党的二十大报告提出，“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设”。当前，城市发展进入城市更新的重要阶段，由大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，人民对美好居住生活的需要从“有没有”转向“好不好”。老旧社区的改造提升属于城市更新的重要组成部分，正处于发展与挑战并存的阶段。做好这项工作，不仅有助于充分释放我国发展潜力，也有助于形成新的发展模式，让城市建设助力中国式现代化建设。

【资料图】

老旧社区暴露的问题和隐患日益凸显

随着我国城市建设的纵深化发展，老旧社区内的建筑及公共设施因年久失修而暴露的问题和隐患逐步显现。一方面，城镇老旧小区大多地处老城区，人口密集，房屋产权归属复杂，存在不少历史遗留问题；另一方面，由于修建年代久远，规划不够科学，社区配套设施以及公共服务、管理运营方式存在滞后等现象，造成了空间核心功能的偏差与缺位。

社区局部改造和城市统筹规划的矛盾凸显。从内部来看，城市中待更新的片区往往面临建筑破败、产业凋敝、人口迁离的不利局面。然而，老旧小区改造多数只涉及社区内部的改造，缺乏考虑与周边城市功能的融合和衔接，存在较大的视角局限性。在缺乏顶层设计和区域统筹的情况下，即使部分老旧小区实施过改造，但外环境未得到相应改善，与周边空间环境和业态依旧格格不入。

文化传承延续与商业化开发的矛盾凸显。大规模的拆建模式虽然可以让城市便捷度得到改善、当地经济得到一定提升，但不能忽视的是蕴藏在老旧社区里的历史底蕴在一定程度上受到覆盖，有的甚至丧失了其独有的特色文化，城市空间同质化现象严重、风貌结构单调、居民归属感降低。

居民多样化需求与外环境空间不足的矛盾凸显。老旧社区环境空间严重不足，致使居民多样化需求难以在空间上实施落地。一方面，为快速解决城市人口的住房问题，社区建筑在建设初期采取了高密度的建设方式，忽视了居住品质，导致外环境和公共空间狭小；另一方面，居民社区公共空间多有私搭乱建的现象，私自侵占部分外环境空间归为己用。

社区运转方式与城市功能需求的矛盾凸显。社区盈利模式过于传统且单一，通常以收取物业管理费为主，无法满足推动社区良性更新的资金需求，可持续运营能力差。同时，在社区管理运作方式与城市治理功能之间也存在矛盾。

既要提升居民幸福感也要促进城市新旧融合发展

旧城更新改造是一个系统联动的工程，不仅需要提升居民幸福感，也要促进城市新旧融合发展，在激活城市主体空间的同时，提供新的产业和载体功能。突出对城市内生存量的优化，应以创新作为核心驱动力，重点解决社区改造中资金筹措、空间利用、文化传承、治理模式、运营管理等问题，以构建资金多元、空间丰富、个性鲜明、配套齐全、管理智能的理想社区。

在资金筹措方面，全方位地拓宽融资渠道，结合改造项目各阶段的特征，充分利用债权融资的杠杆作用，匹配大规模建设资金需求。完善政策性贷款和担保机制，深化金融供给侧结构性改革，以市场需求为导向，构建多层次、广覆盖、差异化的金融服务体系。优化政府引导母基金的作用及机制，利用政府资金撬动社会资本，引导资本投资方向，激活社区改造中招商引资、促进当地相关产业发展。创建社区改造后期保障机制，整合社会资源，建立“政府引领、社区主导、业主筹集、多方支持”的资金共担机制。

在空间利用方面，强化社区空间的复合利用，善于打通垂直空间与水平空间的复合利用途径，对环境空间三维化扩展，对闲置空间进行功能化挖掘。联动利用公共空间，突出共享思维，在时间维度上提高空间利用率，并有效串联、整合社区和相关外部生态资源。推进生态修复和海绵化改造，在采取“通”“改”“修”“补”“优”等多元措施渐进式修复社区生态环境的同时，依据功能化、生态化、景观化、体系化的海绵化改造要求，挖掘社区内潜在滞蓄空间，最大化利用水资源。重建交通“微循环”，活化社区公共空间更新的有效动能。

在文化传承方面，重视传统文化复兴，以“尊重历史、唤醒记忆、融入当下”作为出发点，在规划时充分考虑改造后的新功能新业态与原有历史文化、历史建筑的协调性问题，挖掘社区深厚的历史底蕴和鲜明的文化特色，通过文化培育与记忆唤醒方式，构建社区独特的节日或者活动。同时，激发社区文化活力，营造具有归属感、吸引力、特色鲜明的文化及空间形态，驱动社区文化多元发展，以塑造地标、创造多功能文化空间、植入公共艺术增加吸引力与趣味性等方式，实现社区文化资源的创造性转化和创新性发展。

在治理模式方面，推动政府导向与居民自治相结合，因地制宜划定管理单元、完善居民自治、政企共治的制度体系、充分发掘其他多种主体参与治理等方式，促进形成“自生自发秩序”局面。防范社区安全隐患，推进老旧社区适灾改造，厘清老旧社区中存在的风险因素，进而改造和升级相关基础设施，适当增设无障碍通道。推崇绿色低碳运行模式，通过社区精细化治理行动，结合场所改造、室内环境管理、节水节能运作、绿色采购、废弃物循环利用等方式，形成节约资源和保护环境并重的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。

在运营管理方面，创建智慧社区，更新社区管理软件，建立社区大数据平台、物业管理平台，解决传统管理方式常面临的信息碎片化、应用条块化、服务割裂化等一系列问题，以“协调-协同-整合”为技术主线，为公众提供无缝隙、整合化一站式服务。提升多元业态供给服务，利用具有“连接节点”意义的公共空间载体，设置如历史名人墙、街道展示墙等汇聚多元人文和展示街区生活方式的新空间，将居民对于文化、艺术、生活的需求与多种业态相结合。