周末本来不想卷,但是这个东西实在太太太重要了,一出来就在我朋友圈反复刷屏。

思来想去,还是有必要赶篇文章跟大家说一说。

首先要告诉大家的是,这个批复,刊登在《人民法院报》的“要闻”版,文件号用的是【法释】。


(资料图片)

这种对某个问题的法律适用所作的批复,效力等级等同于司法解释。

不,应该说它就是司法解释,可以直接对法官裁判活动产生拘束力。

大家品品这个重要性。

而内容,就更重磅了,简单来说,买到烂尾楼的消费者有救了。

01 烂尾楼上的权利打架

大家都知道我们买房的按揭贷款过程。

大家给开发商付首付,开发商把还在建的房子所有权给你,你拿着房屋所有权找到银行,设立一个抵押权,说我抵押这个房子跟你借钱,还本付息,如果断贷,房子归你。抵押权设立好,银行就把这套房的尾款放给开发商,你就一边给银行还贷,一边等着交房,万事大吉。

(这里只是讲清楚三方的权利义务关系,实际操作不用这么复杂,购房者在售楼处签几个字就能完成这一套手续。)

这个过程中大家可以看到,开发商用一个可能刚建了两层的楼盘,从消费者手里搂到了首付,从银行那里搞到了尾款,同时,只用给建设工程承包人支付为数不多的工程进度款。

在房子正式建成交付前的这个窗口期,开发商手里短期内就聚集了大量资金。

只要房子不滞销,只要房子还涨价,他就可以拿这笔钱马不停蹄地继续买地建楼,用上面的模式钱滚钱。

这个玩法无比暴利,这二三十年里,房地产不可思议的暴富神话,就是这么来滴。

不过大家也都知道,高利润的背后往往是高风险。

开发商这样一层杠杆一层杠杆加下去,暴利是有了,但只要其中一个环节出岔子,整个资金链会像多米诺骨牌一样接连崩盘,在建的一系列工程哗啦啦全部停摆。

无法交房,对消费者来说,就是开发商违约。理论上,消费者可以主张解除合同,开发商应该还钱或交楼。

而深陷债务的开发商自然是:要钱没有,要楼一栋。喏,烂尾的那种。

我们看到的绝大多数烂尾楼,就是这么产生的。

此时此刻,这个烂尾工程上,最主要的权利,就是前面说过的三层。

第一层,来自消费者,我们有商品房买卖合同,要么交房,要么退钱。

第二层,来自银行,他会说,退了钱肯定要先给银行呀,因为你消费者把房子抵押给我了呀

第三层,来自建设工程承包人,毕竟这个房子实际是我建的,苦活累活都是我干的,物料人工都是我垫的,发商把大头利润吃掉了,还我一个成本钱不过分吧?

02  权利打架了怎么办?

这三重权利打架的时候,根据相关法律规定,承包人可以把工程折价,也可以走司法拍卖。

但一般来说,一个工程走到烂尾这一步,基本都找不到人接盘。折价和拍卖的钱,十分有限,压根不够还清所有债权人。

那么这个时候,承包人就可以优先从这笔钱中,拿走自己的这份儿。这个权利,就叫建设工程价款优先受偿权。

这么规定,主要原因是,在开发商,也就是发包人拖欠的工程价款中,有些相当一部分是包工头应当支付给农民工的工资和其他劳务费用。农民工作为社会弱势群体,他们的权益到哪里都应该给予优先保障,这没得说。

然而,承包人拿走了自己这份儿之后,紧接着,银行就会跳出来,说我也要行使我的抵押权,拿走属于我的那份儿。

如果说承包人分完,还能剩点儿肉,那银行分完,就连渣都不剩了。

消费者,掏空六个钱包负了首付,抵押30年青春背了贷款,虽然跟银行解了抵押能少还点儿,可最后,终究是房财两空。

当然,以前经济高速增长的时候,这只是偶尔出现的个别现象。

可这两年,受疫情影响,房地产市场萎缩,各地烂尾楼事件频发,到去年达到巅峰。

其中,尤其以这次申请批复的这个省份,情况最为严峻。(不说是谁了,大家看本账号IP属地即可。)

一开始,大家还咬咬牙期待着要么交房要么退钱,后面直接丧失希望,开始大规模地强制停贷——爷摆了,爱咋咋地吧。

这里不展开,大家感兴趣可以查查去年的法拍房和失信执行人数据。

而这么做,会产生一系列负面效应——银行不良率上升,房地产市场进一步萧条,甚至影响到宏观经济走势。

眼看再不出手,矛盾就要激化到不可调和的地步——最高法的这个批复,来了。

03 最高法的批复亮点在哪?

主要内容,一句话——你建设工程优先受偿权也好,银行或者其他金融机构的抵押权也好,都是给我往后稍一稍,以后从烂尾楼里榨出钱来,消费者先拿。

第二条,说的是房子还能交付的情况下,以居住为目的购买商品房的消费者,只要在一审法庭辩论结束前付清全部购房款,就可以优先请求交付房屋。

第三条,说的是房屋不能交付,且无实际交付可能的情况下,商品房消费者相较于其他债权,可以优先从拍卖的烂尾楼盘里拿走属于自己的那份。

说实话,我们看到这个批复,心情很复杂。

喜的是,该来的终于来了,烂尾楼受害者多少能松口气了。

叹的是,来的还是太晚了,多少普通人的命运和人生轨迹,已经被一个烂尾楼深深改变。

商品房消费者的权利背后是居住权,而居住权背后是生存权。以往,房地产市场的利益都被开发商和银行卷走,风险却都砸到处于弱势地位的消费者头上。

此时此刻,我们是真心希望,这个批复精神能在以后的司法活动中落实下去,改变这种不合理的权利义务分配格局。

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