总价1.07亿元，单价达38.4万元/平方米。
近日，京东法拍上架了一套超级豪宅，位于深圳市南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期的5座A单元40B房源，起拍价1.07亿元，总面积为278.58平方米，将于5月9日起拍。
(资料图)
此次法拍要是成交，将刷新深圳住宅市场法拍总价纪录。
从过往深圳法拍市场的高价成交情况来看，2020年12月时，深圳市福田区香蜜湖香梅路香蜜湖第一生态苑17栋45房以总价9191万元成交；2021年8月，深圳市南山区海上世界双玺花园二期3栋A座4501房产以8137万元成交。
而以“价格从高到低”翻阅深圳市场法拍房源成交情况可了解到，这些总价在5000万元以上的法拍房源，多数因“无人报名”而流拍。
1
38.4万/平，起拍价太高了？
此次拍卖的房源，可以说集诸多看点于一身。
恒裕滨城二期在深圳素有最牛豪宅之称。
目前，恒裕滨城二期业主实际挂牌价普遍在26.5万元-32.9万元/平方米。如一套4室2厅88平方米东南朝向房源挂牌价2900万元，折合单价32.9万元/平方米；一套3室2厅84平方米东南朝向房源业主挂牌价2590万元，折合单价30.9万元/平方米。
而此次总价1.07亿元的这套豪宅，单价达38.4万元/平方米。
值得一提的是，恒裕滨城楼盘在2019年时，还曾因“哄抬”挂牌价，被监管部门点名批评，并对参与房价炒作的业主和中介采取了房源下架、限制交易等处罚措施。
京东法拍显示，此次法拍被执行人为汪洋、汪峰，名义登记人为汪奕君，案号为（2022）粤19执恢227号。
根据东莞市中级人民法院公布的《关于深圳市南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座A单元40B的拍卖公告》，汪洋、汪峰、汪奕君、中信银行股份有限公司深圳分行：本院刑事审判第二庭移送执行被执行人汪洋、汪峰追缴违法所得一案中，决定在京东网络司法拍卖平台上公开拍卖登记名义人汪奕君名下位于深圳市南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座A单元40B的财产。
记者循着该线索搜索，能查到的同名人物相关案由为：据深圳市人民检察院消息，2016年12月8日，我院以涉嫌受贿罪，依法对深圳机场（集团）有限公司董事长、党委书记汪洋（正局级），深圳市谜尚化妆品有限公司总经理汪峰（汪洋侄子）立案侦查。近日，侦查部门已侦查终结，并依法移送公诉部门审查起诉。
4月17日，深圳南山区房产中介许锐达（化名）向记者介绍，“恒裕滨城二期作为深圳的顶级豪宅，被拍卖的房源很少是因为缺钱或者破产拍卖的，一般是（持有人）收了不该收的钱，或者自己进去了。”
同日下午，在深圳从事法拍房尽调工作的谢先生向记者介绍，“我们也关注到了这套房子被法拍，起拍价要比小区多数业主挂牌价高，一拍大概率流拍。”
《每日经济新闻》记者注意到，2021年6月22日，该小区3栋A单元40A房源，建面228平方米，起拍价5617万元，最终以6317万元成交，折合单价27.62万元/平方米。
据彼时澎湃新闻报道，该房源的被执行人为广州市中级人民法院公开宣判的海南省委原常委、海口市委原书记张琦。
4月17日下午，易居研究院研究总监严跃进通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“法拍豪宅属于深圳豪宅市场中一种非常特殊的物业，在深圳市场表现总体不错，从实际交易的溢价率来说，基本上会是起拍价50%以上水平。”
2
溢价率89%，部分法拍豪宅遭“哄抢”
深圳豪宅法拍市场一直保持着较高关注度，部分优质房源还能保持着高溢价成交。
《每日经济新闻》记者梳理发现，在阿里法拍和京东法拍，过往深圳市场上总价5000万元以上的整体成交比例并不算高。
在阿里法拍，截至4月17日，总价在5000万元以上的房源总计88套，累计拍卖成交29套，成交占比约33%。
在深圳法拍市场，总价5000万元以上的房源虽整体成交比例并不算大，但仍有不少房源被“哄抢”。
比如2020年4月成交的新湖路壹方商业中心一期1栋3座1702房源，面积为199.91平方米，吸引了3.2万人围观，最终15人参与报名，经过88轮加价，最终以5012万元成交，比起拍价3002万元高出2000多万元，溢价率达67%，折合单价25.07万元/平方米。
来源：阿里法拍
再如2020年9月成交的福田区香蜜湖香梅路香蜜湖第一生态苑2栋华日阁25A房源，面积为241.81平方米，吸引了1.75万人围观，7人报名，最终经过106次出价，以4568万元成交，溢价率40.6%，折合单价18.89万元/平方米。
就在10天前的4月7日，一套位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）199平方米四房大平层，以总价4499.98万元成交，折合单价22.5万元/平方米。该房源吸引了3.07万人围观，共计18人报名，经过107次出价后，以4500万元成交，比最开始的报价2376万元高出了2124万元，溢价率高达89%。
来源：阿里法拍
此外，记者梳理深圳豪宅法拍市场房源了解到，近期还有不少法拍房源上线待拍，比如市场比较熟知的招商领玺、曦湾天馥、宝能城等代表性小区。
比如4月19日，宝能城14套房源即将起拍，总价在1698万-2320万元不等；位于后海的天馥名苑，4月18日2537万元起拍，面积183.76平方米，折合单价13.8万元/平方米；招商领玺家园1446万元起拍，面积120.53平方米，折合单价11.99万元/平方米。
严跃进提到，法拍市场的成交与大城市豪宅交易市场有关系。深圳的豪宅市场或者说此类地段的二手房投资优势很大，所以其实也是投资者对于此类物业投资价值的认可。鉴于过去两年法拍房市场比较冷，预计今年一些重点城市的法拍豪宅市场会有一波升温。
“从交易策略来看，不排除中间有哄抬价格的可能。毕竟今年普通的二手房挂牌量也比较多，购房者本身也不至于去抢法拍房项目，但部分法拍房或存在故意抬价吸引投资者入市的可能。”
撰文| 陈荣浩
编辑| 陈梦妤
封面图源| 京东法拍
