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最近，广州、上海的土拍很热闹。广州好几宗封顶摇号地块，上海首批19宗宅地，起拍总价去到483亿。一时间，竟有种“土拍热”回来的感觉。

但，不要高兴太早。民企还趴着，房地产“大瘦身”时代，已经拉开帷幕。

【资料图】

土地，是财政的命根，也是房企以前热衷追逐的“面粉”。以前房企大佬很豪爽，在热门城市可以拍上百轮，超100%溢价率。但现在不一样了，大部分民企都绝迹于土拍市场。在整理46家已经公布年报的上市房企土储数据时发现，38家房企“瘦身”，只有5家房企土储是上涨的（另外还有3家房企数据不全）。

43家上市房企

土地储备超15亿平米

保利和碧桂园的最新年报中，没有公布2022年末的总土储。43家房企，合计的总土储为15.5亿平米，这些都是在建或待开发的土地。目前来看，总土地储备最多的是融创，截至去年底的土储达到2.18亿平米，同比少了3600万平米。截至发稿，还有15家A股房企年报未披露年报。已知年报中，总土储前十的房企里，只有招商蛇口和中海的土储还在攀升。

土储前十中，民企代表有两家：龙湖和新城控股，总土地储备分别为5795万平米和4915万平米，两者土储缩小了21%及64%。其中，新城控股的总土储是下滑最严重的，从2021年末的1.38亿平米，到去年总土储不到5000万平。以前，土拍市场的主角往往是民企，央国企甚至都是“配角”的存在。2021年开始，房地产融资全面收缩，民企陷入资金链危机后，土拍市场就成了央国企的天下。

整理46家上市房企财报（其中3家房企数据不全），只有5家房企的土地储备量还在增长，剩下38家房企土地储备“缩水”。土储总量增长的分别是中海、招商蛇口、朗诗地产、越秀地产、信达地产。中海土地储备增量最大，涨幅也是最大的，和2021年相比，2022年末中海的总土储增加了1742万平米。朗诗是个特别的存在，是唯一一家土储还在增长的民企。而且朗诗不光是在内地拿地，在美国也获取了不少项目。其中，朗诗在内地新增24个地产项目，可售货值436.5亿元，新增可售面积239.3万平米；在美国，朗诗新增可售面积98.5万平米。

“大瘦身”的房企，多到十个手指头都数不完。土地储备减少最多的是新城控股、中国金茂和融创中国，总土储减少8885万平米、4073万平米及3600万平米。这38家土地储备下滑的房企，2022年合计减少了3.64亿平米的土储。有相当一部分房企，是因为资金链危机，退地、卖项目、减少或不拿地而导致土储大幅下滑，规模收缩。土地曾经是房企的蜜糖，也是砒霜，借不到钱时，只能放弃土地。

腰斩的土拍市场

去年至少14家房企“零鸭蛋”

房企上演“大瘦身”，减少拿地或不拿地，成为去年房地产真实写照。2022年，土地红利、杠杆红利、人口红利都彻底消失，房企不再为拿地疯狂，而是为偿债“发疯”。那么去年，哪些房企已经不拿地了？富力、融信、雅居乐、佳兆业、正荣、龙光、合景泰富、中骏、禹洲、宝龙、绿地香港、港龙中国、中梁...这些房企在土拍市场上都是“零鸭蛋”，而还有另外8家房企的年报，对「新增项目」只字不提。

拿地最多的房企，可以说是毫无惊喜。分别是保利发展、华润置地、招商蛇口、中海、万科、绿城、中国金茂、中交地产、城建发展。去年的拿地资金都在百亿以上，而“保华招中”（拿地前四）这四家房企的拿地资金超过了千亿。除了上述提及的房企，碧桂园去年的权益拿地金额只有61亿元，大幅缩水。原来，“出身决定命运”这个定律，放在房企身上也是适用的。