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(资料图片仅供参考)

日前,一份自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》显示,取消集中供地制度

原文件如下:

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在这个情况下,民企开发商能够重返战场吗?未来核心城市的土拍市场上,是否会看到越来越多的民企开发商身影呢?

民企开发商参与核心城市土拍的机会肯定会越来越多,因为市场上毕竟还存在很多信用良好,区域深耕能力足的民企开发商在等待拿地。但是最终拿地结果的格局上,民企开发商恐怕暂时还无法和国企开发商抗衡。

1.绝对资金实力对比悬殊:核心城市的地价贵,动辄一块地都要几十亿元,国企开发商在这方面具有资金的绝对优势,授信足、利率低。而民企开发商信用问题虽得到缓解,但是还需要时间来休养生息。当下大部分民企开发商其实资金依然紧张,而北京市这样的城市土地价格很高,土地资源越来越稀缺,民企开发商有能力参与的数量在减少,而且如果这些城市限价不放松,外围的土地民企开发商依然不敢拿。只拿核心区的地块的话,自然又和国企迎面撞上,竞争不过,还浪费了拿地的机会。

2.市场逻辑发生改变:这两年以来,房地产市场逻辑发生了深刻变化,“房住不炒”理念深入人心,投资客离场。在前几年的分散供地时代,民企开发商的主战场在一二线城市的外围市场,依靠产品和品牌做溢价。这样的地区限价控制不严格,地价也便宜,容易做出来溢价,加上民企开发商的快周转模式,可以在外围市场赚钱。

但是这两年以来,买房需求变成了改善买房客户为主,改善客户喜欢城市核心区的房子,外围的市场基本卖不动了。开发商为了投资安全,纷纷回一线城市,回城市中心区。开发商从过去追求利润的投资理念变成了追求投资安全,结果就是民企开发商和国企开发商的投资选址地是趋同的,依然是难以竞争过国企开发商的。

3.优质地块竞争更激烈:分散供地以后,国企开发商可以更从容调集资金去竞争优质地块。过去集中供地的情况下,经常遇到北京、上海、杭州这样的热点城市集中供地时间差不多的情况。尤其是集中供地频次改为四五次以后,核心城市集中供地时间冲突是常有的事情,由于这些城市地价都很贵,即便是央企开发商也要调集资金集中于优质地块才可以保证拿下。对于一般地块多数选择放弃,这样就给了滨江这样区域深耕型民企开发商机会,可以在央企开发商的顾此失彼当中分一杯羹。

如果集中供地改为分散供地模式,央企和国企开发商在集中土拍时的资金压力就没有了,对于核心城市优质地块必然是寸土必争,这样反而让民企开发商在优质地块上的竞争压力更大。如上所述,央企、国企开发商在融资成本、开发成本等方面的竞争优势决定了优质地块更多被央企、国企开发商拿走。

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