市场已经出现了冷热不均的情况。中原地产长宁片区负责人张宏超介告诉记者，除了市区豪宅项目较为火热之外，一些郊区冷门项目面临较大的去化压力，纷纷开始启用中介进行分销。

一方面高端改善型新房受到市场热捧，另一方面，原先热门板块的项目也在遇冷。

“炒房客”扎堆的大虹桥和前滩等板块，如今也出现了认购不足和大量“弃号”的情况。以此前较为热门的招商虹桥公馆为例，从第一期的“热门红盘”到第三期认筹时，创下上海“积分制”以来的最低分，只用了不到2年时间。

除了虹桥公馆，今年以来，一些原先预计“触发积分”的项目，购房人均能顺利入围摇号。

张波表示，“积分摇号”实施两年以来，随着“高积分”人群的持续消耗，除了“网红盘”，大部分楼盘其实已经进入了一个“中年群体可入围、青年群体踩线”的节奏了。如不出意外，“积分摇号”的存在感会逐步减弱。原先的一二手房倒挂也随着“打新”群体的增多，在正逐步缩小。

卢文曦告诉记者，除了市场因素以外，上海市场持续加大新房供应量是主要原因。

在不到半年的时间里，上海楼市累计进行了7批次的新盘供应，最近两个月更是供应了约3万套新盘。

据悉，目前上海已经有新盘出现“弃号率”接近6成的情况，有的项目认购率不足25%。

由此，市场已经出现了一些结构性问题，除了一些热门板块的热门项目外，其他区域的新盘积分越发“平民化”。

供求平衡被打破，上海新房市场已经开始向“买方市场”倾斜，购房者有了挑选的空间，卢文曦表示，新盘开始分化，马太效应初显，弱势新盘在业绩压力之下，选择分销加快回款，在接下来的上海楼市将屡见不鲜。

同时，上海楼市二手房价格也开始分化，一些市中心低总价和远郊的刚需项目，由于自身地段配套的原因，开始大幅降价。

卢文曦告诉记者，低端和高端，外围区域和核心区域相比，两者的差距在逐渐拉大。“好的产品价格持续在涨，哪怕在去年疫情的时候，价格也没有明显的波动。”

上海市场高端改善型住宅的一二手房价格倒挂在持续拉大，但总体来看，这一现象正在逐渐消失，张波表示，二手豪宅成交量多少和价格的关联度并不大，本来就是个独立市场，购买人群较为独立。

（应受访者要求 文中王强为化名）

值班编委：樊永锋

编辑：徐妍

美编：华少

审读：戴士潮

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