2023年春节是疫情防控政策优化后的首个春节，“回家过年”成为今年春节的主题。随着返乡人流的增多，“返乡置业”再次成为热门话题，部分三四线城市的楼市已涌现出返乡置业小高峰，“返乡置业”重新成为人们茶余饭后热议的话题。
在三四线城市重新回到购房者视野中的时候，新京报房产也对近年来全国三四线城市的楼市表现进行了梳理，挑选出20个不同区域的代表性城市，以期从样本城市的成交特征中还原三四线楼市的新动态和新特征。
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今年春节期间，部分三四线城市的楼市涌现出返乡置业小高峰。图/IC photo
返乡置业潮下部分三四线城市项目热销
据克而瑞研究中心监测数据显示，今年春节假期，部分三四线城市“逆势翻红”，返乡置业初见端倪，28个三四线城市商品住宅成交面积环比下降61%，同比上涨13%，东南沿海城市诸如温州、东莞、中山、珠海等涨幅均超50%。
从春节期间全国热销项目分布来看，克而瑞研究中心统计数据显示，其所调研的96个热销项目中，有63个项目位于三四线城市，占比高达66%。
具体来看，苏北、川渝等区域典型的代表城市徐州、达州、眉山等，因疫情管控全面松绑迎来了“返乡置业”高潮，叠加部分开发商以低首付、特价房、较大折扣等多重优惠让利购房者，促使多个项目春节期间去化套数均在10套以上。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示：“虽然疫情管控全面解绑，但2023年楼市开局依旧不易，核心一二线城市项目去化表现明显不及三四线城市项目，而三四线城市在春节期间的放量更多是基于疫情管控全面解绑之后需求的延迟性释放。”
近五年，三四线城市房价由涨转跌
那么，近年来，三四线城市的楼市走势究竟如何？返乡置业热会带动三四线楼市“翻红”吗？
为了反映出三四线楼市的概貌，新京报房产依托于中指院的大数据对全国61个三四线城市进行梳理，包括东莞、佛山、江门、中山、宿州、洛阳、南通、镇江、扬州、芜湖、绍兴、常州、嘉兴、昆山、烟台、珠海、安庆、九江、襄阳等城市。
基于61个城市的基础上，新京报房产根据区域分布与成交活跃度进一步挑选出20个样本城市分别为东部城市昆山、嘉兴、金华、泰州、扬州、镇江、南通、常熟、常州；南部城市汕头、江门、泉州、佛山、珠海、东莞；北部城市烟台、唐山、廊坊；中西部城市洛阳、赣州、柳州。
从共性特征来看，2018年-2022年，样本三四线城市新房成交均价呈现出先涨后跌的态势。以2018年为例，20个代表城市除了珠海、廊坊外，房价均呈现快速上涨态势，洛阳、烟台、扬州的新房房价上涨幅度超过10%；此后2019年和2020年，20个代表城市新房房价涨幅逐步收窄，2021年其涨幅继续大幅度放缓；而到了2022年，除了金华、泰州、昆山、嘉兴、东莞外，其余15个三四线城市新房房价均呈现下跌态势。
三四线城市的整体数据也印证了上述趋势，2018年-2022年三四线城市新房上涨幅度分别为7.44%、4.09%、2.49%、2.31%和-0.70%，即前四年涨幅逐步收窄，而到2022年由涨转跌。
在整体走势先强后弱的基础上，三四线城市内部进一步分化，从新房成交均价来看，长三角和珠三角的三四线城市房价较高，而中北部三四线城市房价相对较低。例如，绍兴2022年新房成交均价为16201元/平方米，而中部城市洛阳新房成交均价为8073元/平方米，两者相差较大。
哪些三四线城市楼市走强？
从三四线城市来看，不同城市群以及城市群内的各个城市都会呈现出分化的态势。其中，长三角城市群楼市走强态势明显，而一些人口流出、产业基础不足的城市楼市走弱。
2022年，房地产市场步入低谷，多数三四线城市房价呈现下跌趋势，但是，长三角城市群的三四线城市房价较为抗跌，部分三四线城市房价仍然保持上涨态势。例如，2022年，根据中指研究院数据库统计的61个三四线城市来看，台州、泰州、昆山、金华、嘉兴的新房房价同比涨幅分别为0.30%、0.33%、0.39%、1.04%和1.51%。
在2022年房地产低谷时期，长三角三四线城市金华、嘉兴的房价能维持同比1%的增幅着实不易。
以嘉兴为例，嘉兴新房房价在过去五年每年均保持增长态势，2018年增幅为10.13%，2019年和2020年的增幅维持在7%，在2022年也达到了1.5%的增幅。究其原因，嘉兴毗邻上海和杭州，承接上海和杭州资源、产业、人口的转移和外溢。与此同时，嘉兴人口流入一直处于高位，在2021年的统计中，嘉兴力压苏州、佛山成为全国第一，是2021年全国唯一一个人口增量超10万人的普通地级市。不仅仅是嘉兴，房价同样较为坚挺的昆山、金华、东莞也是人口流入的重要城市。
从楼市走强的三四线城市共性特征来看，这些城市地理位置相对优越，多是位于一二线核心城市周边或者毗邻区域核心城市，承接中心城市的外溢置业需求；同时，这些三四线城市经济增长动力足，产业集群相对完善；最后，这些三四线城市为人口流入的城市，持续的人口增长也成为房地产市场支撑的基础。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进分析称：“2022年，嘉兴、金华、昆山、泰州、台州等在三四线城市中新房房价同比涨幅较高，这些城市均位于长三角城市群，长三角城市群本身经济基础好、就业机会多，区域内的三四线城市或依靠核心城市产业外溢或自身有较强的产业支撑，居民收入预期较高，购房需求相对旺盛，房价表现较为平稳。”
哪些三四线城市楼市走弱？
而根据中指研究院的数据，从全国61个三四线城市来看，中山、湛江、株洲、肇庆、桂林5个城市的房价在2022年有较为明显的降幅，其2022年新房房价均价同比增幅分别为-4.20%、-4.08%、-2.26%、-2.15%和-2.07%。国家统计局数据也显示，2022年12月，湛江、岳阳的新房房价指数同比降幅为9.3%和9.2%，其中，湛江也成为全国70个城市中房价指数同比下降最多的城市之一。
从湛江五年的房价走势来看，2018年是湛江房价的高光时期，其新房房价在2018年同比涨幅达到14.92%，而后湛江房价开始逐步由涨转跌，2021年和2022年都呈现下跌的态势。除了前期基点较高外，湛江以及中山房价下行还有另外的原因，例如，城市地位的走低，区域内可选的城市增多（如珠三角城市中距离深圳更近的惠州等），因此当地外出打工的年轻人除了返乡置业外，也有更多的置业选择。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进分析称：“2022年，中山、湛江、株洲、肇庆和桂林新房房价同比跌幅相对较大，其中虽有城市不断出台楼市宽松政策，但因自身经济欠发达，产业基础薄弱，同时人口外流较为严重，当地购房需求不足导致房价呈下跌态势。”
【聚焦】
三四线楼市整体库存偏高
在房价波动的背后，不容忽视的是三四线城市楼市的库存量。
据上海易居房地产研究院数据显示，截至2022年底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3360万平方米、2.66亿和2.31亿平方米，相比2021年底增速分别为7.4%、-0.1%和2.0%，综合来看，三四线城市的库存总量和增速都不低。
中指研究院数据也显示，三四线城市库存面积出清周期为21.2个月，这也意味着三四线城市库存面积平均需要21.2个月才能消化完。
对此各线城市也可以看出，目前三四线城市库存较高，去库存压力较大。据上海易居房地产研究院数据显示，2022年底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.4、18.0和21.9个月。总体上，一线城市去化周期相对较好，二线城市居中，而三四线城市最大。
从具体城市来看，2022年，库存面积增速较快的三四线城市有张家口、贵阳、马鞍山等城市，对应库存面积增速为44%、40%和40%；库存增速较低的城市有肇庆、长春、中山等城市，增速分别为-20%、-18%和-18%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，库存量较高的三四线城市，多具备以下共性特征：首先，在2022年全国房地产市场下行期间，市场活跃度下降较为明显，新建商品住宅成交面积普遍出现较大幅度下降，市场去化放缓，导致去化时间延长；其次，多数城市此前购房政策较为宽松，政策优化力度弱对市场提振效果不佳；再次，过去几年，这部分城市住宅用地成交规划建筑面积普遍较大，库存逐渐增多，去化周期拉长。除此之外，部分城市近几年人口外流，购房需求支撑度减弱也是市场去化压力增加的重要原因。
上海易居房地产研究院严跃进表示：“需要指出的是，库存较高的城市并不意味着房地产市场发展滞后。相反的是，部分库存较高的城市恰恰是由于前几年市场活跃、投资力度大、土地供给较多，但是近两年销售市场转冷，从而形成库存攀升。”
“针对此类库存量较高的三四线城市，需求端政策仍需继续发力，降低房贷利率、降低交易税费、提高公积金贷款额度、鼓励房票安置等方面仍有一定空间，加大人口导入能力、鼓励生育等亦可以增加住房需求。同时，供给端适当减少后续土地供应，持续去化现有库存。”陈文静补充说。
【展望】
今年三四线楼市怎么走？
迎着春节返乡潮，部分三四线城市楼市实现了“开门红”，那么，返乡置业能带动三四线楼市吗？今年三四线楼市将如何走？
从长期来看，中国经济处于快速增长阶段，相应的城市化进程也进入了加速发展的新阶段，尤其是推进以县城为重要载体的城镇化建设，也将给三四线城市带来新的置业需求。
对此，从趋势来看，严跃进认为：“我国城镇化的大趋势没有改变，我依然看好三四线城市楼市，在‘房住不炒’的大前提下，三四线城市未来仍然是以本地刚需、改善型置业为主，这些需求是相对稳定的，且波动性相比于一二线城市较小。”
但是，从短期来看，我国房地产市场仍然处于低谷期，整体来看市场成交量下行且内部持续分化，虽然部分三四线城市有望企稳回升，但整体三四线楼市依然承压。陈文静分析称：“2022年多数三四线城市商品住宅成交面积大幅下降，当前市场情绪尚未根本好转。2023年，预计三四线城市市场成交规模或继续下行，部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。”
陈文静补充指出：“一部分城市2022年新房成交规模已降至2013年以来较低水平，在较强的城市基本面支撑下，市场成交规模继续大幅下降的空间缩小，叠加人均住房建筑面积相对较低、楼市调控政策放松等有利因素，2023年，在疫情形势好转的情况下，这类城市市场有望逐渐企稳恢复，如长三角、珠三角部分强三四线城市。”
新京报2023年2月14日产经周刊《三四线楼市危与机》。
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 张彦君
