◎ 来源 | 地产密探

◎ 编辑 | 密探财经

(资料图)

曾突然高调要收购恒大物业，表现出一幅要救许家印于水火的豪迈，同为广州房企的合生创展，一番舆论高潮后，却戛然而止。

合生创展创始人朱孟依，异常低调，手上还有一把“利剑”——珠江投资，合起来被业内称之“隐形航母”。

3年前，朱孟依退隐，其女儿朱桔榕开始执掌合生创展的权杖，虽吞食恒大物业败北，但是一次野心外显。

去年11月，一向低调做事的合生创展突然被标普下调评级，展望负面。今年初，合生创展还被曝出大面积裁员、大范围欠薪等，资金链吃紧一度甚嚣尘上。

日前，合生创展披露了2022年财报，透过关键业绩及财务数据，外界或可窥见一二。

2022年，合生创展营业收272.5亿港元，同比下降11.3%。其中，房地产开发作为合生创展的营收支柱，去年贡献190.82亿港元，同比下滑14.14%，占总营收70%。

作为“多元化”业务部分，合生创展去年商业地产投资贡献营收39.52亿港元，同比下降6.3%，占总营收14.5%；物管贡献29.9亿港元，同比下降17.9%，基建贡献34.4亿港元，同比略减，投资亏22.1亿港元。

其中，华北作为合生创展房地产营收的贡献主力，去年占比45%，包括北京、天津、廊坊、大连、太原、秦皇岛，其次是华东，占营收30%，涵盖上海、杭州、昆山、宁波、慈溪和太仓，最后是华南，占营收25%，涵盖广州、惠州、中山和阳朔。

合生创展以“合生汇”为代表的商业地产投资部分，截至去年底，投资物业账面值达到838.3亿港元，比2021年末略增32亿港元。

去年，合生创展取得毛利82.8亿港元，较2021年131.4亿港元明显下滑37%；对应毛利率30.38%，较2021年毛利率42.76%下滑12.38个百分点。

不过，合生创展去年30.38%毛利率，依然远高于行业水准，很可能跟其一直以来“偏于一二级联动开发，带来地价相对偏低”有密切关联。

合生创展2022财报表述，“股东应占净利87.6亿港元”，经计算得出，同比下降10.2%；还表述“核心利润10.8亿港元”，经计算得出，同比下降约77.3%。

诡异的是，合生创展去年毛利额明降，但股东应占净利（归母净利）反而增大，降幅还低于毛利降幅，轮到核心利润，又骤减到10.8亿港元。

这背后，合生创展有意凸显，必然就有部分关键信息被遮蔽。

相对于去年毛利82.8亿港元，合生创展的股东应占净利之所以增大，关键在于投资物业公允值收益达100.7亿港元，这是个调节利润的有效工具，但比较虚。

若考虑到其他收入损益，去年合生创展其他全面总损失110.4亿港元，较2021年获利24.8亿港元，损失即为惨重，致使其去年全面净利亏损约19.5亿港元，较2021年全面净利128.2亿港元，盈利无疑被暴击了。

从细处看，大家会发现，去年合生创展问题最大的就是货币汇兑损失惨烈，合计损失达到105.8亿港元。合生创展官方表示，预计在可见的将来，公司不会因港元、美元跟人民币汇率波动而产生重大外汇亏损。

截至去年底，合生创展手上现金及现金等价物约141.09亿港元，比2021年末300.44亿港元骤减159.35亿港元，受限银行存款42.85亿港元。

同期末，合生创展“流动负债”一栏，借贷249.2亿港元，虽比2021年底减少36亿港元，“非流动负债”一栏涉及总借贷716亿港元，虽比2021年末866.9亿港元减少约150亿港元，但总借贷全部依然高企，两者合计总借贷965.27亿港元。

依上来看，合生创展当前现金短债比严重不足，短债偿还压力巨大。

再看2022年合生创展销售，去年录得销售额325.8亿元，较2021年423亿元下滑23%，占总销售额64%的是京津，贡献了209.7亿元，涉及20个在售项目，上海17个在售项目只卖了33亿元，占比只有10%。

合生创展大本营广东的广州及惠州区域，涉及27个在售项目，贡献销售83.12亿元，占总销售额的26%。这说明其京津销售较给力，上海、广州及惠州表现平庸。

今年前2个月，合生创展全口径总销售额35.2亿元，较去年同期49.45亿元，同比下滑28.8%，其中物业合约销售额33.45亿元。

参考数据接近合生创展官方披露的中指院监测，今年一季度合生创展销售额100.2亿元，依此计算，3月销售额66亿多，是前2个月的两倍，销售复苏较为明显。

截至去年底，合生创展手上土储规模2872万方，较2021年末减少72万方，但这个规模在行业算中游水准。

对合生创展而言，应对巨额短债的关键，还是销售能持续大幅度反弹，再有疏通“借新还旧”再融资。若销售不能延续三月的复苏态势，短债偿付压力可想而知。