刚刚过去的3月,北京楼市延续2月“小阳春”的成交行情。据北京市住建委官网的数据显示,今年3月,北京二手住宅网签22192套,环比、同比均有一定增幅。

不过,网签数据相对滞后,无法及时反映真实市场情况。从北京链家实际签约情况来看,3月北京二手住房交易量较2月小幅下滑,成交节奏有所放缓,最近一周成交量已基本回落至常态时期水平。业内人士表示,虽然当前市场较前期有所降温,但是仍处于较好时期的水平,总体走势平稳。

今年一季度,北京二手房市场呈现“供需两旺”的局面。资料图片


(相关资料图)

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3月市场整体活跃,

成交周期缩短

经历了疫情和春节假期的双重影响之后,北京二手房市场在春节后迅速回暖,呈现“供需两旺”的局面。

最先感知市场节奏变化的还是一线房产经纪人。以万柳板块为例,3月份万柳二手房市场较为活跃。据北京中原万柳战区碧水云天豪宅分行店长马飞介绍,由于该板块教学资源丰富的因素,3月份成交节奏加快,购房人希望尽快过户、落户。在他的印象里,甚至有一位购房人出现当天带看、当天就成交,且10多分钟就谈妥签约的情况。

西山板块也不例外。北京中原西山战区御墅临枫豪宅分行店长谢孟清表示,对比2月份,3月份客户成交周期缩短,“客户看到满意的房子,最快一周,慢则一月,就会把房子预订下来、且付完首付款。房主也都有诚意配合,觉得房价达到了预期。”

在市场氛围带动下,之前在疫情期间选择观望未出手的购房人,其中有一部分购房人在房主调价前适时出手,另外一部分购房人则抱着“买涨不买跌”的心态,也愿意提高房价成交的。这是姚学松对3月市场最直观的看法。

姚学松是21世纪不动产首开幸福广场店店东。姚学松表示,3月工体商圈二手房市场大致与2月同频,成交出现一波“小阳春”。其中一个购房人的案例令其印象深刻,该购房人在工体周边看房长达两年之久,其间因为出价低,错过了两套比较心仪的房子。最近,他眼看着北京二手房市场回暖,终于愿意提高房价出手了。

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挂牌量增加,

部分房主调价

除了购房人心态有所转变外,卖房人的心理预期也在悄然发生变化。在姚学松印象里,工体板块的部分房主挂牌意愿有所提高,比如位于工体板块内的一套230平方米房子,其房主在疫情期间挂牌,但由于疫情原因,去年看房人较少,加上房主担心家人健康问题,中间多次出现房源下架和重新上架的情况。不过,时至3月,该套房子终于成交。

21世纪不动产莱圳家园店商圈经理李高旗也表示,3月份,海淀清河商圈的房源挂牌量大幅增长,同比超过60%,其门店周边辐射盘的二手房挂牌量达300套以上。

万柳区域也不例外。马飞介绍,3月份,其门店挂牌量增多,“有些房主看到市场不错,就想借势高价出售房子。”

据北京麦田房产监测数据显示,今年一季度,北京二手房总挂牌量环比增加6.4%,其中3月份新增挂牌量环比2月增长14.7%,总挂牌量上涨2.7%,当前市场在售房源较充足。对此,麦田房产的分析师表示,北京二手房挂牌量持续增加,主要是由于疫情积压的置换需求在春节后持续释放,也有部分房主受到“卖一买一退个税”政策的影响选择将自己的房子挂牌。

值得一提的是,随着成交量的提升,部分房主的心理预期开始升高,体现在挂牌价上。据北京麦田房产监测数据显示,今年一季度,北京二手房挂牌均价环比上涨1.2%,同比上涨3.6%。其中,3月,北京二手住宅挂牌均价环比上涨0.4%,同比上涨3.5%。

尽管挂牌价有所上涨,但是不少购房人并未出现“追涨”。近日,北京链家亚运村慧忠里社区店商圈经理刘兰华遇到一个买房案例,一位购房人看中了慧忠里一套两居室,春节前的成交价在589万元左右。经历了2月市场较活跃的行情后,房主心理预期升高,希望总价有1%左右的上浮。不过,购房人并未“追涨”。买卖双方因价格问题,沟通了一个多星期。最终,房主选择妥协,这套房子的实际成交价与春节前差别不大。

而在麦田房产海淀上地东里一店店长张小霞看来,也有不少购房人预期偏低。其中一位购房人看了多个板块的房子,从海淀上地到朝阳望京,其间也看了西北旺、北苑、西二旗等地的房子。截至目前,这位购房人仍未出手,其声称“市场并不是特别稳定,购房人不着急,还可以再等等”。

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中下旬部分需求小幅回落,

中介带看量减少

进入3月下半月,部分板块新增客户量和2月份相比呈微降趋势。刘兰华表示,从3月中下旬开始,购房人看房的频率相比之前有所降低。工作日大约5天2组的带看量,相比2月份约两天一组的带看量有所减少。

在颐和园板块工作的吴艳梅也有此感受。作为麦田房产海淀颐和园区万科西山庭院店店长,吴艳梅表示:“相比2月份,3月份二手房成交速度和节奏没那么快了。现在,80%的客户都是刚需和改善群体,其中一类客户遇到价格较低、合适的房源,或者已买了原来的房子,才会快速出手买房;其余的客户一般都不是特别着急。”

除此之外,上地、清河板块的经纪人亦反映了类似现象,观望的购房人有所增多。

据北京麦田房产监测数据显示,今年一季度,二手房新增客户量环比增长7.0%,带看量增长17.7%。进入3月份,带看量环比2月继续增长,但进入下半月,新增客户量和2月份相比呈现微降趋势。

对此,麦田房产的分析师认为,北京二手房市场中,因疫情被压抑的购房需求在春节后迅速释放,使得市场呈现“供需两旺”的局面。但是,进入3月中旬以后,市场需求呈现出高位回落的趋势,主要原因是,随着前期压抑的购房需求的逐步释放,市场需求有所减少。此外,成交量的增长,使得部分房主价格预期提升,市场上的高性价比房源减少,潜在购房人入市动力减弱。

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预计4月成交面临回调压力,

价格维持平稳波动

从成交量来看,据北京市住建委官网的数据显示,3月份,北京二手住宅网签22192套,环比、同比均有一定增幅。

值得一提的是,由于网签数据相对滞后,无法及时反映真实的市场情况,导致3月网签走势与实际成交走势背离明显。从北京链家实际签约情况看,3月二手住房交易量较2月小幅下滑,成交节奏有所放缓,最近一周成交量已基本回落至常态时期水平。

北京链家研究院分析师冷会指出,春节后市场热度较高的原因主要是大量积压需求集中释放,随着时间的推移,市场逐步出清,交易节奏随之下降,属于正常现象。另外,需要说明的是,虽然当前市场较前期有所降温,但是仍处于较好时期水平,总体走势平稳。

另据北京麦田房产监测数据显示,今年一季度,北京二手房网签总量超过4.5万套,和去年同期相比增幅超过20%。不过,当前二手房市场综合热度不及2021年同期。

在价格方面,北京链家研究院统计数据显示,3月份,外围城区成交占比明显回落,中心城区成交占比相应提升,因此全市成交均价出现小幅结构性上涨。从各区价格走势来看,多数城区二手房价格走势平稳,局部地区受到短期的供需关系紧张的影响,价格有所上涨,但其持续性有待观察。

展望4月份的市场行情,不少经纪人预计,4月份北京二手房市场可能与3月份市场节奏相似,成交量将持平或有所减少。“预计4月份北京二手房市场将会比较稳定,之前积存的房源已经消化了大部分,现存的房源价格偏高,成交速度可能会比较缓慢。”张小霞如是说。

麦田房产的分析师表示,随着“小阳春”接近尾声,预计4月份北京二手房成交面临回调压力,在买卖双方博弈下,价格将维持平稳波动。

“从当前市场发展态势来看,4月份北京二手住房市场将完全回归常态,并保持平稳运行走势。”冷会说。

新京报记者 | 张晓兰

编 辑  | 武   新

排 版 | 寇德娜

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